文/乐居财经  许淑敏 曾树佳

  从7家房企手中，抢到北京丰台地块的东方雨虹，似乎没有想象中那么兴奋。

  不同于其它房企发布的拿地公告，表达幸运或是喜悦之情，东方雨虹公告强调的是：“拟通过该土地资源合作，与客户建立长期稳定深度的业务合作关系，不影响公司正常经营”。

  言外之意早已明显：地是别人的。

  一个多月以后，这宗热门地块的所有者终于浮出水面——中海发展。

  也就是说，东方雨虹作为供应商，以拿地的方式与中海发展这一大客户，建立了深度捆绑。

  今年，关于“马甲”拿地已经屡见不鲜，陌生面孔也越发增多。类似东方雨虹、同一装饰等房企供应商，也多次现身土拍市场。

  与其说是冲着土地红利而拿地，还不如说是冲着房企的合作大单。毕竟作为供应商自身，并无开发地产项目的经验，还是要依赖实力房企。

  供应商作为乙方，眼下是房企拿地的“马前卒”，此前则频频为房企“垫资”，为其提供过桥资金、揽下其开出的商票。

  到后来，不少地产商陷入流动性危机，供应商账本上一笔笔应收账款、坏账，尤为显眼。在追债无望之后，只能计提为损失。

  依附于地产商，供应商赚下的每一个铜板，都充满着风险。一边依靠房企保持业务量，一边哑巴吃黄连地吞下风险，几乎是供应商们，难以改变的生存常态。

  冲锋的“马甲”

  没有太多意外，东方雨虹在北京丰台抢下的地块，最终转让了。

  合作方也浮出水面——中海。东方雨虹发布公告显示，丰台地块建设主体虹丰置业，拟向苏州竹辉，转让虹曦置业持有的虹丰置业95%股权，转让价格47.5万元。

  也就是说，丰台地块绝大部分的股权转让给了苏州竹辉，东方雨虹自身仅持股5%。

  而苏州竹辉的主要人员，包括刘慧明、杨智宇、李涛、戴超都与中海发展有所关联，该公司曾于苏州拿地，当时已被视为中海发展的马甲。

  东方雨虹，坐实了中海发展拿地“马甲”的称号。

  这又让人联想起7月底，成都龙泉驿十陵片区一宗宅地，被同一装饰旗下的四川同协嘉房地产开发有限公司拿下。二十多天以后，四川同协嘉便变更了投资人，持股100%。

  同一装饰，成为了成都本土一家地产商的“马甲”。

  马甲拿地事件，在当前土拍市场上已不稀奇。近来土拍市场上露面较多的陌生面孔，比如南通亚伦、建杭置业、浙江中豪等，自带资金入场，最终与头部开发商合作开发项目，因而被视为“新型马甲”。

  大多数马甲公司，都是冲着财务投资去的，以期获得另一收入来源。尤其是一些本土中小房企，本身资金实力充足，意欲扩大规模，类似建杭置业、浙江中豪都偏爱小股入伙，且与滨江合作颇多。

  但东方雨虹、同一装饰这两家马甲公司算是例外。他们担当的角色，更多是房企的供应商。与其说是冲着土地红利而拿地，倒更像是冲着与房企的深度捆绑合作。

  东方雨虹也大方承认了：“公司拟通过该土地资源合作，与客户建立长期稳定深度的业务合作关系。”

  而同一装饰的业务，也涉及建筑装饰装修、幕墙、智能化工程等领域。其官网展示的工程案例当中，10个里面，大概就有9个是新希望地产的项目，可以说，同一装饰对新希望地产的依赖度极高。

  这不禁引发了人们的思考，像东方雨虹这样头部的防水建材商，都需要通过拿地与房企实现深度合作，而其它的中小供应商，生存境况或许更难。

  毕竟东方雨虹尚有资金实力，其今年以来接连参加北京6次土地竞拍，缴纳的土地保证金都超过40亿元，均为自有资金。而此次以40.135亿元拿下丰台地块，亦强调资金为自有资金。

  房企打上供应商的主意，大概也是看中了这一点。自2021年开始，各地对于马甲公司限制诸多，诸如家族体系内的公司不得同台竞争地块，资金来源不能是股东借款、前融、上下游关联企业的借贷和预付款等等。

  核心一二线城市的热点地块争夺者众多，最终要凭运气拿地，单靠房企自身拿地几率不大。

  对于中海发展而言，其亟需在北京市场增储，特别中建系内部竞争激烈的前提下，中海发展也需要一些外援。

  而对于东方雨虹而言，关于“马甲”这笔生意，如若有足够的资金支持，也许值得冒险一试。一方面，可以等地产项目销售回转获利，另一方面又可以拿下房企的建材大单。

  尽管东方雨虹过去两年深受房企坏账连累，也正不断强调“不涉及房地产开发业务”，但它依然抵不住诱惑，想在与地产商的合作中，谋求一杯羹。

  垫资的命运

  三年前，因借壳深深房A股上市未果，恒大面临“偿还战略投资者1300亿本金及分红”的困境，瞬间拉响了流动性的警报。但不久之后，许家印就找到了相应的对策。

  恒大迅速敲定了方案，将1300亿战投中的863亿，转为普通股，暂时平复了一场债务危机，像极了2009年前后它的那次极速脱困。

  签字仪式上，战投老板悉数到场，为许家印站台。苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、嘉寓集团董事长田家玉等，系数在列。

  彼时，到场的人都面带笑容，但他们同意恒大的转股方案，也有无奈的成分，毕竟是一根绳上的蚂蚱，一损俱损。

  无论是正威、广田、嘉寓，都在业务层面上与恒大紧密相连。历史无数次证明，滋生利益纠葛的温床，往往是密切往来埋下的铺垫。

  以建筑门窗、幕墙产品及安装服务为主业的嘉寓股份为例，它在恒大暴雷初期，就公布了它与恒大合计为13.15亿元的商票敞口。

  在此之前的15年里，嘉寓股份的累计净利润，也不过才8.03亿元，远远少于票据金额敞口的总体量，可见其压力较大。但除了与恒大协商，或者提起诉讼之外，它似乎鲜有更好的办法。

  曾经的商票融资，演绎过一番“盛景”。据不完全统计，至少有60%的开发商，使用过商票进行材料采购、劳务支出和工程款支付。

  67家样本房企应付票据规模，从2016年末的292.88亿元，增长至2021年末的1468.62亿元，复合增速38.05%。样本房企历年的应付票据同比增速，大多都维持在40%以上。

  商票的水，很深。其中涉及到供应商给房企提供的过桥融资，看着地产商在不断地高周转运作，供应商往往以提前垫资的方式，获取持续的合同。

  久而久之，地产上下游供应商，对房企的依赖就越来越大，一旦房企出险，多米诺骨牌随即被推倒。

  而当问题出现之后，要解决问题总需要一个漫长的过程。

  乐居财经查阅获悉，直到今年年中，嘉寓股份在中报里，仍98次提到“恒大”的字眼，多次强调恒大延期支付工程款、不能兑付到期票据等因素，以及减值损失的计提。

  上半年，嘉寓股份涉诉案件大幅增加，涉及恒大商业承兑汇票案件共计118件，累计涉案金额1.23亿；与之比较，其涉及非恒大商票案件只有22件，累计涉案金额2347.72万。

  半年度，嘉寓股份计提信用减值损失1512.87万；计提资产减值损失1.13亿；而根据涉诉案件的情况，其计提预计负债等金额为5037.04万元。

  除了嘉寓股份之外，全筑股份、广田股份、金螳螂等，亦因地产商的暴雷，身陷经营逆境。而生产插座的公牛集团，在半年报里，也披露了其为房企提供借款的案例。

  据公牛陈述，它的子公司电工销售，为了拓展对融创的销售业务，向融创集团包含其旗下7家子公司提供借款，本金为1.1亿元，借款期限两年。

  这笔资金拆借款，占其他应收款期末余额的比例，高达78.02%，公牛对此预留了7700万元的坏账准备。

  类似的案例并不少见。看起来，曾经规模至上、较为光鲜的房地产行业背后，是无数供应商垫资，提供了较大的助力。而随着地产周期的到来，供应商同样面临着大环境的挑战。

  难以割席

  根据票交所数据，今年5月至10月末，发生3次以上商票逾期，且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量，达1377个，同比减少57.6%，占全部商票逾期企业的比重，环比降低0.8pct至53%。

  从商票逾期增量看，10月环比净增加25个商票逾期的项目公司，当月新增逾期项目公司环比增长9%至169个；9月发生逾期但10月实现逾期余额清零的项目公司有144个，环比减少42.9%。

  换言之，当前房地产商票承兑的高峰期已过，新增逾期风险主要集中在近期遇险的房企，整体行业商票逾期可能趋于稳定。

  自房地产商票纳入监管范畴之后，其发行速度就放缓了许多，大部分都在消化存量。一些供应商也吸取教训，停止接收出险房企商票，甚至采取现款现货交易，尽量避免流动性紧张房企的赊账行为。

  但一个事实是，供应商嘴上说与房企划清界限，现实却难以割舍，因为地产商对他们来讲，过于重要。

  比如，很长一段时间内，工程渠道都是江山欧派收入的主要来源，其依赖与地产商建立合作关系，以定制生产线批量制造为主，通过低价、走量获得规模扩张。

  自2017年上市以来，江山欧派维持营收、净利规模稳定增长，正是源于工程地产的拓展。2020年，江山欧派的工程渠道收入，甚至一度增长至26.07亿元，营收占比高达91.34%。

  但去年，江山欧派由于工程渠道受影响，实现营业收入32.09亿元，同比仅增长1.63%；相较于2020年48.6%的增长率，其增速的变缓，肉眼可见。

  一边依靠房企保持业务量，一边哑巴吃黄连地吞下风险，几乎是供应商们，难以改变的生存常态。

  至今，上述的“马甲”东方雨虹踩坑的事实，仍颇为骨感。在其财报里面，常常可以看到一句话：“因客户经营不善出现债务危机，预计无法全部收回。”

  乐居财经统计获悉，2018年至2022年，东方雨虹的应收账款，分别为45.11亿、56.36亿、61.01亿、87.64亿、108.79亿，逐年增加。其中许多是在与房企的合作中产生的。

  在去年年报里，它列举了对应收账款中11家客户的坏账计提情况，其中有1项计提的比例达到80%，1项计提的比例达50%，3项计提的比例为30%。

  有些房企未能按时偿还债务，只能拿商品房冲抵，供应商也只好接受。

  比如，前些年，在志邦家居财报里，投资性房地产一项金额，大部分时间均为零，但去年以及今年上半年期末，其投资性房地产金额分别为426.31万元和1714.75万元。

  这项数值的快速增加，主要便由于部分大宗业务客户，以商品房冲抵应付公司货款，公司自持后形成的。

  在商票式微之后，供应商又为房企充当起了拿地马甲。未来，紧密联系的两者，或许还会演绎出更多的合作模式。