【Part 1 数读500强】

管理规模：增速持续三年回落，非住占比基本稳定

一、增量交付下降，叠加主动退出，在管面积增速连续三年下降至5.1%

在物业管理行业进入存量时代的大背景下，行业整体管理规模增速持续放缓。中国物业管理协会数据显示，2024年物业行业在管面积395.5亿平方米，同比增长3.4%。500强、百强及上市物企的增速已连续多年下滑。具体来看，2024年，500强物企在管面积为192.8亿平方米，同比增长5.1%，增速较2023年下降1.1个百分点，连续三年呈下降趋势；百强物企和上市物企在管面积分别为138.2亿平方米和76.6亿平方米，增速分别为5.9%和6.3%，同比分别下降1.7和5.7个百分点。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

企业规模增长持续放缓的原因是多方面的，其中一方面源于关联方的影响，尤其是关联房企增量交付的持续下降。数据显示，2024年房地产开发企业竣工面积为7.4亿平方米，同比下降27.7%，关联房企新增交付大幅减少，对物业企业在管面积的增长形成明显制约。

数据来源：国家统计局、克而瑞物管整理

另一方面，越来越多的企业更加聚焦高质量发展，主动优化项目结构，持续退出低质低效项目。例如，万物云全年退出53个住宅项目，涉及饱和收入达2.86亿元；世茂服务退出管理面积6090万平方米，彩生活终止合约面积5860.8万平方米，中海物业也退盘4450万平方米。

2024年部分上市物企退出项目情况

数据来源：企业年报、克而瑞物管整理

二、第三方占比基本稳定（52.5%），收并购以关联交易为主

2024年，500强、百强及上市物企的第三方在管面积占比整体保持稳定，分别为52.5%、57.2%和61.8%，较2023年分别下降1.0、0.5和0.3个百分点，整体变动幅度较小。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

在行业迈向高质量发展的背景下，企业对收并购策略趋于审慎。2024年，上市物企共披露并购交易32起，总金额仅为36.4亿元，并购规模持续处于低位。值得关注的是，关联交易成为当年收并购市场的主导力量。万物云、世茂服务、德信服务、宋都服务等11家企业全年共发起22起关联方资产收购，累计投入达302亿元，占全年并购总金额的82.9%。

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

三、住宅、非住低速增长，非住占比基本稳定（42.3%），学校、医院布局企业5成左右

从住宅与非住宅业态的增长情况来看，两者均延续了低速增长态势。2024年，500强物企住宅在管面积达110.2亿平方米，同比增长4.8%；非住在管面积为82.6亿平方米，同比增长5.5%。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理

近年来，尽管企业持续加大在非住宅业态的拓展力度，但从整体占比来看，非住业态占比变化仍较为有限。2024年，500强物企的非住业态在管面积占比为42.3%，企业非住业务拓展仍面临一定挑战

。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理

从非住宅细分业态的增长情况来看，学校和医院成为企业重点拓展的方向。2024年，学校和医院业态的在管面积增速分别为8.5%和9.2%，增长势头相对突出。在企业布局方面，百强物企中超过90%的企业已进入学校业态，500强物企中该比例也超过55%；在医院业态方面，百强物企中有逾75%的企业实现布局，500强物企中占比亦超过45%。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理

经营绩效：基础物业服务“主业”地位更凸显，社区增值服务首次负增长

一、营收增速连续三年放缓至3.7%，但仍优于房企，基础物业服务“主业”地位更加凸显，占比提升至75.3%

受管理规模增速放缓影响，2024年物业管理行业整体营收规模达到1.75万亿元，同比增长3.4%。500强、百强及上市物企的营收增速也进一步回落。具体来看，2024年，500强、百强、上市物企的营收总额分别为5953.8亿元、4189.8亿元和2938.7亿元，同比分别增长4.0%、3.9%和3.7%，较2023年分别下降3.1、4.0和3.0个百分点。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

与房地产企业相比，物业企业在增长方面仍处于相对优势地位。2024年，500强房企的平均营收为95.1亿元，同比下降11.6%，已连续三年出现负增长，而物业企业整体仍保持正向增长。

数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院、克而瑞物管整理

从营收结构来看，聚焦主业已成为行业共识。2024年，500强物企基础物业服务收入占比持续提升至75.3%，连续三年保持上升趋势。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

二、收缴率下降，满意度下滑，基础物业服务收入增速降至5.2%

2024年以来，受物业费限价、空置房物业费折扣等政策影响，居民物业费缴费意愿持续减弱，行业整体收缴压力持续加大。500强物企和上市物企的物业费收缴率已连续三年呈下降趋势。2024年，500强物企收缴率下降至74%，上市物企收缴率则降至80%。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理

从不同业态来看，物业费收缴率存在明显差异。商业物业的收缴率相对较高，达到92%；住宅和办公业态的收缴率则维持在85%左右。学校和医院因支付周期不同，收缴率也有所差异：其中学校采用月付方式的收缴率为83%，而采用季付方式的收缴率仅为71%；医院方面，月付收缴率为79%，季付收缴率则大幅下降至55%。公建和城市服务类业态，其整体收缴率普遍偏低，均不足50%。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理

2024年，在行业整体面临收缴压力加大、服务质量提升难度增加等背景下，业主满意度出现下滑，全年平均满意度指数下降至69.3，较往年平均水平下降约2%。

数据来源：满意度调研、克而瑞物管整理

受物业费收缴率下滑、业主满意度下降等因素影响，2024年500强物业服务企业基础物业服务收入增速进一步放缓。全年基础物业服务收入达到4518.9亿元，同比增长5.2%，较2023年同期下降2.8个百分点。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理

三、社区增值收缩聚焦，首次负增长，非业主增值连续三年增速为负

2024年，500强物业服务企业的社区增值服务收入首次出现负增长，同比下降3.5%；非业主增值服务收入则连续第三年下滑，且降幅进一步扩大至12.2%。从收入结构来看，两类增值服务对整体营收的贡献持续减弱。2024年，社区增值服务和非业主增值服务在总收入中的占比分别为9.4%和6.1%，较2023年分别下降0.7和1.1个百分点。社区增值服务模式正遭遇瓶颈，部分企业选择收缩业务以聚焦基础服务。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理

从各类社区增值细分业务的发展情况来看，2024年多数业务出现下滑趋势。尽管直播带货等新兴模式仍在持续探索中，但整体来看，仅社区电商和社区家政服务实现正增长，增速分别为3.2%和4.8%。而空间运营、社区停车、社区房屋经纪及社区美居装修等业务均出现不同程度的下降，其中以社区房屋经纪下滑最为明显，同比下降达10.5%。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理

盈利表现：“双利”、“双率”持续承压，但仍优于房企

一、毛利润首次下降，净利润连续三年下降，但仍优于房企，基础物业服务贡献近7成毛利

2024年，500强、百强、上市物企毛利润分别为1000.8亿元、780.6亿元和557.4亿元，增速分别为-2.8%、-2.4%、-5.7%，较2023年分别下降7.9、4.8、6.9个百分点，2024年500强、百强、上市物企毛利润首次出现全面下滑。行业在成本上升、收缴率下降及增值服务增长乏力等多重压力下企业面临严峻的盈利挑战。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

500强和百强物业服务企业净利润已连续三年呈现负增长。2024年，500强物企净利润为353.7亿元，同比下降2.8%；百强物企净利润为198.2亿元，同比下降2.4%。上市物企净利润则受到资产减值准备等多重因素影响，下滑幅度更为明显，全年净利润为125.0亿元，同比大幅下降23.3%。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

与房地产企业相比，物业服务企业的盈利表现相对稳健。2024年，500强房企的平均净利润率为2.3亿元，同比下降29.5%，已连续五年呈现负增长。相比之下，物企虽然也面临盈利压力，但整体下滑幅度较小，在行业调整期，物业企业相较于房企仍具备一定的抗风险能力和经营稳定性。

数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院、克而瑞物管整理

从利润贡献结构来看，基础物业服务在企业盈利中的支撑作用持续增强。2024年，500强物业服务企业中，基础物业服务毛利占比连续两年提升，当年达到66.8%。在增值服务增长乏力、市场竞争加剧的背景下，企业更加依赖基础物业服务作为稳定的利润来源，这也体现出行业回归服务本质、聚焦主营业务的发展方向。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

二、“双率”连续三年下降至16.8%和5.9%，但仍优于房企

物企实际经营业务盈利难度持续加码，毛利率连续三年回落。2024年，500强、百强、上市物企毛利率分别跌至16.8%、18.6%、19.0%，较2023年分别下降1.1、1.2、0.7个百分点。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

从各业务条线来看，500强物业服务企业的基础物业服务毛利率基本保持稳定，非业主增值服务的毛利率下滑幅度也相对有限，而社区增值服务毛利率则出现明显下降。2024年，500强物企社区增值服务的平均毛利率为27.4%，同比下降7个百分点。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理

2024年，500强、百强及上市物业服务企业的净利率均降至近年来最低水平，分别为5.9%、4.7%和4.3%，较2023年分别下降0.7、0.9和1.1个百分点。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

与500强房地产企业相比，物业服务行业仍展现出一定的相对优势。2024年，500强房企的净利率已下滑至2.4%，盈利能力持续承压，部分企业甚至面临亏损困境。相比之下，物业企业在收入结构优化和成本控制方面表现更为稳健，在行业调整期具备更强的盈利韧性。

数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院、克而瑞物管整理

三、最低工资年均增长6.4%，社保基数年均上涨7.6%，500强物企人工成本提升至8.7万元/人

近年来用工成本不断上升，数据显示，2014至2024年10年，全国31省市最低工资均值从1129元/月上涨至2090元/月，年均增长达到6.4%；同时各地社区基数也在不断上调，2019-2024年5年期间，31省市社保基数均值从3223元/月上涨至4652元/月，年均增长7.6%。

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

在最低工资标准和社保基数持续上调的背景下，500强物业服务企业的人工成本不断攀升。2024年，500强物企人均人工成本达到8.7万元，同比增长6.2%。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

经营效率：人均在管面积、人均营收提升，单位面积营收、人均净利润持续下滑

为应对持续上涨的人工成本压力，同时进一步提升经营效率，人员精简已成为物业服务企业优化管理、提高运营效能的重要手段。2024年，500强物企和上市物企的人均在管面积分别达到6604.2平方米/人和8528.4平方米/人，人均营收分别为20.4万元/人和27.3万元/人，较往年持续提升。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

但从单位面积营收和人均净利润等核心效益指标来看，行业整体表现仍不容乐观。2024年，500强物企和上市物企的单位面积营收分别为30.9元/平方米和31.2元/平方米；人均净利润分别为1.14万元/人和1.21万元/人。其中，单位面积营收首次出现下滑，而人均净利润则延续了持续下降的趋势。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

【Part 2 洞见】

C/B/G 承压持续，看懂需求侧，把握结构性机遇

一、C端 | 住宅市场：政策驱动旧改物业渗透，区域换手加速

2025年5月，北京市人民政府办公厅发布了《深化物业管理改革创新 持续提升物业服务质量三年行动计划（2025-2027年）》，计划在2025年推动300个老旧小区引入物业服务，2026年扩大至1000个小区，并于2027年实现1800个老旧小区的物业服务全覆盖。

此前，成都市于2023年发布了《成都市老旧小区推行物业服务专项行动方案》，目标是在2024年底前使老旧小区的物业服务覆盖率达到70%，并在2025年底前力争让符合条件且业主自愿的老旧小区全面实现物业服务覆盖。

这些政策措施为老旧小区改造提供了明确的方向和强有力的支持，也为物企拓展服务范围创造了良好条件。

在宏观经济承压的背景下，业主情绪宣泄类诉求有所上升。叠加物业费限价政策等因素影响，部分业主要求降低物业服务费标准，进一步推动了物业公司的更换频率。数据显示，2024年物业换手率已升至3.3%。随着各地业委会组建率的持续提升，业主群体在选聘物业服务企业方面的话语权不断增强，未来物业更换进程将进一步加快。

数据来源：公开资料、克而瑞物管测算

市场环境影响，部分业委会恶意压价导致部分服务企业选择“主动退出”，这也提高了物业换手率。如滨江物业服务的万固珺府项目要求物业费从2.8元/月/㎡下调至2.2元/月/㎡，滨江物业则选择主动撤出。同样重庆加州物业也从中渝春华秋实项目退出，其主要原因也是业委项目要求物业费下调至1.3元/月/㎡。

资料来源：公开资料、克而瑞物管整理

二、C端 | 四保破局：传统包干制承压，透明产品、弹性定价、公信管理突围

传统四保业务的破局点在于升级产品方案、升级定价方案、升级管理方案三点：即透明产品、弹性定价和公信管理。

“透明产品”是指通过构建一套完整的透明化“产品方案”，打破物业服务的信息壁垒，实现服务全过程的公开与可视。该方案涵盖服务透明、决策透明、标准透明、过程透明、管理透明和财务透明六大维度，并借助线上化、数字化平台进行实时展示，让业主清晰了解物业服务的每一个环节，从而提升信任度与满意度。

弹性定价是指通过对服务成本的精细化拆解，实现物业服务定价的灵活性与个性化。例如，万科物业将服务内容细化为95个物理空间、1530个服务对象和508项作业清单，并明确其中158项为“必选保底”项目，360项为“按需定制”项目。同时，设定最低服务频次和可选服务频次，依据工时成本实现差异化定价，既保障基础服务质量，又满足业主多样化需求，提升服务与价格的匹配度。

公信管理是指通过透明、可追溯的管理机制，不仅让业主切实感受到物业服务的价值，同时也确保企业在管理过程中实现员工服务与收入之间的公平匹配。例如，通过搭建快速响应平台，提升服务效率，并借助数字化手段实现管理过程全程留痕、责任可追溯，使业主能够直观感知服务成效，员工也能根据自身付出获得相应的回报，从而在提升客户满意度的同时，增强内部管理的公正性与激励性。

三、C端 | 空间焕新：老旧社区、专业工程成重要突破口，社区增值关注点随居住结构而变

除了在基础四保服务业务中挖掘潜力外，空间焕新也成为物业服务企业转型升级的重要突破口。随着城市更新进程加快和业主对居住环境品质要求提升，老旧小区改造、公共空间优化、社区微更新等需求日益增长，为物企提供了从“维护管理”向“运营增值”延伸的新机遇。通过参与空间设计、设施升级、智慧化改造等环节，物企不仅可以提升服务质量与满意度，还能拓展新的收入来源，实现从传统服务商向社区综合运营商的转型。

1、政府补贴助推城市更新，六成老旧社区迎新机

随着房屋楼龄的增长，老龄化社区的数量正在逐渐增加。公开数据显示，截至2024年，全国楼龄超过20年的小区占比已达43%，预计到2030年这一比例将进一步上升至60%。根据对住宅小区维修改造主要节点的估算，针对这些老龄化社区的维修改造市场潜力巨大，市场规模预计超过万亿。

从政策角度来看，持续推动城市更新已经成为国家战略。2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》，该意见明确了八项主要任务，旨在通过一系列措施促进城市的高质量发展。这些任务涵盖优化城市空间布局、推进老旧小区改造、提升基础设施水平、改善居住环境、增强公共服务能力、加快绿色低碳转型、促进历史文化保护与传承以及强化城市治理效能等方面。

2025年6月，财政部、住建部公示2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果，北京、天津等20个城市入围。未来几年，中央财政计划补助超过200亿元，支持这20个城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制，补齐城市基础设施的短板弱项。其中，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元、中部地区每个城市不超过10亿元、西部地区每个城市不超过12亿元 、直辖市每个城市不超过12亿元。

政策的出台不仅为城市更新提供了明确的指导方向，也带来了实质性资金支持，为物业服务企业开辟了三大重要发展机遇：

一是基础设施升级与专业运维。城市更新行动推动了停车设施建设与运营、电梯更新与加装、充电设施布局与维护、供排水管网改造、消防安全管理、垃圾分类管理以及绿化养护与景观提升等细分领域的快速发展，为物企提供从基础维护到专业化运营的一站式服务拓展空间。

二是人居环境改善与社区服务深化。随着政策推动老旧小区实现物业服务全覆盖，以及社区嵌入式服务体系建设的加快，物企可在便民服务、养老助餐、托育照护、社区零售等领域延伸服务触角，打造“15分钟社区服务圈”，提升居民生活品质的同时拓展多元化收入来源。

三是智慧城市建设与技术赋能。在城市更新与数字化转型协同推进的背景下，智能设施系统研发、智慧平台建设与运维、城市基础设施智能化改造等需求日益增长，具备科技能力的物企可加速向“智慧城市服务商”转型，通过数字化手段提升服务效率和管理水平，构建新的核心竞争力。

2、近6成布局专业工程，电梯业务关注度最高

专业工程也是物企突破的重要方向，公开资料显示，TOP30物企中已有近6成企业布局专业工程公司。其中电梯更新与加装、承接查验是专业工程公司业务布局的重要方向。50%企业布局了电梯更新与加装，47%的企业布局了承接查验业务。

备注：专业公司数量基于TOP30上市物企数据整理

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

从企业电梯业务的布局情况来看，战略合作已成为主流方式。随着电梯老龄化趋势加剧和城市更新持续推进，企业在电梯运维中的专业价值日益凸显。例如，通力电梯推出的“数字化维保云管家”系统，通过预防性维护有效减少“软故障”，不仅显著降低了电梯故障率，也大幅提升了客户的服务体验。

3、社区增值：银发经济关注度再提档，服务分层满足多元需求

当前社区居住结构正迎来较大变化，预计2035年以后老龄化人口占比为30%，2030年宠物家庭渗透率为30%，2025年单身户家庭占比超过25%，这三个指标与2015年相比均实现翻倍。

人口老龄化催生的银发经济越来越受关注，2024 年 1 月，国务院办公厅发布《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，该文件成为中国首个支持银发经济发展的专门文件。《意见》提出开展民生事业,解决急难愁盼等四大方向，同时提出26项具体举措。

银发经济市场潜力巨大，公开数据显示，2024年养老产业作为银发经济的重要组成部分，其市场规模已达13.9万亿元，同比增长15.8%。预计到2027年，随着老龄化趋势的加深和社会对养老服务需求的持续增长，该市场规模将超过20万亿元。

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

随着老龄化程度加深，物业服务针对不同老年群体的需求呈现出差异化发展趋势。对于身体状况较好、具备自理能力的活力长者，服务重点聚焦于“品质享老”与“价值再创”，核心业务方向包括旅居与康养服务、社区文化运营、价值共创机制以及生活服务圈建设等；而对于需要照护的长者，则更侧重于“安全守护”与“生活支撑”，主要通过智慧安全监护、居家生活支持、专业服务资源对接以及社区嵌入式照护等方式，满足其在安全、健康和日常生活方面的多元化需求。

4、社区增值：宠物经济成社区增值新风口，服务向个性化延伸

随着宠物家庭比例持续上升，宠物经济展现出巨大市场潜力。公开数据显示，2024年我国城镇宠物（犬猫）消费市场规模已超过3000亿元，预计到2027年有望突破4000亿元。

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

从企业布局来看，在三十强物业服务企业中，超过50%已经涉足宠物经济领域。这些企业的主要业务涵盖了宠物服务、宠物用品、宠物食品以及宠物医疗四大类别。特别是在宠物服务方面，提供宠物寄养服务的企业比例最高，达到了43%。

三十强物企宠物经济布局

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

与此同时，物业服务企业在该类服务上的布局正逐步向个性化、精细化方向延伸。例如，部分企业通过设立专属线上入口为业主提供便捷的宠物服务通道，有的还推出上门洗护等增值服务。在宠物寄养方面，服务模式也不断升级，如摒弃传统笼养方式，改为住宅式房间，提供多房型选择，并配备专属活动区域和24小时监控系统。此外，企业还通过不定期发放福利积分等方式，增强客户粘性，提升消费持续性和满意度。

四、B端市场：近五成企业减预算，行政专业化倒逼乙方降本增效

随着企业内部发展深化及外部资源赋能，甲方行政能力正日益走向专业化，主要体现在内部与外部两个维度：

内部方面：主要体现为业务发展的主动诉求和组织效能提升的需求，推动行政管理体系向精细化、高效化方向升级；

外部方面：则表现为通过IFMA（国际设施管理协会）等专业体系的赋能，以及参与行业交流、标杆参访等平台活动，不断提升管理水平与行业视野，加速与国际标准接轨。

在当前经济环境下，企业普遍加强对成本管控和精细化管理的重视。调研显示，预算缩减已成为企业发展主旋律，多数企业将预算降幅控制在5%以内。这一趋势正倒逼乙方不断提升服务效率、优化运营模式，在降本的同时实现服务质量的提升，以适应甲方日益强化的成本控制需求。

数据来源：企业调研、克而瑞物管整理

五、B端市场：甲方外包转自营，物业营收承压，需寻新商机

B端市场运营压力持续加码，体现于以下两方面内容：

其一，部分企业行政从外包转向自营。据克而瑞物管《2024年企业行政生态分析报告》显示，企业各类细分业务均存在外包转自营的需求，其中绿植服务外包转自营需求最高。

数据来源：《2024年企业行政生态分析报告》、克而瑞物管整理

其二，部分企业通过整合集团内部后勤业务或成立专门公司来优化资源配置和提升运营效率。例如，山东高速集团重组整合成立了物业服务发展集团，负责全面运营山东高速集团旗下的各类资产物业服务。同样，蜀道物业服务集团在整合重组后，将晟瑞翔物业、四川高路物业、成都瑞华一九九商业管理、四川泰荣物业及四川川铁物业五家企业合并为蜀道物业服务集团，以实现资源的有效整合和服务的统一管理。

此外，还有企业通过设立专业子公司来强化后勤服务。比如，欣旺达成立了欣惠餐饮，视源股份则成立了源和膳餐饮，专注于为企业提供专业的餐饮服务。

六、服务B端：聚焦业务延伸、协同优化招采模式、进行价值互换、跟随出海四方面

1、业务延伸，把握空间管理、能源管理等新业务机遇

空间管理和能源管理已成为服务B端客户的关键业务抓手。调研数据显示，在2025年的行政各模块外包需求中，能源管理和空间管理的增长幅度最为显著，分别达到了11%和12%。

从百强物业服务企业的布局情况来看，超过30%的企业已经在能源管理和空间管理业务上进行了深度布局。例如：

保利物业在2024年与清华大学技术团队合作，推出了IEIM综合能源智慧管理体系，并在保利国际广场的节能改造项目中取得了显著成效。具体成果包括中央空调系统的资产更新率达到68%，节能率达到38%，单年的节能费用达到164万元，同时实现了智慧照明和智慧水泵100%的改造。

新大正提出了“柔性服务=标准化模块×定制化配置”的理念，强调以企业需求为导向，采用数字化、模块化、协同化和弹性化的手段构建柔性供应链保障体系，旨在创建一个共创共赢的行政服务生态圈。

万物梁行则通过提供预见性的方案，在动线调整、施工美化及租户沟通等多个维度进行优化，以减少对项目运营和租户体验的影响，确保资产升级过程平稳过渡，助力提升项目的整体价值。

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

2、协同优化招采模式，实现共赢

长期来看，优化招采模式可能是破解当前困境的有效途径，主要体现在以下两个方面：

一方面，延长采购年限。通过拉长采购周期，可以显著增加对物业基础设施如人力、机械设备及信息化设备的投入，从而使得这些初期较高的成本能够在更长时间内得到摊销。这种方式有助于实现长期投资回报的最大化，并为持续的服务质量改进提供资金支持。

另一方面，引入灵活用工机制。这种方法更加符合企业降本增效的需求，与传统的“数人头”管理模式相比，灵活用工更注重结果导向和服务效果，允许根据实际业务需求动态调整人力资源配置。例如，通过人员复用和跨项目调配等方式，不仅可以提高员工的工作效率，还能有效降低人力成本，同时确保服务质量不受影响。

3、物企整合资源，进行价值互换，助力甲方产能消化

在各类甲方普遍面临产能过剩的背景下，物业服务企业通过助力甲方消化产能、以价值交换的方式获取业务，正成为拓展市场的重要路径之一。从企业实践来看，通常有两种主要方式：

途径一：直接购买或入驻。物业企业通过采购甲方产品或服务、或以入驻形式帮助甲方盘活资源，从而换取项目合作机会。例如，部分物企根据自身运营需求向车企甲方采购车辆用于日常使用，以此换取物业服务项目的承接；面对产业园区类甲方空置率较高的情况，物企也可通过将分公司注册落地园区，帮助甲方实现招商指标，进而换取服务机会。

途径二：担任中介角色。物企发挥资源整合优势，协助甲方进行招商、销售等环节的推动，实现双向赋能。例如，保利物业在2024年第一季度成功帮助中国航油科技信息基地完成招商去化2000㎡；康桥悦生活也积极参与甲方招商工作，提升园区使用效率。此外，碧桂园服务与神龙汽车达成战略合作，协助其销售旗下汽车产品，不仅助力甲方去库存，也为自身获取物业服务资源创造了有利条件。

这类“价值互换”模式，不仅拓宽了物企的获客渠道和业务获取方式，也深化了与甲方的合作关系，是当前存量竞争环境下值得探索和推广的一种创新路径。

4、甲方产能出海潮下，后勤服务全球协同

在甲方企业加速产能出海的背景下，部分物业服务企业通过“跟随甲方走出去”的策略，积极推动后勤服务的全球化协同。例如，特发服务自2017年起跟随华为，在非洲刚果（金）设立全资子公司，承接其当地自建基地的IFM（综合设施管理）服务项目；2022年又在安哥拉罗安达设立子公司，继续为华为提供海外后勤保障服务。

宝石花物业则依托中石油的海外布局，于2024年成功中标拉丁美洲五个国家的境外物业服务项目，服务内容涵盖房屋共用部位维护、给排水与供电系统运行管理、供暖通风、监控服务、保洁绿化以及驾驶和招待服务等，并采用“拓展 运营”一体化管理模式，实现高效协同。

此外，中海物业、侨银股份、诚信行物业、美置服务等企业也在积极进行海外业务布局，探索适应不同国家和地区需求的物业服务模式。

七、G端：高校预算分梯队、分学科分化明显，提升经费使用效率为导向

高校是物业服务企业竞相布局的重要业态之一，但在高校市场中，各所学校之间存在显著分化。头部高校的马太效应尤为明显，资源和资金进一步向这些顶尖学府集中。公开数据显示，2025年预算超过200亿元的高校，其预算增速普遍超过了30%。

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

从不同学科类别的高校预算分配来看，理工科高校占据了主要位置。在国家战略导向的支持下，涉及人工智能、生物医药、新能源以及新兴科技与国防航天工程等领域的学科预计会获得更多的资金投入。

从经费使用情况来看，提升使用效率已成为当前的主要导向。国务院办公厅发布的《关于进一步调整优化结构提高教育经费使用效益的意见》强调，要全面提高使用绩效、改进管理方式、增强管理能力。在这一政策指导下，多所高校积极响应“过紧日子”的号召，采取了一系列措施以优化资源配置和提升管理效能。

例如，河南某高校明确提出“要减员增效，保骨干、保重点，压缩人员经费支出总量，提升人员效能。”广东某高校在2024年秋季会议中，也明确推进以“机关瘦身、提质增效、院系强体、激发活力”为主要内容的治理体系改革，优化机构设置。

八、G端：医院控费后勤预算收缩，上下游竞逐利润，医保提速缓物企现金流压力

随着我国医疗保障制度的不断完善，医保支付方式也在持续改革和创新。DRG/DIP付费作为一种新型的医保支付模式，正逐渐成为医疗领域的焦点。

DRG/DIP是一种“按病种付费”的机制，旨在通过设定每个病种的标准费用，防止医疗机构进行过度诊疗。在这种付费模式下，患者的医疗服务从以往的“点菜制”转变为“套餐制”，即医院根据预设的标准对特定疾病的治疗费用进行统一管理。如果实际治疗费用超出标准，则由医院自行承担差额，这种方式有效地控制了医疗费用的增长。然而，这也对医院收入的增长形成了一定制约，医院在后勤预算方面也面临缩减压力。

尽管医院后勤服务预算因医保支付方式改革等因素面临缩减压力，但上下游企业仍竞相布局医院赛道。公开数据显示，在百强物业服务企业中，超过70%的企业已经涉足医院物业管理领域。

例如，万物云推出了全新子品牌“丹田物业”，专门针对医院后勤服务市场进行拓展；保利物业则与五家三级医院达成合作协议并已进驻提供服务。这些企业的积极参与，使得医院后勤服务市场的竞争愈发激烈。

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

2025年1月，国家医保局印发《关于推进基本医保基金即时结算改革的通知》，明确“2025年全国80%左右统筹地区基本实现基本医保基金与定点医药机构即时结算，2026年全国所有统筹地区实现基本医保基金与定点医药机构即时结算”。同月，国家医保局将6个全省、76个统筹地区列为即时结算的国家试点名单。

即时结算将大大缓解医院回款压力，服务于医院的乙方企业应收账款问题也将得到一定程度的改善，医院物业服务企业作为其中的重要组成部分，也将从中受益。

九、G端：医院“541”后勤改革将带动「社会化率」提升，“543”将带动「智慧服务」发展空间

三明医改“541”指的是在中国福建省三明市推行的一种公立医院薪酬分配制度，该制度旨在优化医院内部的薪酬结构，并确保薪酬分配更加公平合理。具体来说，“541”代表了医院员工年薪总额在不同群体间的分配比例，即医生(技师)占50% 左右，护理、药剂占 40% 左右，行政后勤占 10% 左右。

“541”是三民医改经验的关键之一，2024年8月，国家卫生健康委召开了以“推广三明医改经验”为主题的新闻发布会，提出了三明经验5年内实现全覆盖的目标。此后，国家卫健委陆续召开了多次发布会，薪酬制度改革是频繁提及的内容之一。

随着三明医改“541”经验的逐步推广，医院后勤服务薪酬面临大幅压缩，但相关后勤工作并未减少，而是逐渐转向外包模式实施。数据显示2024年医院物业社会化率为60%，预计2023年可达70%。

同时，随着医疗反腐力度的不断加大，医院招标过程变得更加透明，这不仅提高了整个流程的公正性和公开性，还有望降低市场准入门槛。

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

2024年7月，国家卫生健康委财政司发布《关于2024—2025年持续开展「公立医疗机构经济管理年」活动的通知》，通知明确规定，到2025年底，努力实现全国50%三级公立医院具备和应用运营管理信息集成平台；力争到2027年底，实现全国三级公立医院全覆盖。

从当前医院信息化建设情况来看，仅有2%的三级医院通过了“543”评审标准，即电子病历达到五级、互联互通达到四级甲等、智慧服务达到三级。医院在实现全面信息化、智慧化目标方面仍存在较大差距，医疗信息化发展水平整体有待提升。

也正是由于这一现实与目标之间的落差，为智慧化服务释放出了广阔的发展空间。物业服务企业可借此机会深入参与医院智能化改造，围绕智慧后勤、智能运维、数字化管理等领域提供专业支持，助力医院提升运营效率和服务水平。

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

公开资料显示，近4成医院未来考虑增加后勤信息化系统，其中后勤信息化系统建设是首要目标。

数据来源：公开资料、克而瑞物管整理

十、G端：公园/场馆从“财政负担”走向“自我造血”，商业化是未来方向

公园和场馆业态作为政府（G端）客户的主要业务领域之一，正处于快速发展的阶段。公开数据显示，截至2023年，全国公园数量已达2.8万个，总面积为69.2万公顷；而到2024年，全国场馆数量达到了484.2万个，总面积约为42.3亿平方米。

为了进一步推动公园和场馆的开放共享及商业化运营，各地政府不断出台相关政策。例如，北京发布了《促进多元消费业态融合高质量发展行动方案》，鼓励公园、景区提升运营水平，通过引入零售、餐饮、书店、文创店等多元化业态来丰富消费场景，培育绿地消费。该方案还强调了充分利用城市公共空间，完善消费业态配套，打造一系列广场休闲消费集聚区。

同样，成都发布的《天府绿道规划建设导则》指出，绿道建设与运营应兼顾公益性和经济性，确保其既具有公共服务功能又能创造经济效益。具体来说，绿道应突出公益性，并在此基础上实现社会效益与经济效益的统一，确保可进入性和参与度，形成个性化的经营性项目，以促进体育赛事、商务展览、文化创意等多种活动的发展，进而带动就业、促进经济增长和收入增加。

政府鼓励公园、场馆开放共享、商业化运营相关政策

资料来源：公开资料、克而瑞物管整理

对于公园、场馆类业态而言，“自我造血”能力正逐渐成为未来可持续运营的关键方向。以华润万象生活对深圳虹桥公园的运营为例，企业通过主体IP打造、场景空间优化、活动内容赋能以及多元化商业运营等手段，成功提升了项目的整体吸引力和运营效益。

数据显示，截至2024年10月14日，虹桥公园累计接待游客已达102万人次，其中“十一”黄金周期间接待游客15万人次，同比增长30%。客流的增长有效带动了光明区周边商圈的消费活力，实现同比约40%的增长。

新格局 新势力

一、竞争格局：头部、大型物企市场机会大，中小物企面临淘汰风险，尾部物企基本稳定

当前物业行业的竞争格局可根据企业营收规模划分为六个层级：百亿以上、20-100亿、10-20亿、1.5-10亿、2000万-1.5亿、2000万以下。不同层级之间的企业结构相对固化，除少数地方国企或央企可通过资源整合实现快速跃升外，大多数企业在层级间的跨越正变得愈发困难。

从各层级企业的规模与资源来看，头部与大型物企具备显著的规模效应，资源优势明显。在行业整体承压、市场竞争加剧的背景下，这类企业凭借强大的资金实力和抗风险能力，往往能在市场波动中保持稳定发展。同时，随着科技赋能不断深化，其运营效率和服务质量进一步提升，竞争优势持续扩大。

中型及以下企业则面临较大挑战。中小企业在腾挪空间有限、应收账款周期拉长、信息化建设滞后于业务发展的多重压力下，经营风险逐步上升，成长瓶颈日益凸显。在行业集中度不断提升的趋势下，这类企业更容易受到市场波动影响，面临被淘汰的风险。

尾部企业仍主要依赖传统的关系网络维持生存，发展模式未发生根本性转变，整体处于基本稳定的“守成”状态。

二、新势力的变化：建工系企业向后布局，初见成效

建工系企业正作为物业行业的一支新兴力量加速布局，尤其在向后服务领域拓展中初见成效，环卫业务成为其重点发力方向之一。

例如，中建一局城市运营板块已涵盖产城运营、能源管理、水务与新能源运营、智慧运营等多项综合服务，展现出其在城市综合服务领域的系统化布局能力。

2025年5月，中建二局旗下专业运营平台“中建玖玥”正式揭牌，作为中建二局运营业务的核心平台和持有型不动产经营管理的唯一载体，“玖字系”品牌的推出标志着企业在城市运营领域迈入新阶段。

此外，中建三局也在环卫市场持续发力。2025年2月，其旗下云服科技武汉有限公司成功中标广州市白云区鹤龙街市政道路环卫保洁服务项目，成交金额达1572万元。

同期，中建五局城市运营管理公司亦中标四川富顺县乡村一体化项目，合同金额达1.08亿元，显示出建工系企业在城乡环卫一体化及乡村振兴等公共服务领域的深度参与与市场拓展能力。

另外，中铁诺德城市运营以物业服务和自持资产运营两个存量业务为基本盘，以资产盘活、城市服务、城市更新、代建咨询等业务，2025年先后在山东与河北两地中标环卫一体化项目，成交总额超2.1亿元，超去年全年。

整体来看，建工系企业依托自身资源整合优势和工程背景，正加快从传统建设向“投建营一体化”转型，在物业与城市服务领域崭露头角，成为推动行业格局变化的重要力量。

部分中建系企业近期发展情况

资料来源：公开资料、克而瑞物管整理

同时，医院、能源等领域的后勤集团整合正在加速推进。例如，江西省南昌县卫健委后勤服务社会化采购项目将13个医院的后勤服务进行整合打包，标志着后勤服务社会化改革在医疗领域的深入推进。

湖南湘勤集团于2024年12月正式挂牌成立，定位为机关后勤事务的综合承接平台及后勤资源市场化运营的专业机构。作为“事企分开、管办分离”的重要措施，湘勤集团致力于提高机关后勤管理的专业化水平和服务效能。

山东能源集团则成立了山东能源发展服务集团，专注于餐饮、物业、安保等多项后勤业务的整合与优化。自成立以来，仅半年时间内就签订了总计3.5亿元的服务合同，展示了强大的资源整合能力和市场竞争力。

尾部企业仍主要依赖传统的关系网络维持生存，发展模式未发生根本性转变，整体处于基本稳定的“守成”状态。

江西省南昌县卫健委后勤服务社会化采购项目

资料来源：公开资料、克而瑞物管整理