从央企口中夺地

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 许淑敏 15.4w阅读 2024-01-19 11:25

文/乐居财经 许淑敏

去年“双十二”那一天,中建信和拿到长沙S10地块的第一时间,发布了宣传图:江山十年,再听湘江回响。

他们对这宗地寄予厚望,这张海报,明显也是提早准备好的。

但一边是中建信和拿地的喜悦,另一边却是竞争者湖南运达地产的不平。

运达地产营销总经理戴卫中在朋友圈直指:地块共5家开发商竞争,最后只剩下中建信和与运达地产在报价,但到了接近1.5万/㎡楼面价的时候,网站就出问题了,怎么都报不了价。

也就是说,在关键时刻,运达地产无法报价。

在多方的协调之下,今年1月16日,长沙S10地块重新开拍。而运达地产,继续与中建信和竞争出价,最终以总价29.81亿元、楼面价1.61万元/平方米拿下该地块,溢价率约47%。

这是长沙一线临江的罕见地块,争得该地块,便争得立足长沙顶豪市场的筹码。因此,无论是中建信和,还是运达地产,都不会轻易放弃该地块。

这桩长沙“新地王”重拍事件,出现的两个典型性房企,值得考究:一个是正在全国快速扩张的央企,一个是立足湖南的本土民营房企。

两个风格迥然不同的房企,争夺话语权,不失为当前市场的另一缩影。

土地“重拍”

1月3日,长沙市自然资源和规划局于发布公告,称长沙黄兴北S10地块在网上限时竞价过程中因系统故障导致报价异常,决定中止该地块的网上挂牌出让活动。此时,距离长沙S10地块成交已经过去24天。

随之,长沙市自然资源和规划局再次发布公告,称恢复该地块的挂牌出让。

而恢复竞价的起始价,为2023年12月12日网上限时竞价第37轮报价的27.57亿元。原参与竞价单位完善相关手续后方可参与网上限时竞价。

一业内评论称,对于官方来说,双方有争议,价格没到位,重拍也正常。

显然,这是一场关于中建信和与运达地产的土拍较量。

不到最后一刻,谁也不愿放弃拿到项目的可能性。1月16日,该地块再次开拍,仅用3分钟左右的时间,便竞价了11轮,总价到了29.81亿元,溢价率约47%。

这一总价,较此前溢价2.23亿元。地块楼面价也从原本的1.49万元/平方米涨至1.61万元/平方米,稳稳占据长沙“新地王”的位置。

在长沙取消“双限”以后,地块的高溢价成交,展现了长沙土地市场的潜力。

之所以多家房企争夺,主要还是在于地块位置核心。资料显示,长沙S10地块位于湘雅路以南、晴家巷以北、湘江大道以东、黄兴北路以西,一线临江,容积率3.0。

长沙业内表示,长沙主城核心一线临江的地块实在是太少,新出来地王因为土地具备一定的规模,总建面有将近20万平方米,自然会获得更多开发企业关注的目光。

据市场预测,取决于该地块的地段、品质,产品有望冲击4万元/平方米。亦即,拿下地块的一方,某种程度上掌握了核心区域的定价权。

中建信和、运达地产,作为这两年长沙市场的头部企业,自然要争夺话语权。

中建信和深耕湖南多年,也曾自诩为本土房企,这几年占据着长沙销售榜单冠军的位置。2023年湖南本土房企商品房全口径榜单上,中建信和以141.6亿元的销售额占据首位。

但比起2022年,中建信和在湖南全口径销售金额达到196.1亿元,去年显然是退步了不少。中建信和也亟需补充优质项目,提升销售规模。

而运达地产也长期深耕湖南本土,这两年正追赶规模。2022年,运达地产首次以38.94亿元的全口径销售额,上榜湖南本土房企全口径销售TOP5,2023年,运达地产排名继续提升,以57.53亿元的销售额位居第二名。

运达地产,是唯一入榜湖南房企销售TOP10的本地民企。

本土民企冒头

在全国地产市场,运达地产并不算出圈。

但在湖南本地,这家房企的知名度颇高。这是一家已经发展了三十多年的本土民企,根据官网介绍,运达集团成立于1996年5月,目前拥有地产、酒店、贸易、工业四大核心板块和互联网+综合服务平台。

运达地产的规模不算大,即便是在湖南本地,项目也不多,楼盘包括运达国际广场、运达中央广场、运达锦绣广场和运达会展湾等。

在长沙,运达地产先后打造过3个酒店,分别为喜来登酒店、瑞吉酒店、W酒店,当前还在打造丽思卡尔顿酒店。

长沙资深业内李锋称,长沙市场比拼的是产品品质、开发水准,运达在本土的开发能力,是任何央企国企都追赶不上的。运达地产的操盘办法,是保持一定的项目开发节奏,做楼盘溢价,成为片区的价格标杆。

这与企业领导人的性格、风格相关。

运达地产的创始人为高云安,他是常德澧县人,自1977年参加工作以来,先后当过教师、公务员、国企总经理,养成了稳健、谨慎的风格。

高云安最开始创办湖南运达实业集团有限公司,是从流通业做起,随之转向实业,而开始地产业务,成为他高光的开始。

乐居财经发现,运达地产高管很低调,鲜少对外发声,最多也就是讲讲产品品质打造的问题。就像运达地产总经理刘柏麟参加活动,讲得更多是“长期主义理念”。

而这样的开发节奏,注定了运达地产无法大步迈开脚步。天眼查显示,湖南运达房地产开发有限公司成立于2001年,法定代表人为刘柏麟,最终受益人为高云安。目前对外投资9家公司,全部分布于湖南。

早期,运达地产也曾通过土地抵押进行融资,2008年-2017年,其共有5笔土地抵押,抵押金额共计4.67亿元。

在2022年以前,湖南本土市场多数被外来头部房企占据,运达地产上榜不多。直到近两年,市场深度调整,作为本土房企的运达地产迎来了机会,才开始冒尖,也登上了2022中国房地产企业500强排行榜。

至于为何不进行外拓,李锋认为,运达地产不算是超级民企,对于外地发展不一定有把控力和资源关系,而且在长沙的认可度很高,并不代表在外地认可度高。

中建系湖南进退

中建信和,为中建五局旗下的地产投资平台。与中国建筑旗下多个工程局一样,中建五局近年来也在加速发展地产开发业务。

比起运达地产,中建信和成立时间更晚一些。该公司成立于2003年,法定代表人、董事长为卢洪波,经营地域立足于湖南。

多年来,中建信和也都是围绕着湖南本土拓展。直到2018年,中建信和才开启全国化布局,在重庆、南宁、北京、广州等城市相继落子,实现弯道超车。

机构数据显示,中建信和土储近七成分布于二线城市,主要位于长沙、重庆和天津,近两成分布于一线城市,主要为北京和广州。

靠着央企的资金实力,中建信和这两年更是在各地频繁落子。去年,中建信和在重庆、长沙、南京等地均有所获。在北京、广州的土拍市场上,也经常见到中建信和的身影。

2022年,中建信和联合中建方程拿下门头沟永定镇地块(长安麓院),也与中建壹品联合拿下的海淀区北沙滩地块(中建壹品·学府公馆),备受市场关注。

中建五局官网上显示,截至目前,信和地产已累计完成30多个房地产项目的开发建设,投资额超800亿元,公司总资产约400亿元,土地储备超1000万平方米。

中建信和拿地加速,不断促进销售增长。

2017年,中建信和成为湖南本土房企首个销售额破百亿的公司。2022年,中建信和更是首次进入地产行业销售业绩百强,全年销售额高达286.9亿元。

2023年,中建信和全年销售额略有下跌,为152.8亿元,位居行业第89名。

不管如何,湖南依然是中建信和的主要战场。在湖南,中建信和覆盖了9个城市,包括湘潭、株洲、岳阳、常德、张家界、衡阳、永州等。

在长沙,中建信和开发了中建芙蓉和苑、中建江山壹号、中建广场、梅溪湖中心、中建钰和城等多个项目。

其中也不乏豪宅项目,比如中建江山壹号,是中建信和十年前在长沙市核心城区开发的首个滨江豪宅,而目前正在开发的中建钰山湖洋房产品,也属于中建信和旗下的TOP级产品。

但对于中建信和的开发水平,长沙本地业内则有不同的看法。该人士表示,中建信和也算是本土的大企业,在长沙开发了不少的项目,但在前面的开发过程中,有些楼盘可能不算很尽如人意。

在业内看来,中建信和、运达地产在本地的口碑不尽相同,长沙人民希望在江边有一个特别亮眼的产品出现,所以更多的人是希望运达来打造。

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