文/上海进深 严明会

保利天奕在唐镇卷出了新高度，全明梯厅、类一梯一户，双转角飘窗、大面积附赠……最近，项目信息进一步释放，首开楼栋位置正式官宣，示范区也即将开放。

一批次将推出1#、2#、5#三个楼栋，其中1#位于西地块，2#和5#位于东地块，共计231套房源，其中约100㎡的三房产品132套，约122㎡的四房产品66套，约137㎡的四房产品33套。

保利天奕是土拍天花板打开后唐镇首个出让的地块。2024年11月28日，保利发展以26.56%的高溢价率、32.9亿的总价竞得项目所在地块，楼板价4.4万/㎡。

26.56%的溢价刷新了唐镇地区的住宅楼板价。保利天奕的放风价很高，要冲8万/㎡，目前唐镇新房单价约7.2万/㎡。最新消息显示，首期价格有惊喜，均价预计约7.8万/㎡。

这个价格在保利天奕所处板块也是高位。房子卖价越来越高，想要让消费者买单，只有提升产品力与周边楼盘形成差异。

从项目公布的户型图来看，最大的感受是飘窗很多。不夸张的说，边套都快送满一圈了。而这部分是不计入建筑面积的，且能够利用起来增加室内的使用面积，保利天奕在户型图上也表示了出来。

100m²三房两厅两卫（A1边套）

户型方正，南北通透。入户独立玄关，整个户型几乎没有浪费空间。全屋飘窗设计，南北两个卧室都做到了270°飘窗，采光和景观极佳。全屋飘窗的面积大约在8.5㎡左右。

户型图上将北卧室的飘窗利用起来，用来放床。在这个户型上，转角飘窗大大提升了空间使用率。

该户型将传统动静分离的走廊优化了，餐厅做成了横向。社交厨房设计，水槽区和餐厅打通，这一点比较巧妙。

122m²四房两厅两卫（B1边套）

在100m²产品的基础上做了更多尺度功能上的升级。阳光梯厅设计，一梯两户，双向开门，有独立电梯厅，子母门设计，四开间朝南，3 1的可变空间设计，可改成大横厅，270度转角飘窗，主卧和主卫几乎都是玻璃墙。飘窗的面积大约在11㎡左右。

137m²四房两厅两卫（C1边套）

该户型差不多是122㎡户型的放大版，布局类似，阳光梯厅设计，类一梯一户，子母门设计，四开间朝南，空间尺度比122㎡户型更开阔。大开间的U型厨房，动线流畅。主卧步入式衣帽间，主卧和主卫几乎都是玻璃墙。

保利天奕整体分为东西两个部分，西侧的部分为C-05C-04地块，东侧的部分为C-05D-03地块。

西地块共三栋17层住宅，另外有一栋17层的保障房、一栋5层的社区文化中心和P站。西地块只有100-122-137㎡三个户型，其中面积最小的100㎡户型比例最高，大约2/3。

东地块共五栋17层住宅，呈围合型分布，没有保障房，中心有一座中心花园，西北侧设有养老服务设施，东北侧是电信局核心局房。此地块面积段分布比较广，涵盖100-122-137-162㎡所有户型。东地块的西侧是主出入口，东侧是垃圾堆放场地，对低区会造成一定影响。另外，层高6米、面积约300㎡的配电房设置在了东地块的中庭位置。

保利天奕南侧紧贴着高科东路，这是个双向八车道的大路，噪音问题不可忽视。西地块靠近商业、办公和地铁站，南侧是绿化带，视野好，北侧是城市次干路和限高24米的科教用地，东地块面积更大，北侧是安高申宸院，高度约58米。综合比较下来，西地块的位置价值更高。

但保利天奕选择将162㎡的大户型放在东侧地块，较大的122㎡和137㎡户型分布在左右两侧，且是靠北一侧，也是为了减少噪音影响。楼王楼栋是4#，两梯两户无连廊，其余四栋住宅都是一梯两户设计，有两层连廊，主要设置在12层和14层。

保利天奕属位于唐镇核心，算是唐镇地铁上盖项目，与2号线唐镇站直线距离不到300米。唐镇板块新房供不应求、红盘扎堆，项目北侧的华发·半岛华庭和安高申宸院，均价皆在7.06万/㎡左右，均三开三磬触发积分。去年，唐镇新房4次开盘，全部触发积分，入围分在60-72分之间。

前不久，距离保利天奕1.8公里的浦发唐城五期一批次认筹结束，推出153套建面约89-106㎡的2-3房、均价7.4万/㎡，获得216组认购，认购率约141%。

相比之下，保利天奕的装标更高，华发·半岛华庭和安高申宸院的装标分别为1800元/㎡、2000元/㎡。加之地段更好、产品更新，保利天奕的热销似乎已经“板上钉钉”。

但保利天奕后期若是开到8万/㎡，这个价格已经比安高申宸院和华发半岛华庭贵了约1万/㎡。未来是否保值、是否好出手都是未知数。