北京进深 徐迪 截至5月19日17:00，海淀半壁店2201-0003、0004地块已收到两次报价，最高价为40.65亿元。

该地块于3月28日正式挂牌，原计划于4月30日完成出让，底价40.6亿元，折合楼面价7万元/平米。

4月18日，规自委发布调整该地块出让文件的补充公告，调整了地块的建筑限高等规划条件，同时，将竞拍延期至5月20日。

该项目包含两幅子地块，均为居住用地，总占地面积4.06公顷，地上建筑规模约5.8万㎡。

西侧0003地块占地2.35公顷，容积率1.3，地上建筑规模约3.05万㎡；

东侧0004地块占地1.71公顷，容积率1.6，地上建筑规模约2.74万㎡。

规划调整主要涉及三个方面：

1、根据《综合实施方案》和《供地条件》及空军机场净空区内，建设项目控高审批有关要求，各地块建筑高度应按15米控制；最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。

看似与原出让文件一样，仍是限高18米。

但北京规自委在今年2月份发布的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点》中提到，为引导形成高低错落的城市天际线，居住用地建筑高度可允许局部上浮进行弹性管控。

原则上，建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地，都可以允许建筑高度局部上浮一档。

也就是说，按照原出让文件，限高18米是可以上浮到24米的。

调规之后，在占地面积和规划建面不变的前提下，主体建筑高度按15米限高，并严格控制在18米之内。

原因是地块北面有一座空军机场，跑道距离地块2公里左右。

最终建筑高度还有可能根据审批变化，大概率是只能做到5层的高度了。

2、04地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米。

原出让文件中，东侧的街坊路二（项目段）拓宽至不小于18米，其中有7米部分位于04地块东侧红线内，纳入出让范围，计入建设用地基底面积，统一核算容积率。

调规后，两条街坊路都统一到11米，相当于地块红线内没有街坊路这个“容积率杀手”了，地上实际使用面积被释放了出来。

3、03、04地块容积率、绿地率，可统筹核算。

两幅子地块容积率分别为1.3和1.6，调整之后，更方便统筹开发。

此外，在征得相关部门同意意见后，可结合地块之间规划道路方案，实现两地块地下连通，地下空间规模、使用性质，应满足有关法律法规要求。

项目应遵循城市设计的理念，建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。

建筑布局宜采用围合式，并结合中心及街心花园的设置，强化景观均好性，形成具有仪式感、园林感、归属感的居住环境。

建筑立面宜采用三段式构图，搭配简单线脚。

地块位于田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站，交通便利；

南侧可达永建体育公园；地块北侧为铁路大台线，目前停用。

板块界面整体偏老旧，还有一些正在拆除的危房工程，改造周期比较长，整体居住氛围和城市界面有待提升。

但周边生活配套完善，近航天中心医院、中国人民解放军总医院。田村地铁站附近有京粮广场、万达广场等大型商业项目。

学区主要是行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）等。

海淀供地今年明显放量，但西四环四季青板块项目还是稀缺。

周边没有在售新盘，老小区较多，包括田村路39号院，乐府江南等，二手房挂牌价9.7万/㎡。

次新房有2023年底交付的大苑海淀府，主力170-319㎡大平层，2000万级豪宅，成交均价12万+。

西北方面直线5公里左右，有城建越秀·香山樾，440套住宅，面积段为184-273㎡四居大平层，目前网签287套，成交均价约12.2万元/㎡。

天恒广安·印香山，规划房源99套，面积段为219-250㎡全四居大平层，目前网签21套，成交均价为11.85万元/㎡。