文/粤进深 严明会

广州天河北，有个陈年老盘，近来曝出了新动态。

楼盘名叫“粤垦绿苑”。

光听这个名字，就透着一股浓浓的年代感。因为这个盘不止“老”，甚至还烂尾了20多年。

在任何城市，烂尾楼“复活”都是一个非常具有吸引力的话题，更何况是在广州天河这样寸土寸金和以高房价闻名的地方。

粤垦绿苑，位于天河粤垦板块，粤垦路与金燕路交叉口西100米，靠近繁华的天河北商圈，西侧临近燕岭公园，往南可远眺珠江新城。

项目地处老城区，周边配套设施成熟，交通十分便利，其距离地铁3号线、6号线交汇的燕塘站步行仅数分钟，半小时左右就可到达珠江新城。

教育和医疗资源也不缺，周边云集五一小学、红英小学、长征小学等多所学校。1公里内有广东省第二人民医院天河医院（广东燕岭医院）、武警广东省总队医院、中山大学附属第六医院（北院区）等多家三甲医院。

项目所在的粤垦板块，向来新盘稀缺，附近二手盘诸如金燕花园、金建苑、绿佳花园等，楼龄已然老旧。

所以，粤垦绿苑若入市，将有效解渴板块内新房居住需求。

然而，就是这样一个占据各种优势的楼盘，已经封顶多年，却迟迟没有对外出售。

故事还要从20多年前说起。

粤垦绿苑于1997年动工建设，计划建两栋27层楼高的电梯房，全盘货量468套。据媒体报道，项目在2003年申领了《商品房预售许可证》，其中住宅预售面积39925平方米，预售证有效期至2005年12月30日。

不过，它并未如期面世。

2004年楼盘主体封顶后，由于开发商与施工方之间的工程款纠纷，粤垦绿苑陷入烂尾，后来又被法院查封。

双方拉扯好多年，据悉该案件纠纷曾历经省高院一审、重审、最高院终审等程序。最高人民法院于2012年12月6日作出终审判决书，由于种种原因，开发商未能按照判决执行。

直到2019年5月，项目开发商应广州海事法院要求，足额支付了约1.98亿元工程款，粤垦绿苑才得以解封。

虽然迎来了“重生”曙光，但开发商与施工方就执行标的金额又产生新的争议，双方陷入长期僵持，导致项目解封后仍处于停滞状态。

2024年1月，广州市发展和改革委员会公布关于粤垦绿苑住宅前期物业服务收费标准的批复，提到粤垦绿苑物业费标准为5.24元/㎡/月，这也被外界视为其准备入市的前期信号。 

然而一年多过去，粤垦绿苑仍未取得新的预售许可证，开发商项目也没有任何关于的造势信息。

说到这，就不得不提粤垦绿苑项目的开发商——广州市粤垦房地产开发有限公司（以下简称“粤垦地产”）了。

粤垦地产开成立于1996年，注册资本3000万元，法定代表人、执行董事、经理为王金，经营范围为房地产开发经营和建材、装饰材料批发。

股权方面，粤垦地产由广东省广垦置业有限公司（以下简称“广垦置业”）100%持股，广垦置业则为广东省农垦集团公司（以下简称“广东农垦”）全资子公司，背后实控人为农业农村部。

粤垦地产在上世纪90年代还对外投资了两家公司，做国内商业贸易和销售建材产品，这两家公司均已被吊销营业执照。

作为粤垦地产的控股股东，广东农垦来头很大。

据公司官网，广东农垦，是中央直属垦区之一，是一二三产业融合发展、国内外市场同步开拓的跨国现代农业企业集团。产业涵盖天然橡胶、蔗糖、南药、剑麻、乳业、畜牧、粮油、团膳、旅游、金融、置业、流通、营销等多个领域。

大家所熟知的燕塘乳业，就是广东农垦旗下的。

或许也正因为是国企，烂尾20余年的粤垦绿苑才有机会重新“复活”。

2023年12月和2024年2月，粤垦地产还曾两次在广州产权交易所对外寻找投资人，计划募集资金7000万元以上，对应持股比例70%，并对投资人提出了具备不良资产处置、债务重组相关处置经验等要求。

也有消息传出，粤垦绿苑或会通过补齐地价的方式推动项目入市。

还有媒体称，据业内人士所说，资金充足的话，粤垦绿苑再有半年时间就能完成翻新。

不管怎样，烂尾那么多年能被盘活，本身就是一个奇迹。不过，项目存在的两大硬伤也无法忽视。

一方面，产品设计老旧。

受限于建设年代，粤垦绿苑的户型设计跟不上潮流，无论是空间利用率还是功能分区，恐怕都难以与当下其他新规楼盘相提并论，在市场竞争中处于明显下风。

另一方面，产权问题悬而未决。

即便后续补缴地价，繁琐的初始登记流程耗时难以预估，潜在的不确定性为项目的未来交付蒙上了一层阴影。

这两大症结，成为横亘在项目与购房者之间的壁垒。

不知粤垦地产将会如何破局。