文/十一弟

去年八月份，位于上海徐汇区的斜土街道xh128D-07地块挂牌出让。

这块地的前身，是一块商业用地，原本规划的是盖办公楼。

2021年，小米集团以15.5亿的代价，拍下了这块地，折合楼面价3.1万/平米。

小米打算在此建设上海总部，但拿地后搁置了三年时间，一直没能动工开发。

去年，小米把这块地退还给了政府，重新调整规划，从商办用地改成了住宅用地。

地块价值陡升，再次上架以后，引来开发商争抢——

保利、华润、中海与西安集团联合体、宸嘉发展、越秀地产与象屿地产联合体、招商与徐汇城投联合体、绿城。

经过七十二轮激烈鏖战，触及最高限价，转入摇号环节。

最终，好运气落到了绿城头上，它以逾48亿的代价，摘牌了这块地。

折算下来，平均楼面价13.1万/平米，一举成为全国的单价地王。

上一块全国单价地王，也是出自上海——

2016年，闽系开发商融信中国，与对手厮杀了426轮，以110亿的天价，拍下了上海静安区中兴社区地块。

溢价率139%，楼面价超过了10万/平米。

时隔八年，绿城在上海一出手，打破了融信的地王纪录。

这一轮楼市调整，最早一批倒下的，就是闽系房企。

他们的激进、高杠杆，付出了惨痛代价。

当年拍下上海地王的融信，结局已定，恐怕很难翻身了。

同一个位置，同一块地，改了规划，地价从15.5亿窜到了48亿，楼面价从3.1万/平米，抬高到了13.1万/平米。

一纸规划，价值几十亿。

绿城光是拿地成本，就站上了13.1万/平米，房价需要卖到多贵，才能配得上地王的段位。

它只用了八个月时间，就给出了答案。

这两天，绿城·潮鸣东方取得了预售许可，总共120套豪宅，备案均价19.5万/平米。

据说，这是上海批出的第二贵的新盘预售证，最贵的是翠湖天地六和，备案均价21万/平米。

绿城·潮鸣东方，就是由斜土街道xh128D-07地块开发而来。

在楼市最红火的那些年，为了提高周转速度，万科提出过一个高周转投资模式——

“5968”，也就是拿地5个月动工，9个月销售，第一个月售出8成，产品必须6成是住宅。

后来，蒙眼狂奔、追求宇宙第一房企的碧桂园，把万科的高周转模式发扬光大，让整个公司从上到下，上紧了发条。

它提出了一个更疯狂的高周转模式——

“456”，即拿地后4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资。

不过，当时碧桂园的“456”高周转模式，主要在三四五线城市推行。

现在，绿城在一线城市，在地王项目上，也玩起了高周转。

单价将近20万的豪宅，拿地后八个月时间入市，绝对非常有效率了。

十一弟看了下，绿城·潮鸣东方取证入市的120套豪宅，户型面积最小的275平米，户型面积最大的585平米。

备案均价19.5万/平米，但在定价策略上，不同的户型和楼层，绿城拉开了很大的价格区间——

小户型豪宅单价大约17.8万/平米，总价将近4900万；

大户型豪宅单价超过26.3万/平米，总价最贵的一套，需要1.54亿。

绿城·潮鸣东方有6套顶层复式豪宅，总价都在一个小目标以上。

其他大多数户型，单价在20万/平米左右，总价需要五六千万才能上车。

相比13.1万/平米的楼面价，绿城开发出来的豪宅单价，均价卖到了19.5万/平米，房价比地价贵了49%。

对绿城来说，绿城·潮鸣东方的利润空间，相当可观了。

这几年，绿城的规模很大，在百强房企榜单上的排名越来越高，但就是赚钱越来越少。

去年，它的销售额2768亿，行业排名第三。

绿城的营业收入超过了1585亿，最后到手的利润，不到16亿。

总部同样位于杭州的滨江集团，去年销售规模1116亿，行业排名第九。

它的营业收入692亿，还不到绿城的一半，但到手利润超过25亿。

去年，绿城开发业务的毛利率水平，已经下降至不足12%，盈利能力非常拉胯了。

上个月，实在忍不了的大股东中交集团，对绿城动刀了，清洗了核心管理层。

去年八月份，拍下斜土街道xh128D-07地块时，绿城还是由张亚东为首的职业经理人牢牢掌控着。

现在，等到绿城·潮鸣东方入市时，张亚东已经从一把手的位置上被拿掉了，中交集团换上了自己人。

八个月时间，物是人非——

这块地王的主人，还是绿城，但却不是几个月前的那个绿城了。

本文来源：拾遗地