北京进深 徐迪 地段相同的两个楼盘，同期入市，生而为敌，注定要吃同一波客群。

花开两朵，各自灿烂，凑在一块儿，就难免要被比较一番。

产品如果做不到天差地别，大概率就要拼价格，比如刚刚开盘的三间房双子。

距离不到1公里的两个项目，卖出了近6000元的价格差。

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每平米6000块的价差，都是开发商实打实的利润。

仅从楼面价来看，金茂满曜地块4.8万/㎡，朝观天珺是5.6万/㎡，差出了8000元，金茂满曜反而比朝观天珺多了2000块利润。

不过购房者大概率是不想看这笔账的。

两个项目相距1公里左右，同在地铁6号线沿线。

金茂满曜靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；

保利朝观天珺则紧邻朝阳北路，比金茂满曜更靠近地铁，出大门几十米就是褡裢坡站。

一个是2分钟到地铁，一个是10分钟到地铁，除此之外，周边配套资源基本一致。

这种情况下，100平米的房子差出大几十万，换谁都要掐着钱包好好寻思寻思。

今年2月11日，保利金茂联合拿下的三间房组合地块，总价87.3亿元。

包括两幅住宅地块：

1、南区06地块，保利操盘，案名为朝观天珺。

地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），折合楼面价约5.6万元/㎡。

首批次397套，拟售价格在8.84万-9.25万元/㎡区间。

6月10日开盘，目前网签33套，成交均价8.4万/㎡，网签金额总计3.56亿元。

2、D区07地块，由金茂操盘，打造为北京首个满系产品：金茂满曜。

地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/㎡。

住宅建面9.1万㎡，共719户，户均建面约127㎡。

6月16日，金茂满曜开盘，目前网签76套，成交均价7.82万/㎡，金额总计7.59亿元。

两个项目面积段大部分重合，但金茂满曜主力面积段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。朝观天珺则是拿出了朝青板块首个140面积段的四居三卫双套房。

定价逻辑上，两个项目形成“高低配”错位入市，金茂满曜主打“质价比”吸引预算有限的客群，千万级上车朝青金茂豪宅，还是比较有吸引力的。

使用率方面，金茂满曜94%-98%，朝观天珺则是朝阳区第一个得房率达到99%的楼盘。

除了南向通面宽阳台+北向设备平台的赠送，为了增加房子的实用面积，朝观天珺所有的窗户都是紧贴外墙安装，向外凸出了20厘米。

别看只有20厘米，但是空间感的放大还是非常明显的。全屋窗户面宽算下来，加总之后套内实际使用率不止99%。

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与其它竞品楼盘不同，三间房双子盘，保利和金茂互为股东。

虽然两个项目比邻而居，规划条件相似，双方却是竞合关系，不搞明争暗斗，一心扑在产品上。

有人评价，三间房共识，给当下动辄拼到刺刀见红的北京楼市，吹来一股清流。

两个新盘一前一后亮相，也让朝阳楼市彻底热闹了起来。

但眼下，朝阳开发商不得不面对一个现实：朝阳楼市新房压力真的无比巨大。

三间房附近的主要新盘有保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套，网签均价接近8.4万/㎡，到2024年9月末，96套现房入市时，网签均价却降到了7.6万元/㎡。

现房比期房还便宜，据说不少老业主为此讨要过说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商是首农集团旗下，对，和三元牛奶是一个爸爸。

这个是2023年8月入市的，6栋楼、296套房源，成交均价8.3万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，价格上对保利金茂三间房项目打压最狠的是御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，在三间房双子往西5公里处，位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多。

御翠园共3栋高层近400套房源+77套联排别墅，目前网签：90套高层，均价7.8万/㎡；24套别墅，成交价8.3万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。

不过御翠园房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

纯看产品，顶豪市场眼见又来一匹凶兽。中建智地在朝阳的第三座宸园——黄杉木店项目即将入市。

除此之外，上个月，朝阳国资委推出新北苑世华泊郡的300套房产，单价6万左右。

最近又把晨光家园C区300多套房源拿出来，单价不到6万。

三间房区域还有大量安置房，次新单价仅4万；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。

价格屠夫一个接一个，三间房双子8万+的成交价能否招架得住？

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地块规模过大不好成交，北京近两年频现双子地块，有些被同一开发商吃掉，有些则是分落两家；

还有一些像三间房双子这种，联合拿地，分开操盘。

股东层面再怎么利益一致，对基层营销人员来讲，两个项目仍是正面交锋。

板块热、客群足，卖方市场，双盘都能快速去化，比如功德寺双子。

反之就是冰火两重天，比如永丰双子、郭公庄双子。

1、拿地半年多，功德寺双子基本都到了尾盘阶段，成交价坚挺，和樾望雲网签均价甚至高于指导价。

功德寺双子都有越秀参股，某种程度上还可以有商有量。

2、永丰双子，半点亲戚没有，刚起来不带手软的。

嘉华天珺离地铁太远，2公里，脚程快的也要半小时。就这一点足可以被颐海澐颂按在地上摩擦。

嘉华天珺入市半年，卖了179套，去化率14%，均价8.55万/㎡；

颐海澐颂3个多月网签460套，去化超六成，均价9万+。

这两个盘也可以说地段上略有差距，导致流速和价格差距明显。

3、郭公庄双子距离300多米，去年3月入市，指导价同为9.2万。

中海丰和叁號院，均价卖到8.66万/㎡，网签75套；

中建云境则是卖了200多套，成交价只有8万出头。