建发，豁出去了
进深
505710
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2026-10-26 19:08
文/深圳进深 严明会
海晟公馆案名公布。
建发在深圳前海拿下的桂湾地王，有名字了。
从案名不难看出，建发带来了其灯塔战略下的“海系”产品。
这是建发旗下最高端的产品线。
为了能在深圳立住豪宅招牌，建发豁出去了。
这个项目，开发主体为深圳兆悦房地产开发有限公司。
董事长、经理为阮学军。
建发灯塔项目，至今已在核心一二线城市打造了多个，并且都取得不错的成绩。
比如，北京的建发海晏，均价14万/㎡，去年6月首开，当天卖了62亿；
上海的建发海宸，均价11万/㎡，去年9月首开，去化近九成；
成都的建发海耀，均价7.5万/㎡，今年1月首开，去化超七成。
现如今，建发看来是要将这套方法论，搬到大湾区的深圳。
能否起到如愿的效果，有待后续的观察。
这个项目，前不久总平图已经批前公示。
看下来，跟深圳近段时间核心区的新国标豪宅，别无二致。
满满都是土豪的味道。
小区共四栋住宅，仅24-26层，且清一色都是2梯2户的大户型、纯板楼。
据了解，项目套均面积做到约260㎡，210㎡起步。总货量，也就一百来套。
而且，小区花园整体抬高24米，据称同样会有安缇深圳、璟云台同款挑空墅厅。
所以说，绝对也是少数有钱人的专属。
市场预测项目，要卖到16万 ，按最低210㎡算，总价门槛在3300万往上。
这个项目，确实本身地块单价就不便宜。
今年6月12日，位于前海桂湾的T201-0233地块。
在经历了300轮的激烈争夺后，由建发以35.25亿元总价拿下。
折合成交楼面价9.59万/㎡，溢价率114.29%。成为桂湾地王。
这个价格，虽然被随后的中海福田安托山地块超越（楼面价9.8万/㎡）。
但依然可以排进深圳土拍楼面价的Top3。
可对比的是，建发海晟公馆的北侧一路之隔。
招商蛇口去年7月拿下的海晏府地块，楼面价仅8.42万/㎡。
几乎同样的位置，它的地块比招商海晏府地块还要贵了1.17万/㎡。
今年4月19日，招商海晏府开盘，108套房源去化近九成，几乎“日光”。
项目折后均价约13万/㎡。
建发的真正挑战也在于此。同样一个地方，楼面价却比隔壁贵了那么多。
它只有把产品卷到极致，才能支撑起项目更高的价格。
从如今的案名以及批前公示总图，建发可以说是破釜沉舟。
纯T2设计的板楼，以及210㎡起步的面积，都比一旁的海晏府要更豪。
而且看得出，针对地块偏南，离双界河要更远、视野景观没那么开阔的因素。
建发也从抬板上，做了专门的破题。
现在唯一的不确定因素是，建发在深圳市场几乎没什么代表项目。
更不用说在高端改善市场上。
它的高端产品，能否第一次就在深圳市场立起招牌，有待观察。
来源：进深
作者：505710
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