12月小幅“翘尾”2023年微降收官,1月预期季节性回落

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  克而瑞研究 9.5w阅读 2024-01-04 17:05

12月新房供应略显乏力,成交小幅“翘尾”:重点30城供应环比微降2%,成交环比上升15%,全年累计同比微降2%,整体延续筑底行情。一线城市年末环比增幅显著高于二三线,二手房成交略有不济,12月与11月基本持平,地市12月成交规模翘尾,但溢价率创2023年新低。

01 新增供应

环比降2%、同比跌20%

北京高位回调、沪穗持稳

12月,新房供应仍显乏力,规模环比不升反降,30个重点城市新增供应1362万平方米,环比下降2%,同比下降20%,为近5年同期最低。全年供应约15458万平方米,累计同比下降10%。

一线供应整体缩量,北京高位回调、沪穗持稳、深圳缩水明显。4个一线城市整体预计供应面积286万平方米,环比下降9%,同比下降27%。北京供应高位回调,环比均下降14%,但较年内月均仍增近4成,也高于去年同期水平。上海保持一月一批次的新房供应节奏,本月初十二批次新盘入市,故而供应规模仍保持在百万方的高位水平,广州供货节奏同样保持平稳,而深圳供给缩水明显,规模环比下跌2成以上。

二三线城市供应回落。26个重点二三线城市合计供应1076万平方米,环比基本持平,同比下降18%。环比来看,近6成城市供应规模收缩,青岛、合肥、郑州等供应疲软,规模下跌3成,杭州、西安等稳中微降,而天津、武汉、珠海等供应翘尾放量,尤其是珠海规模倍增。同比来看,7成城市供应量不及去年同期,宁波、合肥等更是腰斩。

02 新房成交

环增15%延续7月以来升势

一线城市年末集中放量

12月整体成交热度略有回升,小幅翘尾,与10月基本持平。据CRIC监测,12月30个重点城市成交面积为1448万平方米,环比上升15%,同比下降17%。全年累计同比由正转负,微降2%。

一线城市年末集中放量,12月成交环比上升23%,同比下降8%,全年累计同比微降2%。仅广州一城12月保持同环比齐增,全年累计同比维持正增,延续弱复苏走势。深圳11月末发布宽松新政,政策效果递减,12月成交环比小幅微增,同比持降,2023年成交基本与去年持平。北京、上海月中有降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政出台,短期内对市场提振效果显著,据CRIC监测,北京新政落地后至今,新房成交套数较12月前14日增幅走阔,上海不少项目整体日均来访较前期有50%以上的增长。但是纵观全年,京沪累计同比分别下降3%和10%,规模高位微降。

二三线城市12月成交环比增长8%,累计同比微降2%。环比来看,多数城市保持增势,同比跌多涨少。从全年各城市成交表现来看,大体可以分为以下几类:一是成都、西安、杭州热点恒热,主要是受到新政持续发酵+优质供应集中入市带动刚改和高改需求集中入市。二是郑州、天津加速以价换量,今年延续弱复苏行情,整体成交规模较去年涨幅均在2成以上。三是苏州、宁波、济南、青岛等仅改善尚能走量,中心城区改善项目去化明显优于外围刚需,成交稳步回调。四是福州、嘉兴、徐州、无锡、常州等成交尚在探底,需求透支严重,房价一降再降,仍需以时间换空间。

03 项目去化

平均去化率降至33%

蓉杭甬长等去化率持增

据CRIC调研数据,重点城市12月平均开盘去化率为33%,较上月下降3个百分点。12月各城市房企推盘稳步放量,成交小幅翘尾,但去化率受推盘结构+购房信心不足的双重影响稳步有降。虽然本月仍是宽松政策持续释放利好期,但项目微观数据来看,政策对市场提振作用边际效应递减。

目前来看,12月各城市去化率环比跌多涨少,部分城市诸如福州、东莞、厦门等12月推盘量均在5个以内,因而去化率波动幅度较大,出现大涨大跌行情。杭州、成都、宁波、长沙等因适销对路改善盘集中入市拉动去化率稳中有增。南京、济南、郑州等去化率稳中有降均不足20%,延续筑底行情。

04 库存

6成城市供求比下降

消化周期缩短但仍有6成超18个月

12月,供应缩量而成交稳中有增下,30个监测城市整体供求比有所回落,由上月的1.10降至0.94,6成以上城市供求比下降,厦门、昆明等供求比更是跌至0.5以下。受此影响,30个重点城市库存面积微幅收缩,环比下降0.4%。

7成城市消化周期较上月缩短,杭州、厦门等环比收缩10%以上,厦门消化周期更是回到18个月以下,不过即便如此,仍有18个城市去化周期超过警戒线,常州、珠海、东莞等消化周期还在30个月左右,去库存压力难言明显缓解。

05 二手住房

成交环降1%、同比增37%

沪杭领涨、蓉宁回调

12月,18个重点城市二手房成交面积预计为815万平方米,环比微降1%,低基数下同比增幅扩大至37%。前12月,二手房累计成交9928万平方米,累计同比增长30%。预判后市,受季节性因素影响,1月二手房成交规模大概率有所回调。

环比来看,近半数城市成交回升,上海增幅居前,上海出台近年来最大力度新政,调整普宅标准并优化信贷政策,其中取消普宅总价线可以节约二手房出售时所产生的增值税等税费,降低刚需、置换购房成本,这一举措提振了市场信心,12月二手房成交规模接近130万平,增长12%,达到下半年以来单月新高。而反观南京、成都等10城成交略显乏力,环比进入负增长区间。同比来看,由于去年末为疫情集中爆发期,导致成交基数较低,因此,绝大多数城市仍维持同比正增长。累计同比方面,近9城城市今年二手房成交表现优于去年,深圳、成都、青岛、东莞今年二手房规模回升明显,增幅在5成以上。

06 土地市场

年末集中成交环比增78%

但溢价率创2023年新低

年末土地市场翘尾效应凸显,截止12月25日,全国300城12月经营性土地成交规模3.3亿平方米,下半年以来首次同比回正。全年土地成交建筑面积12.8亿平方米,较2022年同期下降了20%,总成交规模刷新近十年新低。热度方面,12月平均溢价率2.8%,较上月下降0.8个百分点,创2023年月度新低。

各能级城市表现不一:CRIC监测数据显示,截止12月25日,一线城市本月共成交土地355万平方米,环比大涨424%,同比涨幅也高达32%;成交金额575亿元,环比大涨506%,同比上涨34%。究其原因,主要是由于本月京、沪、广、深四城均有多宗涉宅地集中土拍,尤其是上海,有多达19宗地成交,总成交建面169万平方米,揽金额达385亿元;广州也成交了17宗土地,总成交建面143万平方米,揽金额为102亿元;北京成交了4宗涉宅地,多分布在昌平、大兴、房山等远郊区;深圳本月仅成交2宗宅地,分别位于龙华和坪山,均底价成交。

二线城市成交规模和成交金额同比均降,至25日二线城市成交建面6060万平方米,同比微降5%。受成交建面收缩的影响,成交金额亦有下降,环比下降了10%至2294亿元。楼板价同比下降6%,降至3786元/平方米。具体到城市来看,有长沙、西安、成都、武汉、天津、郑州等六个城市成交建面超过200万平方米,榜首长沙成交建面890万平方米,揽金201亿元,整体溢价率4%。居于第二位的为西安,成交建面367万平方米,涉及29宗地,揽金额为148亿元。排在第三位的成都市场热度稍高,整体溢价率为6%,二线城市中仅次于杭州,其挂牌的62宗地中有6宗溢价率超过30%。其余城市土拍热度较低,溢价率均在2%以下。

三四线城市则表现为量跌价涨。截止12月25日,总成交建面26152万平方米,同比下降18%,成交均价同比上升7%,增至2238元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中,徐州、常州、淮安和南通四个城市成交规模超过500万平方米,榜首徐州成交建面831万平方米,涉及81宗地,除铜山区焦山河北商住地块17%高溢价成交外,其余地块均底价或超低溢价成交,整体溢价率仅有0.5%。常州、淮安和南通分别排在第2、3和4位,成交建面分别为730、554和543万平方米,溢价率均在2%以下。从区域来看,长三角三四线城市依旧是成交主力;热度来看,徐州、淮安、扬州、南通、常州等长三角均以底价成交为主,市场热度降至低位。

07 综观

预期1月供求环比走低

京沪杭蓉尚能保温热度居前

12月仍处政策宽松期,尤其是上海、深圳相继加码新政,降首付、降利率、调整普宅标准,不过从市场反馈来看,边际效应递减。30城供应不升反跌,成交小幅“翘尾”。2024年1月迎来春节前淡季,房企推盘积极性不会太高,供求预期走低,环比持降,考量到2023年1月基数较低,整体同比持平或微降。

短期来看,热点城市和热点项目数量仍将下滑:首先,核心一二线城市诸如北京、上海、杭州、成都、西安等得益于新政影响,市场尚能“保温”,整体市场热度在各能级城市中居前。其次,以价换量刚需驱动型城市诸如郑州、天津、武汉等或将延续弱复苏走势,购房自住需求小幅修复。(来源:克而瑞地产研究)

来源:克而瑞研究

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