文/乐居财经 赵盼盼

“银十”落幕，各地新盘去化成色如何？

据克而瑞监测数据，可比口径下，10月重点城市范围内有179个项目共推出16997套房源、推盘套数环比下降24.5%；认购约7769套，环比下降19.0%。

整体开盘去化率约45.7%，环比上升约3.1个百分点。

这当中，有43个项目为首开盘，共推出7289套房源，最终认购了4631套，加权去化率达63.5%，环比上升0.6个百分点。

其余136个是加推项目，共推出9708套房源，认购3138套，加权去化率为32.3%，环比上升4.5个百分点。

从数据来看，市场边际企稳，但城市与项目间分化依然显著。

城市方面，郑州、北京、徐州、西安、青岛、武汉等6城均交出不错的开盘成绩单，去化率靠前。反观南京、广州，开盘去化率均未突破20%，表现相对偏弱。

项目间落差更加明显。10月，179个监测可比项目中，有15个去化率在90%及以上，46个去化率不足15%，近33.5%的项目去化低于20%。去化率最高的达100%，最低的为0%，区间跨度达100个百分点。

热销项目也不少，但高度扎堆在核心城市的核心板块。

比如，上海的宝业虹桥国展里、越秀天屿、苏河晏三个项目，均落位城市核心或重点发展板块，依托成熟配套、稀缺的新规改善产品与适配市场的定价，开盘认购热度居高不下。10月，这三个项目推盘均取得100%去化的优异成绩。

北京的未来城星寰时光，深圳的华侨城璟云台，西安的林溪书院、德通映锦庭、绿城沁香园，常州的中吴晋园，武汉的绿城外滩玫瑰园、武汉城建春风里，杭州的湖映风华里、绿城云映澜庭、观紫金宸庐等项目表现也不错，10月推盘去化率均在90%及以上。

不难发现，这些热销项目普遍拥有强地段、强品牌、产品稀缺、定价合理等多重优势，说明市场真实需求仍在向高确定性资产集中。

分面积段来看，10月重点城市推盘主力面积段在110㎡及以下刚需/首置段的项目有17个，共推出1648套房源，但加权去化率仅21.3%，在179个监测可比项目中去化最弱。

110-140㎡首改段的项目有71个，共推出7653套房源，加权去化率达52.2%，相对全样本高出6.5个百分点，去化最优。

140㎡以上改善及200㎡以上大户型居中，加权去化率分别为44.4%、44.8%。

克而瑞指出，在需求偏弱背景下，远郊小户型刚需盘去化承压，中间改善段因契合置换与品质需求反而更稳，面积并非“越小越好卖”。环比看，110-140㎡首改段是唯一显著回升的面积段，110㎡以下刚需段与200㎡以上大户型段双双走弱，“中间强、两头弱”的改善主导格局进一步强化。

价格方面，10月重点城市推盘总价段在150万元以下、150-250万元、250-400万元、400-600万元、600万元以上的项目，分别有16个、43个、34个、34个、52个，推盘套数分别为1970套、4581套、3374套、3168套、3904套。

其中，600万元以上价段去化率最高，达58.3%，多为核心地段稀缺产品或高净值客群支撑。150万以下价段去化率最低，为36.2%，主要是由于刚需购买力不足、而改善客户更愿加预算选择核心地段所致。

对于11月市场，克而瑞认为，房企推货仍将以“小批量、顺销加推”为主，首开保持谨慎并集中于少数高能级城市；供给继续缩量、需求偏弱的组合下，整体去化率大概率在当前水平附近震荡，城市间分化延续，单盘差异则主要取决于定价与产品对位。