文/粤进深 严明会

前不久，位于深圳南山粤海街道的翰熙典居，正式开放了展厅和样板房。项目入市已经不远了。

市场最新消息，项目将首先入市02地块的2栋三、四单元，产品为105-120-135平的3-4房，328套住宅。

这个由多年旧改而来的项目，此前就吸引了较大的关注度。

首先一点，翰熙典居的位置，确实没得说。

项目的一侧是深圳大学，另一侧是大厂云集的南山科技园，产业基础雄厚，周边聚集高素质人才。

地铁通勤，距离9号线深大南站则不到500米。这样的区位和交通优势，对许多的上班白领而言都是极大的诱惑。

并且，粤海街道的新房本就不算多，翰熙典居作为新房项目又占据了一大优势。

但有一说一，这是一个优势和缺点都很明显的项目。甚至可以说，就是两个极端。

其虽然有着极佳的区位，但产品规划并不算好。

以至于有人评价，“这么好的一个地块，产品规划却如此不合理。”

翰熙典居来源自桂庙新村城市更新，后者自2015年正式立项，至今已快十年。

当年8月，该旧改已被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》，并于当年10月正式立项。

2020年11月，《南山区粤海街道桂庙新村城市更新单元》草案的公示，桂庙新村的旧改正式官宣。2021年3月，桂庙新村明确了旧改的范围以及各项更新指标。

2023年2月，项目正式开拆，5月实施主体确认公示，项目实施主体确认为深圳市贯凯投资有限公司。

按照规划，整个翰熙典居项目总用地面积4.17万平方米，原规划总建筑面积36.91万平方米

建成后将成为集住宅、商业、办公及酒店为一体的大型综合项目。

该项目具体分三期进行建设。

其中，01地块规划3栋44层、55层、55层超高层住宅（1栋一、二、三单元），以及1栋幼儿园（4栋）。

总户数1038户，包括保障性住房612户、回迁房179户、可售商品房247户。

02地块规划3栋53层·、51层、53层超高层住宅（2栋一、三、四单元），以及1栋办公楼（2栋二单元）。

总户数872户，包括回迁房544户，可售商品房328户。

03地块规划2栋53层、53层超高层住宅（3栋一、二单元），以及1栋办公 酒店物业。

总户数1120户，包括回迁房991户、可售商品房139户。

也就是说，项目三块地的住宅总套数达3030套，而可售商品房套数仅714套。

居住的客群不纯粹，圈层混杂，首先是项目的一个重要缺点。

更多人吐槽的一点，项目的容积率不是一般的大。其三个地块的楼栋，此前经历过调规。

01地块容积率9.28，02地块9.32，03地块更是达到夸张的11.44。

而在调规前，项目三个分地块的容积率也都在9.0及以上，并不算低。

高容积率，加上都是超高层，这就导致小区的居住密度不是一般的大，给居住的舒适度带来较大影响。

要知道，项目的占地虽然不小，但被道路划分为三个独立的小地块，小区的花园绿化空间并不大。

还有一点，被称作是处在南山“最牛街道”的翰熙典居，车位也相对不足。

根据项目此前的《建设用地规划许可证》要求，01、02、03地块共配建停车位2600辆，据此的车位户数比仅0.86。

另外，如果从户型设计上看，虽然项目宣称是新规户型，但设计相对传统。

以项目即将入市的02地块2栋三四单元户型为例，其105平户型只做了3房，120平、135平只做了3 1房。

且新规产品的大面积飘窗，主卧270°飘窗采光等设计，并没有看到。

翰熙典居的开发主体，深圳贯凯投资成立于2022年10月。

其由深圳市万亿企业管理有限公司、深圳市阳光华艺房地产有限公司、深圳市宇泽投资有限公司分别持股75%、15%、10%。

往上穿透，万亿企业管理由一家名为泽明国际有限公司的香港企业实际控制；阳光华艺房地产则由陈泽平、陈灏平、郑茹、陈雄铭持股40%、40%、10%、10%；宇泽投资由赖元潘100%持股。

阳光华艺房地产在深圳旧改行业小有名气，曾开发了南山城市花园、流塘阳光花园、阳光粤海门等多个旧改楼盘。其成立于2002年，注册地在南山区南海大道西桂庙路北阳光华艺大厦。