文/乐居财经  许淑敏  曾树佳

履新能建城发总经理4个月时间里，萧睿露面不多。

为数不多的露面，是与中铁置业总经理申凌云进行会谈。能建城发与中铁置业，合作开发深圳宝安项目，签订了战略合作框架协议。

双方还就上海、广州等地重点项目开发方案进行了深入研讨。也就是说，未来能建城发与中铁置业这两家央企，直接合作只增不减。

他们的全面深化合作，有一定原则，即“去化有支撑、周转有效率、收益有保障”的项目筛选原则。

聚焦标的，多是核心城市的热门地块。市场争夺者众多，何不抱团取暖，共同以扩大规模、营收为目标。

这段时间以来，不仅能建城发、中铁置业等实力相当的国资合作不断增多，国资房企选择合作对象，也着重寻找更为稳妥的合作方——地方国企。

譬如越秀地产与久事置业、北京城建等的合作，中海发展与永业集团、上海西岸等的合作，可以拓宽核心城市发展通路，打开资源辐射面，而且安全系数更高一些。

地产周期里，在牌桌上的国央地产商，一边清理与民企的合作项目，一边则开启国资之间“门当户对”的合作模式。

套上“双保险”

21家房企厮杀、54秒报价双封顶，今年8月，深圳宝安A001-0212号地块入市的热闹场景仍历历在目。

作为深圳首例竞“现房销售面积”地块，因位置优越被视为“王炸”地块，不仅吸引了中海、 万科、 华润、越秀、保利等头部央企，还有天健、粤海等国资也现身争夺，就连防水一哥“东方雨虹”都出现了。

罕见的是，能建城发也在竞争者名单上面。

最终，地块被中铁置业幸运摇中，其以封顶价34.06亿元 现售面积3.55万平方米摘得。时隔4个月，该地块建设工程规划许可证及项目总平面图已发布，命名为“中铁阅臻府”。

与此同时，中铁置业拉来了能建城发，共同开发这一地块。萧睿与申凌云的座谈交流会上，重点便是谈及中铁阅臻府的合作事宜。

按理说，中铁置业与能建城发地位相当，一个分属中国中铁集团，一个分属中国能建集团，均是以房地产为主业的16家老牌央企，合作牵线亦属正常。

并且，无论是中铁置业，还是能建城发，均处于扩张发展的关键时期，亟需突围。当前市场，央国企的资金优势凸显，急于抢占市场机会。

能建城发是由葛洲坝地产更名而来，未更名之前，葛洲坝地产深陷“地王”困境，业绩起色不大。而去年更名之后，能建城发一度奋进，销售规模183.7亿元，排名79位。

中铁置业也是从这两年开始不断发力，在北京、上海、西安等多地拿地积极，销售额上涨不少。今年上半年，中铁置业销售额361.2亿元，同比增长66.9%。

深圳宝安地块体量不大，投资总额也不高，拉来能建城发的原因，或许是看重两者后续在各地项目的合作，以此更快扩大规模。

今年前三季度，中国中铁房地产业务累计新增土地储备30.3万平方米，同比下降64.1%，拿地力度不够。

而能建城发也有提到，将不断巩固与中铁置业的全面合作关系，按照“去化有支撑、周转有效率、收益有保障”的项目筛选原则，围绕“地产股权合作、城市综合开发运营”等方面深化合作。

其中透露，双方还就上海、广州等地重点项目开发方案进行了深入研讨。今年，中铁置业拿下了徐汇区田林街道的167-02（N）地块，而能建城发竞得了广州智慧城一地块。

未来，双方的直接合作还会更多。

能建城发与国资之间的合作确实不少。今年6月，能建城发拿下的顺义新城地块，即“璟上兰园”项目，早已拉上了厦门国贸联合开发。

近期，璟上兰园的开发主体北京顺能房地产开发有限公司，原由能建城发100%持有，现已正式挂牌增资，拟征集投资方数量1个，对应持股比例49%。也就是说，能建城发、厦门国贸各持有璟上兰园51%、49%的股权。

一个现象渐渐明晰，随着核心城市拿地难度加大，央国企之间联合开发也开始增多。实力相当、经验相似的国资，合作起来，也更得心应手。

例如北京印香山项目，原为海淀四季青地块，今年6月被天恒集团摘得。9月，天恒2023品牌新纪元发布会上，北京天恒正同资产管理有限公司董事长周兴与北京广安置地投资有限公司执行董事李雷代表双方签署了战略合作协议。

天恒集团与广安控股，同为北京西城区国资委旗下的国企，都是聚焦于城市更新和古都风貌保护的企业。

稳妥的合作方

市场形势如此，国资房企新进城市布局，也着重寻找更为稳妥的合作方。而地方国企，顺势成为合作开发的最优选之一。

越秀地产北上，进入北京、上海等城市布局，基本以合作方式进行，此前多跟民企合作，而当前，其更多跟央国企合作。

像在上海，越秀地产于2021年首入，当时跟仁恒置地联手，打造越秀仁恒·天樾园和项目。

而去年，其联合保利发展拿下了杨浦区江浦社区R-05地块和嘉定新城马陆南社区JDC1-2301单元23-01、29-01地块，变成与央企合作。

今年在上海，越秀地产则与上海龙头国企久事置业达成战略合作。7月22日，越秀地产表示，与久事置业达成战略合作，合作领域涵盖TOD项目开发合作、物业管理、城市更新、综合开发等。

而久事置业正推进城铁车辆段上盖综合开发项目，预计此为越秀地产合作的落点之一。

在北京，越秀地产则与北京城建达成了合作。

今年6月，越秀地产以79.35亿元摘得四季青地块后，而后引入北京城建合作开发，打造的项目便是“香山樾”。

这个项目合作的形式，是通过股权质押融资。该项目的开发主体为北京越华房地产开发有限公司，成立于2023年6月，注册资本39.67亿元，董事长为郭伟智。

天眼查显示，该公司目前控股股东仅有越秀地产。

今年7月6日，越秀地产将越华房地产的19.44亿元股权质押给北京城建，进行融资操作。该等股权占注册资本49%，也就是说，北京城建曲线拿到香山樾的49%股权。

按照北京城建总经理裴宏伟的话来说，合作双方同为市属国企，成立时间接近，发展理念高度契合，希望以此次合作为起点，在经营理念、管理机制、市场开拓等方面进一步加强交流协作、联动互通，实现互利共赢。

越秀地产选择的都是地方龙头国企，资源丰富、关系人脉深。北京城建是北京“棚改第一股”，土地储备超过1000万平方米，常年占据北京房企销售榜单前列。

正如其所提到，不断拓宽在京发展通路，打开资源辐射面。

从数据上看，2022年，越秀地产通过国企合作获得的土地储备占新增土地储备面积的34.4%，已经超过三分之一。

选择国企进行合作，安全系数高一些。尤其是一些总价高、体量大的大宗项目，更需要谨慎。

中海发展在上海进行扩储，因为竞争激烈，难获核心区域的热门地块，因此其多选择超级综合体项目。

比如其今年拿下的西岸数智中心地块，总价高达240亿元，中海发展是联合上海西岸进行开发的。而上海西岸，是全面负责并实施徐汇滨江地区综合开发建设的国有独资企业集团。

另外，中海发展也看中了地方国资兜底的实力。

关于上海建国东路项目，中海发展于2020年7月获得5幅土地，但2022年，其退出其中3块旧改地块98%的股权。

中海发展方面解释，“项目实施周期较长，因后续房屋征收、地方政府行业政策调整、房地产市场情况等变化产生的风险，可能会影响本项目的预期收益”。

而接盘的对象，正是与中海发展联合开发上海建国东路项目的永业集团。永业集团则是黄浦区属的一家功能类国有企业。

大型项目开发周期长，投入大，回报缓慢，犹存风险，而联手地方国资，对于央企中海发展来说，多了一份安心保险。

去风险的逻辑

2021年第二轮集中拍地之前，在地价较高、寸土寸金的热点城市，拿地资金动辄几十上百亿，100%权益拿地风险系数较高。加之，集中供地对房企的现金流要求更加苛刻，报名地块越多，竞买保证金占用越多。

联合拿地，无疑是一种最省力的解题思路。

那时候，国企与民企抱团拿地的方式，备受追捧，不仅可以分摊土地成本，分散投资风险，还能用更少资金，撬动销售规模及市场份额。

但后来，在地产周期里，民营房企陆续出险，国央企开始有意识地隔离风险，不仅减少与民企合作拿地，还不断从后者手中，接过合作项目的剩余股权。

直至眼下，国资地产商仍然不断有类似的举措。

今年下半年，趁着行业基本面改善，出险房企加速出售项目，在此基础上，他们进一步厘清债务、补充流动性。其中，大部分的交易，接盘方均为国央企。

比如，碧桂园将广州亚运城项目26.67%股权，转让给了中海。而在此不久前，弘阳地产也曾把广州珠江弘阳时光荟项目34%股权，作价2.95亿元，系数转给了珠实地产。

相比较而言，合景泰富出售项目的力度，要更大一些。

8月中旬，它一口气将苏州朗月滨河雅苑项目50%股权、苏州明月滨河项目51%股权、杭州春来晓园项目50%股权，分别以5.17亿、3.78亿、11.77亿，转给了合作方绿城。

退出三项目，合景泰富更多是为了“妥善处理相关债务事宜，减少集团整体未结清债务余额”。让出项目股权所获得的款项，大多用来抵扣其所欠贷款。

其中，由于广州合景控股，尚欠杭州春来晓园项目公司12.13亿元贷款，因此合景泰富在出售事项达成后，将分两期偿还，首期偿付3600万元，剩余的11.77亿元，则由绿城的并购款来抵消。

地产深度调整期内，土拍市场犹如存在着平行时空。民营房企隐退，而国央地产商一边清理与民企的合作项目，一边则趁着窗口期大手笔拿地。土地摇号现场，常常人头攒动，狼多肉少。

在这种情况下，牌桌上的国资房企，也开始“门当户对”地强强联手、合作拿地。而土地公开市场之外，一场场合作签约仪式，也经常出现两家国企高管，在大红色的背景板前握手的画面。

此外，房地产行业逻辑变了，国央企们更注重成为城市运营商的角色，区域合作、城市更新的大项目，需要更多的资金与经验，这或许也是促成国资之间合作的催化剂。