乐居财经 王敏 9月6日,据“智纲智库”微信公众号,著名战略咨询专家、智纲智库创始人王志纲谈到对房地产发展前景以及房价走向。
王志纲表示,“算命”的事,我已经不太愿意谈。
五年前(2008年),中国房地产业遇到了洗牌,在劫难逃,为什么拖延了五年,是因为四万亿投资,让这个劫难延后了,由此造成了更严重的后果灾难,据银行业内部人士精心测算,4万亿带动了32万亿到35万亿之间的资本投入,可想而知,这形成的资产泡沫有多严重,由此形成了央企的攻城略地和民营企业家拼命跑马圈地,杀鸡取卵,造成了一个很恐怖的假象,更可怕的是,他们把偶然当成必然,把假象当成规律,以为今天的下滑只是短期周期性现象。
对于房地产的未来,王志纲提出了三个观点:
他认为中国房地产产能可以说是严重过剩的,特别是住宅地产、商业地产。这种情况下,房价下行一段很正常。
第二,这种下行的局势下,房地产的空间在哪里?
首先我们要承认中国是两极分化的社会,十三亿人口,实际上分为沿海、中部、西部三个发展阶段的中国,如果再细化一下,中国其实已经有三亿人口,已经达到中等甚至发达消费群体。三亿人是什么概念呢?一个美国、两个半日本,对此我们总是视而不见。认真研究一下过去50——80年来,欧美日本为满足富裕人群消费所产生的产业机会,一大半与房地产有关。
举个例子,大家都知道美国有个凤凰城。整个把沙漠地全部开垦出来,大部分是老人社区,美国通过改造沙漠、改造荒地荒山,建成养老休闲的城市。第一干燥,第二阳光充足,第三是大量的健康休闲设施,300个高尔夫球场,一大批温泉、理疗中心、俱乐部、医院、老年大学……这是老人的天堂。用这种方式整个开发了西部。原来美国早期的包括芝加哥、纽约等一批的富有阶层,把自己的房子卖掉,加上养老金,揣着上百万美金,到加州和凤凰城的沙漠戈壁去养老。最终实现了腾龙换鸟。如果没有这样商业的手段,怎么能够开发西部呢?
凤凰城现象有三个重要背景,一是罗斯福为了刺激经济推出的国土整治运动;二是富裕阶段的生活与消费需求的大规模增长;三是政府鼓励土地、金融、保险、社会保障与社团服务等多种现代服务业,为中高收入阶层的健康生活方式营造提供条件。加上投资者、发展商的建设与引导,一个巨大的发展空间就产生了。
今天中国既然允许有富人产生,为什么又忽视其巨大的购买力呢?为什么不能运用多种方式引导并服务他们?没有这些引导服务,只好让他们去澳门赌钱,去拉斯维加斯扔钱,去全世界挥霍,去买奢侈品?这就引出一个思考,尊重市场的选择,依赖的市场力量,政府才能因势利导,企业才能顺势而为。
第三,他认为房地产最后的结果是两种,一种是我们非常不愿意看到的泡沫的破灭,就是经济危机。还有一种是软着陆——最佳处理方式就是三个三分之一。
第一个三分之一,银行产生三分之一的坏账,有些弱小的银行垮台。第二个,房地产老板扛三分之一,目前已经出现了;第三,几十套、上百套房的投机者扛三分之一。这叫软着陆,然后擦干身上的“血迹”、掩埋了同伴的“尸体”,又继续前进,这就是将来比较理想的一种结果,当然,三个三分之一,这是个假设。
在这个背景下面,下一步的房地产该怎么走呢,刚才讲的就是说一定要内容为王,不是平台为王,关键是提供什么内容,要提质增效,包括现代服务业大有空间。但是很多人不愿意做,因为做服务业速度太慢了,需要三年五载、甚至十年八年培养期。下一步房地产一定要改变一个观念,要把项目当成“姑娘”养,而不要当“猪崽”卖。
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