险资紧盯地产

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 505959 13.9w阅读 2024-02-01 17:33

文/乐居财经 严明会

作为大连永嘉集团董事长戚士新的独子,戚帅的生活与一般的富二代不同。

在新西兰留学期间,他一直勤工俭学,号称PALYBOY是他当时用过的最奢侈的品牌。回国后到父亲的集团担任总经理后,戚帅依然保持朴素的习惯,双十一购物节也是要参加满减的。

这样一名勤俭的富二代,在2013年却做了一笔大买卖:买航母,1978年服役并已退役多年的苏联“明斯克”号,花了3亿元。

戚帅买航母并不是为了炫富,而是要以此为基础,打造一个全新的航母主题乐园,总投资约160亿元,航母原本位于深圳大鹏湾,戚帅的主题乐园则打算建在南通,附加一个大搬运工程。

不买则已,一买惊人。戚帅的主题乐园计划给老父亲和永嘉集团带来了压力。巨大的投资让永嘉集团流动性吃紧,2016年公司只得把位于北京CBD商圈的博瑞大厦抵给厦门国际银行,换取贷款。博瑞大厦地块是永嘉集团早期北上时拿下的朝阳区黄金资产。

后续永嘉集团流动性问题彻底爆发,主题乐园没建成,还失去了博瑞大厦。永嘉集团贷款违约,被厦门国际银行申请强制执行,2022年博瑞大厦被司法拍卖,29.1亿元的评估价,最后仅拍出20.37亿元,打了七折。

当时北京写字楼处于低谷期,厦门国际银行能成功出手或是已经松了一口气,而凯德,则是这次拍卖中最大的受益者。

拍得博瑞大厦后,凯德将之改造升级,并更名为凯德星贸。去年9月,凯德·星贸焕新亮相启幕,以全新面貌面向北京商务办公楼市场。

让人意想不到的是,仅在凯德星贸改造完成5个月后,凯德又要将其出手。1月31日,凯德投资将北京凯德·星贸项目95%的股权出售予友邦人寿,仅保留5%股权,交易总对价近24亿元。

交易完成后,凯德投资仍持有凯德星贸5%的股权,其表示将继续为凯德星贸提供资产管理服务,获得经常性费用收入。

一买一卖间,凯德赚了约4.6亿元,不计算改造升级成本的情况下。买方友邦人寿是凯德的老伙伴,2022年,友邦人寿曾参投了凯德投资的一支人民币基金。

刚刚装修改造凯德星贸完毕就出售,想必凯德早已有了出手之意,这或与当下写字楼市场的萧条有关。根据CBRE世邦魏理仕的数据报告显示,北京办公楼整体空置率2023年末攀升至21.7%,为2009年末以来最高水平。

在出售凯德星贸不久前,凯德旗下凯德中国信托(CLCT)还将北京凯德MALL•双井购物中心的出售,交易价格为8.42亿元。

据了解,该项目98.2%的面积长期租给家乐福和百安居两个主力店,剩余面积租给几个小租户,收益稳定但增长缓慢,自2006年起六年租金复合增长率仅0.96%。

另外,北京凯德MALL•双井购物已运营长达19年,凯德中国信托也即将面临维护或改善该物业的相关支出承诺。将其抛售可避免一笔大额支出。

作为亚洲大型多元化房地产集团,凯德集团团业务已经遍布全球40多个国家的260个城市,新加坡和中国为其核心市场。据悉,凯德集团已经在中国40多座城市运营200多个项目。

近年来,凯德调整在中国的布局是常有之事。如友邦人寿的险资企业多次扮演接盘角色。2021年6月份,凯德集团向平安人寿出售了包括北京、成都、杭州等在内的6个来福士资产组合的部分股权。

而对于险资而言,优质商业地产项目的租金回报相对稳定,与保险公司的资产负债期限相匹配,可以提升险资长期投资的收益稳健性。

凯德的出售与收购是同时进行的。其于2021年4月份斥资36.6亿元收购了上海闵行数据中心园区,一个月后再将大连软件园腾飞发展有限公司的持股提升至100%,10月份又花费16.83亿元收购4个优质物流资产。

去年2月,凯德通过私募基金以28.1亿元投资北京苏宁生活广场,改名为凯德.汇新大厦。同时收购了一个位于广东佛山的物流项目。

在出售北京凯德MALL•双井购物中心及凯德星贸后,凯德仍在北京有还有7个购物中心项目,合计建筑面积59.08万平方米,分别位于北京东北二环、西北二环、东北三环、西三环、南三环、望京商业中心等北京核心地段、天宫院大型居住区。

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