中海地产在京"冰火两重天",压力给到了倪健刚

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 林振兴 11.4w阅读 2024-07-02 20:52

文/乐居财经  林振兴

中海京华玖序的成绩,还在不断地刷新。

至6月30日,它网签175套,总金额62亿元;截至7月1日,它网签218套,总金额74.5亿元;截至7月2日,网签222套,成交金额合计75.85亿元。平均每套3400万元。

这是来自北京市住建委的官网数据。

中海京华玖序的开盘时点踩得很准。一是,赶在6月30日前网签,销售业绩就属于上半年;二是,开盘前三天有政策,首套房首付20%,最低贷款利率3.5%;北京户籍多子女家庭买第二套房,认定为首套住房。

这原本就是一个神盘,位于寸土寸金的西城区,它由中海新城公司总经理张欣团队操盘,主要在石景山、西城耕耘。在北京,中海地产还有另一个团队,由倪健刚领衔的中海北京公司。在一些大区,中海集团董事长颜建国搞了AB角,让大家更有狼性。

北京是中海地产的重仓之地。自2018年至2023年,中海地产已连续六年霸榜北京市场。在2023年的北京,中海地产销售额478亿元,第二名北京城建375.9亿元,第三名华润置地257.2亿元。

但在2024年1~5月,中海地产开始滑落,北京城建、华润置地、中海地产位居北京房企权益销售额榜单前三位,销售额分别为80.76亿元、75.77亿元和75.17亿元。在北京拿地金额排名TOP10中,中海地产也排在第3位,拿地金额约58亿。

3月最后一个周末,中海地产北京出现了五盘同开的盛景,中海寰宇天下天镜、中海寰宇未来、中海永定玖里、中海公元里、中海丰和叁號院五个项目的地价总货值约380亿。据中海地产方面给出的销售数字,五个项目加起来超过90亿元。

除了中海寰宇天下天镜由中海新城操刀,其余四个项目所属于中海北京团队负责。

截至7月2日,中海丰和叁號院网签17套房源,成交均价约88388.18元/㎡,成交金额合计2.84亿元;中海寰宇未来网签860套,已签约套数202套,成交均价63305.45元/平米,去化率23%,成交金额合计14.57亿元;中海永定玖里网签40套,成交均价5.1万/平米,成交金额合计2.34亿元;中海公元里网签数据为0。由此计算,四个项目网签金额共计19.75亿元。

这些楼盘与网签数字的差距,有一个不可忽略的因素:当时北京楼市政策尚未落地,导致一批虽认购,但不愿意网签,在等待首付比例和利率降低。它们网签的速度,远没有中海京华玖序来得痛快——因为足够稀缺。

据业内人士称,新政之前,北京楼市认购后的转化率只有60%。这就导致一个现象,地产商与购房者退订金的博弈。中海地产也深受困扰。

令中海地产华北区老大付熙嵬焦虑的,或许还不是2024年。因为有中海京华玖序这个百亿大盘托底,中海地产2024年在北京市场占据老大的位置无虞。但这个功劳簿里,倪健刚的贡献并不大,甚至是拖了后腿。

中海地产2023年在北京拿了6块地,斥资约255亿,权益在80%-100%之间。除了去年6月份拿的石景山学府里项目地块,剩余的5块地都是在2023年10月之后拿的。截至2023年末,中海在北京的总土地储备共316万平方米。另据中海幸福家小程序显示,目前中海地产在北京的在售楼盘达26个。

而2024年上半年,中海地产北京仅从港中旅集团手上转手了海淀一块地,案名为“西山观复”。它总建筑面积45482.71平方米,共有322户,目前已经领证256套,户型面积在140-167平方米之间,销售指导价为8.5万元/平方米。

北京拿地的现状,是中海地产的一个缩影。

数据机构统计,2024年前6月,中海地产权益拿地却降至谷底,仅120亿,排名掉至行业第九。但在去年,“扫货王”中海地产拿地金额超过千亿。今年上半年,中海地产销售额(全口径)为1483亿元,下滑17.7%,去年同期为1802亿元。

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