乐居财经 李礼 1月9日，中银证券发布房地产行业第1周周报。

       新房成交面积同比降幅扩大，环比由负转正；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅缩窄；土地市场环比量跌价升，溢价率同比上升，环比下降。

　　核心观点

　　新房成交面积同比降幅扩大，环比由负转正。 新房成交面积为 235.5 万平方米，环比下降50.3%，环比降幅较上周扩大了80.8 个百分点，同比下降36.3%，同比降幅较上周扩大了17.9个百分点。 一、二、三四线城市新房成交面环比增速分别为-47.7%、 -52.1%、 -47.6%，同比增速分别为-46.2%、 -31.7%、 -33.1%。 一、二线城市同比降幅较上周分别扩大了 35.2、 15.7个百分点，三四线城市同比降幅较上周减小了1.8 个百分点。

　　二手房成交面积环比由正转负，同比增幅缩窄。 18 个城市成交面积为141.5 万平方米，环比下降 17.5%， 环比降幅较上周扩大了 22.1 个百分点， 同比上涨 1.2%，同比涨幅较上周减小了51.1 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-22.0%、 -26.2%、 9.8%， 同比增速分别为35.6%、 -15.0%、 -5.3%。 一线城市同比增幅较上周扩大了16.0 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了109.0、 60.6 个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降，去化周期同比上升，环比下降。 12 个城市新房库存面积为 9978 万平方米，环比增速为-0.8%，同比增速为-5.3%。 去化周期为 15.3 个月， 环比降低 0.2 个月，同比提升 2.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 16.2、 12.8、 58.6 个月， 一、二线城市环比分别降低 0.3、 0.1 个月，三四线城市环比提升 4.4 个月，一、二、三四线城市同比分别提升 4.5、 2.5、 31.1 个月。

　　土地市场环比量跌价升，溢价率同比上升，环比下降。 百城成交土地规划建筑面积为8564.0 万平方米，环比下降 31.0%，同比下降 29.1%；成交土地总价为 1865.2 亿元，环比下降 26.7%，同比下降 11.9%；成交土地楼面均价为 2178.0 元/平，环比上涨 6.2%，同比上涨 24.4%；百城成交土地溢价率为 2.6%，环比下降 0.8 个百分点，同比上涨 0.1个百分点。

　　本周房企国内债券发行规模同环比均下降。 房地产行业国内债券总发行量为 75.8 亿元，同比下降 40.0%。总偿还量为 42.6 亿元，同比上升 30.6%（前值： -30.1%），环比下降 50.1%；净融资额为 33.2 亿元。

　　板块收益有所下降。 房地产行业绝对收益为-2.9%，较上周下降2.6pct，房地产行业相对收益为 0.1%，较上周上升 3.2pct。房地产板块 PE 为 10.48X，较上周下降 0.37X。北上资金对银行、公用事业、煤炭加仓金额较大，分别22.48、 14.85、 10.77 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.74%（上周为-0.76%），净卖出1.06 亿元（上周净买入1.45 亿元） 。政策

　　本周， 上海降低二套公积金贷款首付比例，从原先的 70%/50%(普通住宅)下调至50%/40%(临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区)， 是此前 12 月 15日商业贷款首付比例政策下调的补充。

　　此外， 本周深圳出台《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，对改造对象、改造范围、项目工作流程、政策衔接等内容做了较详尽的规定。 其中，与深圳现有城中村改造模式最大的变化是从一二级联动向一二级分离机制转变，一级由政府主导，引入前期服务商模式，或将进一步加快城中村拆迁实施，破解当前村改计划实施率低的问题；一级完成净地入库后，二级则采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式选择开发主体，或将进一步增加政府土地储备量，优化现有土地供应模式。不过目前《意见稿》 对于前期服务商选择机制及退出时点、搬迁补偿标准和具体安置方式等均未明确，在实操层面，仍有较多细则需进一步完善。预计未来或将有一系列相应的配套政策出台，以助力深圳城中村改造项目顺利落地与实施。

　　投资建议

　　中银证券认为，短期关注近期各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。当前大背景下，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性。稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于后续更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段中银证券建议关注四条主线： 1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。 2）安全系数相对较高的民企： 滨江集团、美的置业。 3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。 4）有城中村改造和保障房建设、或 REITs 相关主题机会的：中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。