文/乐居财经 魏薇

自2021年以来，房地产行业持续下行，总体规模有所下降，企业端的经营压力也随之增加，越秀地产继续成为为数不多能保持正向销售和营收增长的房企之一。

2023年，越秀地产年内累计合同销售(连同合营企业及联营公司项目的销售)金额约为人民币1420.3亿元，同比上升13.6%。实现营业收入约802.2亿元，同比上升10.8%。

3月26日，越秀地产(00123)举行2023年度业绩发布会，董事长兼执行董事林昭远，副董事长、总经理兼执行董事林峰，财务总监兼执行董事陈静，联席总经理兼执行董事朱辉松、资本经营部总经理姜永进出席会议。

林昭远表示：“越秀地产谈不上扩张，应该叫稳定增长。一直以来，越秀坚持稳中有进和有价值的投资，2023年越秀的结构有所优化，在部分城市更加聚焦，于广州、深圳、北京、成都、重庆等多个城市保持了稳定增长。”

对于2024年的销售，越秀已有初步铺排。姜永进表示，越秀地产2024年合同销售目标为1470亿元，相比2023年销售额增加3.5%；2024年可售资源2700亿元，其中大湾区占比51%、华东21%、中西部17%、北方11%。

多元化拓储，95%土储位于一二线重点城市

2023 年，越秀地产通过"6 1" 多元化增储模式于北京、上海、广州、杭州等11个城市新增28幅土地，总建筑面积约为491万平方米，全部位于一线和重点二线城市。

其中，在北京获得3幅地块，新增土地储备约43万平方米；在上海获得三处优质地块，新增土地储备约15万平方米；在杭州获取一个TOD项目，新增TOD土地储备48万平方米。

在全年的新增土储中，越秀通过TOD、国企合作和产业勾地等多元化增储模式获取的土地分别占新增土储的10%、19%和23%。

截至2023年12月31日，越秀的总土地储备达到约2567万平方米，其中1075万平方米位于大湾区，占比约为41.9%。总土地储备中，95%位于一线城市和重点二线城市。

布局核心城市带来的优势在行业下行期已经凸显。期内，越秀在大湾区实现合同销售金额约为人民币716.0亿元，同比上升20.0%；在广州实现合同销售金额约为人民币613.2亿元，同比上升15.3%。

越秀管理层指出，集团这几年组织能力和战略不匹配，因此组织结构也在不断的优化中。去年，越秀地产将华中区域和西部区域实施战略合并，同时武汉成为越秀中西部区域总部。目前的战略是“1 3”，即“大湾区 华东 中西部 北方”，此管理幅度契合公司聚焦核心城市的策略。

越秀素有“广州TOD之王”的称号。截至期末，越秀TOD项目总土地储备约为331万平方米，约占集团总土地储备的12.9%。年内TOD项目实现合同销售金额约人民币273.7亿元，同比上升23.9%。

林昭远表示：“集团今年会按照销售计划以销定投，目前公司的铺排是按照400亿额度来考虑集团的投资计划。去年以来，国家关于房地产的融资支持力度比较大。地产行业，尤其作为一个优秀企业得到的支持力度很大，无论是规模上还是成本上，越秀预判会保持目前这种状态。”

多渠道融资，三道红线持续“绿档”

在行业的深度调整阶段，财务安全的重要性不言而喻。

截至2023年末，越秀的现金及现金等价物及监控户存款总额约人民币461亿元，较2023年初上升31.3%。剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为67.4%、57.0%和2.01倍，“三道红线”继续保持绿档。

在市场持续下行之下，越秀一方面加快了物业的销售，促进销售回款，期内的合同回款率达83%，实现了经营性现金流的净流入。

另一方面，越秀多元化拓展融资渠道，年内加权平均借贷利率为3.82%，同比下降34个基点。期末平均借贷成本进一步下降至3.63%。

姜永进指出，行业的融资环境继续保持宽松，金融支持房地产和房地产的金融政策优化力度将进一步加强，但房企获取融资的能力和优势继续分化。

作为国企地产商，越秀的融资优势较为明显。期内，越秀在境内成功发行合共人民币69亿元公司债券，加权平均借贷年利率约为3.37%。在境外发行人民币自贸区债合共34亿元，加权平均借贷年利率约为3.92%。境外发行首单人民币12.1亿元点心债，票面利率为4%。

期内，越秀抓住市场有利窗口完成了供股筹资，供股获1.15倍超额认购，募资金额约83亿港元，此次供股获得了两大股东越秀集团和广州地铁集团的支持和足额认购。所得资金将主要聚焦投资大湾区和华东地区主要城市及其他重点省会城市。