文/广州进深 严明会

地处天河，央企打造，使用率超100%，离地铁还近。

这几个标签集中在一个楼盘身上，任谁看都是“buff 叠满”。

但对能建·天河麓誉府而言，却只能笑笑不说话，然后缓缓打出两个字：降价。

是的，能建·天河麓誉府又降了。

最近，朋友圈不少中介都在转发项目优惠信息，声称“320万上车天河新规地铁3房”、“中心五区唯一选”。

中介透露，能建·天河麓誉府最近加推2栋，建面约80㎡三房总价320万元起，低楼层单位叠加贝壳99折优惠后，最低316万元。

单价“3字头”，以一己之力，打破了市场对天河新盘价格高高在上的刻板印象。

据查阅广州市住建局官网，能建·天河麓誉府（备案名：麓誉花园）近日新批预售123套住宅，预售总面积约1.14万m²。

项目于去年5月23日拿到第一张预售证，拿证一个多月才开盘。

根据官方当时披露的海报，能建·天河麓誉府首开劲销83套，自诩是“天河第一红盘”。

不过，阳光家缘数据显示，截至3月28日，其累计获得4张预售证，已售出住宅共79套，未售住宅388套，去化率约16.9%。

实际上，能建·天河麓誉府从开盘至今，价格上一直比较有优势。

2024年7月项目开盘时，建面约80㎡三房总价360万元起，单价4.5万元/㎡左右。这个价买天河，说是“白菜价”也不为过。

此外，项目是新规产品，使用率超100%，户型上基本没得挑。

周边配套也不差。

交通上，其距离地铁6号线高塘石站仅约700米，步行可达。算上等车和换乘时间，到珠江新城差不多一个小时，属于大部分打工人正常的通勤时长。

教育方面，项目对面的高塘石小学已加入华阳教育集团，将从12班扩建为24班制，是广州家长圈公认的TOP级名校。

按说，能建·天河麓誉府价格不高、产品好、学校好，怎么去化就不好呢？

究其原因，主要还是地段。

虽位于天河智慧城板块，但项目在天河的最东北部，处在天河和黄埔交界的地方，距离黄陂只有几百米的距离。

旁边不远就是广汕公路，噪音大灰尘多。周边一眼望去，多是城中村、旧厂房，还有公墓、高压线……中短期内，环境难有较大改善。

另外，对手太多且强大，也是导致该项目去化缓慢的原因之一。

去年，项目刚开盘不久，同在天河北的“网红盘”珠江花城和华润天河润府就推出特价房源，一个建面约87m²3 1房365万元任选，一个81m²三房365万元任选。

虽说这两个项目周边界面也就那样，但总体上，还是比能建·天河麓誉府位置更好，更近城市中心。

这不，马上又有一个劲敌要登场了。

——珠江·天河都荟，昨天刚开了新品发布会，入市在即。其距离能建·天河麓誉府驾车约5.2公里、11分钟左右。

而且，珠江·天河都荟产品更为丰富，涵盖建面约72㎡、85㎡、105㎡、123㎡、152㎡三至五房，刚需改善一把抓。

价格上，预计比能建·天河麓誉府也贵不了多少。

截至目前，能建·天河麓誉府已经开盘8个月，此次加推也没掀起多大浪花，可见市场竞争非常大。

后期想要出货，估计只能继续降价。

能建·天河麓誉府项目公司是广州兰园房地产开发有限公司，背后控股股东为中能建城市投资发展有限公司（简称“能建城发”，原中国葛洲坝集团房地产开发有限公司）。公司董事长为杨扬洋，经理为萧睿。

官网资料显示，能建城发成立于2004年，是国务院国资委首批确定以房地产为主业的16家央企之一。公司开发业态包括住宅、城市综合体、旅游地产、写字楼、产业园等。

根据克而瑞数据，2024年，能建城发以189.8亿元全口径金额、150.5亿元权益金额排在房企销售榜单第49位。 

2023年9月底，广州第三批供地竞价出让，能建城发联合体拿下天河智慧城核心区广汕二路AT0305231地块，即能建·天河麓誉府项目地块。

地块总价约42.88亿元，折合楼面价29180元/㎡（未扣除配建）。

所以项目再降的话，真就快贴着地价卖了。