文/乐居财经 李奕和

4月18日，中建集团党组副书记、总经理文兵，出席在深圳市集中连片区域招商推介大会现场，并作了交流发言。

六天前，今年54岁的他，才上任中建集团总经理。

4月12日，中国建筑集团有限公司（以下简称“中建集团”）召开领导班子（扩大）会议。文兵任中建集团董事、总经理、党组副书记；免去张兆祥的中建集团董事、总经理、党组副书记职务。

此次调整，是中建集团近段时间以来人事调整的动作之一。同于4月18日，中建集团旗下上市平台中国建筑公告，聘任黄杰为中国建筑副总裁、财务总监；王云林因为年龄原因，不再担任公司副总裁、财务总监职务。

而在去年9月，原华润置地总裁吴秉琪，被调任中建集团党组成员、副总经理。在中国建筑4月19日的年度业绩会上，吴秉琪以中国建筑副总裁、总法律顾问、首席合规官的职务出席。

频繁的人事任免，伴随着中建集团所面临行业环境的激荡变化。近几年行业下行，但中建集团旗下除中海地产外，中建地产的影响力也逐渐显现，各工程局在全国跑马圈地，销售规模日渐高涨。

2023年，中海地产合约销售额2670亿元，中建地产合约销售额1844亿元，分别逆市增长4.9%、25.3%。

长时间以来，中海地产以及中建各工程局的地产业务多被单独拆分来看，但如今从中国建筑整体年报看，在中海地产、中建地产两大品牌的共同助力下，中国建筑全年实现4514亿元的地产销售规模，已然成为全国最大的发展商。

当然，随着地产规模的突进，行业的周期性影响在中建集团身上同样有所显现。与众多地产开发企业一样，毛利率走低，盈利水平下滑以及低迷行情下的资产减值损失等，也是中建集团在地产业务上不得不直面的问题。

今年一季度，中国建筑披露的经营情况显示，其合约销售额778亿元，合约销售面积263万平方米，分别下降了30.8%、48.0%。

最大“地产商”

2023年，中国建筑新签合同额4.32万亿元，同比增长10.8%；营业收入2.27万亿元，同比增长10.2%；实现归属上市公司股东净利润542.6亿元，同比增长6.5%。

具体而言，房建业务新签合同额2.69万亿元，营业收入1.38万亿元；基建业务新签合同额1.17万亿元，营业收入5566亿元；房地产业务合约销售4514亿元，营业收入3088亿元；勘察设计业务新签合同148亿元，营业收入117亿元；境外业务新签合同额1860亿元，营业收入1158亿元。

中国建筑年报中表示，2024年，力争实现新签合同额超过4.5万亿元、营业收入超过2.38万亿元。

多年的发展中，中国建筑旗下形成了中海地产和中建地产两大房地产品牌。其中，中海地产是该公司下属中国海外集团房地产业务的品牌统称。而中建地产是各局院地产业务所使用的品牌，主要业务围绕一、二线城市，开展地产开发、城市更新、资产运营、综合服务等四大板块业务。

近几年里，中建各工程局在全国跑马圈地，纷纷独立地产品牌如中建智地（中建一局）、中建玖合（中建二局）、中建壹品（中建三局）、中建信和（中建五局）、中建东孚（中建八局）等扩张房地产业务，中建地产销售规模日渐高涨，在地产行业的影响力也逐渐显现。

2020-2022年，中建地产分别实现销售金额1327亿元、1238亿元、1472亿元，除了2021年有短暂下滑，其余两年均保持较高的增长。

2023年，中建地产全年实现合约销售1844亿元，逆市下同比增长达到25.3%。而中海地产实现合约销售2670亿元，也仅增长了4.9%。两大地产品牌的合力之下，中建集团全年实现4514亿元的地产销售规模。

这个数字，比去年行业排名第一、销售签约额4222亿元的保利发展还要高出292亿元。

克而瑞披露的数据显示，2023年，中建东孚以296.5亿元的权益销售排名第38位；中建壹品权益销售243.8亿元，排在44位；中建玖合权益销售162.6亿元，排名64位；中建智地权益销售148.1亿元，排名69位；中建信和权益销售115.5亿元，排名87位。均保持在百强以内。

规模急速扩张背后，是土地储备的有力加持。2023年，中国建筑土地储备8523万平方米，新增土地储备1310万平方米，总购地金额2127.1亿元。当中，中建地产新购置土地59宗，新增土地储备546万平方米，购地金额785亿元。

2021、2022、2023年，中建地产新增的土地储备分别为667万平方米、750万平方米、546万平方米。中海地产三年的新增土储1165万平方米、739万平方米、764万平方米。中建地产2022年的新增土储甚至超过了中海地产。

对于两大地产品牌，中国建筑管理层表示，中海地产将聚焦于确定性相对较强的核心城市的核心地段，以及优质的改善型项目；局院地产将推进“农民工纳入保障性住房体系”、“城中村改造”、“银发经济”三大课题研究，积极推动相关优质项目落地，开拓投资新领域、打造增长新亮点。

毛利下滑挑战

值得关注的是，中建系规模突进的近段时间，房地产仍未筑底，行业毛利率呈现持续下降趋势，中国建筑的地产业务也不例外。

2023年，中国建筑的整体毛利率为9.8%，比上年同期下降了0.6个百分点。具体而言，其三大业务房建、基建、房地产开发的毛利率为7.3%、9.8%、18.2%，分别降了0.7、0.6、0.8个百分点。

期内，仅勘察设计、其他业务的毛利率有所提升，但两个板块在整体营收的占比较少，并没有扭转整体毛利率下滑的趋势。2021-2023年，中国建筑的整体毛利率分别为11.3%、105%、9.8%，2022、2023年连续两年有所下降。

期间，房地产业务的毛利率从21.1%下降至19%，再下降至如今的18.2%。

市场持续低迷，中国建筑在过去一年对相关资产作了减值准备。其对截至2023年12月31日合并财务报表范围内的各类资产进行了全面清查和减值测试，2023年，累计计提减值准备合计143.02亿元。

具体而言，计提应收款项减值准备85.96亿元，计提存货跌价准备24.58亿元，计提合同资产减值准备26.05亿元，计提其他资产减值准备6.43亿元。这导致其合并财务报表信用减值损失增加85.96亿元，资产减值损失增加57.06亿元，该公司合并财务报表利润总额减少143.02亿元。

年报显示，中国建筑的实际应收账3029.83亿元，但对452.85亿元的应收账款作了坏账准备。仅应收账款坏账准备一项，同比2022年增加了19.38%。中建各工程局曾多次因被拖欠工程款而发起诉讼。今年2月、4月，中建二局、中建四局分别起诉方圆地产、要求支付拖欠的工程款8023万元以及1300万元。

此外，中国建筑随着各业务的扩张，债务规模也有所增长。截至2023年末，中国建筑全公司带息负债总额7911亿元，较年初增长。主要由于该公司订单量增长，与之相匹配融资增多。

数据显示，该公司2023年短期借款1243.52亿元，同比增长了59.11%。一年内到期的非流动负债1278.73亿元，同比也增长了8.2%。总负债增加，中国建筑期末的资产负债率增加0.4个百分点至74.8%。

当然，这些因素似乎没有减缓中建系在地产业务上的扩张步伐，旗下各工程局今年以来仍不断在各地的土拍市场攻城略地。1月，中建信和（中建五局）在北京2024年首拍，以38.53亿摇中丰台区大瓦窑L42地块。同月，中建三局&白云城投超68亿元摘得广州白云黄边村旧改项目。

2月，中建壹品（中建三局）在北京、深圳土地市场超百亿拿地；3月的上海土拍，中建八局以26.57亿元竞得宝山顾村镇地块。同月，中建六局&中建丝路以22.8亿竞得西安幸福林带178亩土地。一季度的经营简报显示，中国建筑1-3月新购置土地储备162万平方米。