楼市底牌

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 许淑敏 10.5w阅读 2024-02-05 09:58

文/乐居财经  许淑敏

看到广州放松限购的消息,关筱心里泛起了微澜。

在此之前,楼市新政陆续加持,但她仍劝自己要克制,保持观望。

但如今,关筱看到了新的契机:既然名下房子出租、放卖都不算名额,那她就可以把现在住的房子挂牌,自己去物色新房。

这样,既不耽误现金流的回笼,又满足自己一直以来置换新房的想法,一举两得。想到这里,关筱不禁有点小兴奋。

不过,她依然保持着理性。

广州放开限购之后,关筱特地去走访了部分楼盘的售楼处,给她的感觉是:到访的人确实比以前多,但相比去年“认房不认贷”的那波热度,要逊色一些。

看着置业顾问,卖力地给她讲解楼盘情况,她认为:“市场确实信心起来了点,但还是得继续看看周围人的反应。”毕竟,挑选能保值增值的楼盘,也不能操之过急,不妨等春节过了再说。

诚然,市场依然处于探底的过程,信心的重筑并不容易。

随着住建部官宣充分赋予各城市房地产调控自主权,成交数据均处于近几年低位的广州、上海、苏州等一二线城市,不断松绑限购,提振市场的力度越发明显。

继去年各城市数百次楼市优化政策之后,今年1月份,全国各地也至少已有88个楼市相关政策落地,涉及购房契税补贴、公积金新政、认房不认贷、房企支持白名单等多个方面。

政策密集发声之下,对于即将到来的三四月传统销售旺季,业内普遍保持着“乐观期待”的心态。

放松限购

“白鹅潭悦府认购不下10 套”、“深圳老板杀入广州”,广州放松限购新政发布之后的几个小时,核心区域的各个楼盘热闹了起来。

1月27日,广州率先打响一线城市放松限购的第一枪。官方明确放开120平方米以上的住房限购,支持“租一买一”、“卖一买一”。

亦即,有广州户籍和社保的人,新购买大户型住房不再计入家庭住房套数,已有住房者也可以通过租赁备案、挂牌出售等方式,核减家庭住房套数。业内解读,此举相当于全面放开限购。

随楼市新政而来的热闹场景,去年并不少见。

2023年初,房贷利率降低、贷款年限延长等政策落地,广州各大楼盘营销中心人头攒动,去年8月底,“认房不认贷”、降低首套住房商贷首付比例、降低存量首套房贷利率等政策组合拳出炉,广州各新盘到访量明显增加。

只是新政持续的热度基本都在一周左右,市场预期也未明显上升。

因此,对于广州放松限购新政的陆续出炉,部分业内看法为——市场预期还是难以扭转,“周边大部分人,觉得经济大环境还未回归上升渠道,落地什么新政都是一样的,没太多人买房”。

不过,更加普遍的看法是,一二线城市放松限购传递的宽松信号,较以往强烈。

十余年来,放松限购,一直是各城市稳定地产预期的关键所在。当降利率、降首付、购房补贴等众多楼市政策,难以扭转市场的时候,放松限购或能起到立竿见影的效果。

中原地产华南区总裁郑叔伦提及,限购放开,背后逻辑思维就是不再针对买房客户的资格审查,买房目的不再局限于居住使用,用作投资也可以,有效需求得到相应增长。

实际上,去年8月底密集政策之下,市场声音已经普遍认为,此为一二线城市放开“限购”的前奏。

市场都在盼望,楼市会有更加重磅的政策。

中国房地产业协会特约研究员刀兄表示,首先从“房住不炒”,再到“一城一策”,“城市房地产调控自主权”得到了默许,这个巨大跨度,说明楼市需要回归市场层面。

他称,从广州解除限购的核心逻辑看,并未”彻底放开限购“,而是剑指改善型客户,特别是“二胎放开”,“双证合一”,“双轨制”背景下,120平大户取消限购,满足“以小换大、以旧换新”的需求,产品力在升级、生活品质在升级。

而苏州、上海等地陆续加码的放松限购政策,也是根据各地市场的实际情况。

苏州是全面放松限购:不再审查套数,也不看购房资格;而上海满足购房条件的外地单身人士,可在除崇明区以外的外环外区域限购1套住房,释放单身人士的购房需求。

期待“小阳春”

“当然值得期待”、“完全值得期待”,对于即将到来的三四月“小阳春”,业内普遍保持着“乐观期待”。

上述业内人士表示,目前降准、降首付、降存量利息,都在陆续行动,换房需求极度强烈,房价已经筑底,项目“白名单”一个接一个,融资力史上超前,“2024在政策叠加和纵深推进下,恢复火爆销售对于带动楼市稳健发展,是必然趋势。”

与此同时,他们也都保持着“理性观望”。郑叔伦强调,现在楼市、股市还是不太好,经济也没有完全改善,今年小阳春不一定会很火爆,但是大的趋势会比之前好一点。

毕竟广州、苏州、上海等城市加码放松限购的背景,是此前楼市政策未能明显奏效,整体市场依然较为低迷。

像是广州,去年9月,广州解除了黄埔、番禺两个中心城区的限购,但效果一般,这两个区域的下半年的成交量甚至不及上半年。

而上海自去年下半年开始,已经陆续放松临港新片区、金山区、青浦区、奉贤区等多个区域的限购政策,但刺激作用有限。

此外,自去年9月,苏州就已经不再对120平方米及以上商品住房进行购房资格审核,虽然一定程度上拉动了大户型豪宅的成交,但整体市场并没有太多起色。

从2023年的成交数据来看,广州新房成交72248套,同比跌1%,上海新房成交套数79742套,同比下降11%,苏州新房成交约4.24万套,同比下降39.54%。成交数据,均处于近几年低位。

楼市不断探底,市场信心回归不易。

一中介坦言,新政出来后看房量、咨询量明显提升,但实际成交并没有明显改善,大部客户还是说再观望观望。

相关监测数据显示,1月27-29日,广州新建商品住宅共成交397套,日均成交132套,较新政出台前一周日均成交只增加了12套。

新政效果还未显现,一方面在于临近春节购房者买房意愿降低,另一方面在于新盘多、竞争大,可供购房者挑选的余地大。

今年的楼市“小阳春”,还需时间酝酿。

作为长期跑在一线营销线条的业内,刀兄认为,政策存在消化期,但是在大城市,反应速度是最快的,落到一线营销层面,刺激销售和客户信心,这两个指标是非常重要的。

“抢收”政策红利第一波,多数一线营销人员,对于本次楼市松绑持积极态度。

首先是“先立后破”,现在已经是“破冰行动”阶段,拿出更实际的促销手段,临门一脚促成“准客户”成交,抛弃悲观心态、塑造竞争价值、提升服务水平。

随着广州、上海等地松绑限购政策,多地陆续跟进的可能性较大。

深圳一业内认为,深圳虽然还没有放开限购,但是放开也是大势所趋,落实之后肯定有支持作用;杭州一业内认为,各个城市都在抢人,杭州也不例外,如果杭州再放松限购,最终就看谁的力度大了。

“大家一起抢人,最终看哪个城市更有价值”,各城市间的拉锯战,悄然开启。

市场筑底

这两年多,市场都在等待一个触底反弹的时机。

何时触达底部,成为人们时常讨论的核心话题。而政策力度的大小,有时是判断市场是否触底的参考指标之一。

从2022年底的“金融三支箭”,给予房企以实质性支持,再到2023年出台《关于促进民营经济发展壮大的意见》,监管层为房企争取了更多的调整时间和空间。

提振楼市的“强心针”亦不断注入,降低贷款利率、降低首付比例、降低购房门槛等各种招数不断祭出。

但此前密集的楼市政策,更像是“小打小闹”,实际效用不大。此番一二线城市限购松绑的大招之下,一定程度上说明了,市场已然逐渐探底。

可以看到,今年一开年,监管层不断发声。

先是放松经营性物业贷款用途,再到加快推进城市房地产融资协调机制落地见效,后到强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、各地抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单、因地制宜调整房地产政策等。

从盘活存量资产,到支持融资,一切为了房企现金流改善,更好地推行项目交付、建设,增强市场信心,促进销售。

而发声的背景为,房企依然困于融资,新房成交较为低迷,土地市场也频频遇冷。

销售方面,统计局数据显示,2023年,商品房销售额116622亿元,下降6.5%,其中住宅销售额下降6%。截至2023年末,商品房待售面积67295万平方米,比上年增长19%。其中,住宅待售面积增长22.2%。

各城市的去库存压力较大。像是广州,2023年库存量达到1200万㎡左右,去化周期为20.4个月,处于历史高位。

而在土地市场,据中指研究院初步统计,2023年,全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上。其中,推出6.1亿平方米,同比下降22.4%;成交4.8亿平方米,同比下降23.1%。

各方压力袭来。开年首月,整体市场的形势还是延续着2023年的筑底基调。

机构数据显示,TOP100房企销售操盘金额仅为2350.6亿元,同比下降34.2%,全口径销售金额仅2554.9亿元,业绩规模同比降36%,单月业绩规模创新低。

1月,全口径销售金额超百亿的房企仅6家,分别为保利发展、万科地产、招商蛇口、华润置地、中海发展、滨江集团,其中5家有着国资背景。

楼市继续放松,已是必然之势。以往为了预防楼市过热而推出的限购、限售政策,在目前过冷的市场之下,已经不再适用。

随着政策陆续发挥效用,市场信心和行业预期修复,持续推进。

(文中“关筱”为化名。)

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