12月26日，位于香山脚下仅99席的浅山平墅印香山开盘，官宣首开劲销了20.4亿！该项目销售指导价12.1万元/㎡，面积约为216-228-238㎡，总价约2700万到3000万/套。

如今，在楼市进入“新周期”的大背景下，不论是刚需客群还是改善客群，都谨慎行事，在满足居住需求的前提下，大部分的购房者都会严控总价。

然而，豪宅却走出了独立行情。

稀缺决定热度

印香山项目坐落于难得的内城墅区，区域资源具有不可替代性板块群山环抱，自然繁华兼得。墅区内皆为香山清琴、西山美庐等顶级改善住宅，断供10年，项目于香山板块中的位置很好，两面临山、两面临墅区，稀缺价值独一无二。

印香山指导单价12.1万，其旁边的西山美庐别墅，东边不挨山的均价13-16万/㎡，西边靠山楼王价格已达到17万/㎡。

不仅如此，印香山的产品设计也同样稀缺。通常新房产品只有20%的配比，且还得是楼王位置最好的户型才做四面宽，印香山项目做到了100%四面宽户型，满足于豪宅面宽1.5：1的黄金比例，在大面积户型更是做到1.6：1的面宽比。

印香山将户型的面宽尺度发挥到了极致，做到北京市场同面积产品中最大的南向四面宽尺度，约17.9m极致面宽，约6.8m的客厅面宽尺度，巨幕视野。

入户独立玄关设计，南北通透的主卧套房空间的墅质品质使生活动线更为合理。30平米社交厨房及独立餐厅，独立餐厅的设计规避了目前市场上大部分产品过道化的餐厅设计，可开可合更灵活，生活场景实用性更强，项目以岛台+橱柜的设计，实现比普通厨房多2.5倍的储物空间。

新政促高预期

除项目自身优势外，豪宅项目的热销也与近期楼市政策松绑不无关系。

自9月初，北京在全市范围内实施“认房不认贷”，12月14日，北京调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%，同时也调整普宅认定标准。

易居研究院研究总监严跃进认为，在新政发布后，很多房东出售房源的成本明显降低，即减负效应很明显。而且，多个项目的售楼处近期在积极宣传利好政策，也确实有很多人从观望转向咨询和购房，政策效益在积极释放。

据业内人士分析，在此前的楼市周期里，豪宅是市场上行时反应最快的，对于观察楼市动向具有重要意义。

克而瑞数据显示，重点64城2023年前三季度总价1000万以上豪宅共成交4.2万套，同比增加9.03%。不同总价段成交套数同比均保持上涨。其中，有15个城市千万级豪宅成交套数已超2022年全年。

具体来看，总价1000万-3000万、3000-5000万和5000万以上豪宅成交规模均保持正增长，前三季度共成交40021套、1737套和341套，较去年分别增长8.39%、2.72%和7.57%。

克而瑞此前分析称，尽管市场下行，但基本面较强的豪宅成交受大环境影响较小，整体“一房难求”。由于部分豪宅项目一二手房价格倒挂，存在一定的套利空间。

结语

楼市进入“新周期”并不意味着高总价的豪宅会失去市场。毕竟，普通的改善房与高级别的改善房——豪宅之间，在居住舒适性和保值属性、稀缺性上的区别是肉眼可见的。并且，豪宅在一定程度上带有资金储蓄功能，它能独立于行情，不受市场变化影响。