文/上海进深 魏薇

“申耕不止，势领杨浦”

今天，中建壹品官宣：成功获取杨浦定海社区I9-01地块（大桥街道90街坊）。

这块地是中建壹品通过公开遴选的方式获得，底价22.57亿元，楼板价7.6万/㎡。

2023年才进入上海市场的中建壹品，算是一位“新玩家”，近两年来声量不小。但在上海土拍市场中，鲜少看到中建壹品的身影。

它将“突围”的重点放在了城市更新项目上。

尽管进入上海市房地产市场的时间不长，但中建壹品已经连续三年在杨浦区拿地做城市更新项目，走出了一条差异化路径。

中建壹品党委书记、董事长徐超曾明确战略：“将北京、上海、深圳等一线城市作为第一发展梯队，提升城市深耕水平。” 

而杨浦，正是其在上海践行这一战略的关键落点。

深耕杨浦

回溯中建壹品的布局脉络：

2022年10月，杨浦区政府与中建三局签订战略合作协议，中建三局华东区域总部及上海有限公司相继落户杨浦，为中建壹品深耕杨浦埋下伏笔。

2023年5月，中建壹品首入上海，通过遴选方式拿下杨浦区定海社区I14-01、I15-03、I15-02地块，总价38.62亿元，楼面均价约5.3万/㎡。

其中，I14-01地块被打造为“浦江之星”，I15-03地块原为华忻坊，规划为办公用地；I15-02地块规划用途为广场用地（公共通道）。

2024年4月，又斥资37.5亿元从上海地产集团手中拿下定海社区H4-10风貌旧改地块，楼面价约7.3万/㎡，即“外滩源著”。

此次拿下的I9-01地块属东外滩范畴，是杨浦滨江“九宫格”其中之一。至此，中建壹品已经拿下“九宫格”中的三个优质地块。

地块指标方面：

I9-01地块建设用地面积21210.66平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率1.4，地上计容建筑面积29694.92平方米，建筑限高12米。

项目需要建设5%的公共租赁房，新建高层住宅的中小套型住房供应比例原则上不低于60%，新建商品住宅全装修比例为100%。作为历史风貌保护项目，这里还需保留0.7万方的里弄建筑。

预计中建壹品会在此地块上开发风貌别墅联排别墅产品。

做一成一

在上海土拍竞争激烈的背景下，中建壹品选择以“历史风貌保护城市更新”切入，既规避了纯宅地的高溢价争夺，又契合了杨浦滨江“工业遗存活化低密住区”的规划定位，算是找准了自己的节奏和位置。

中建壹品在杨浦已初步验证了其模式的成功，去化表现是硬道理：

浦江之星主推建面约99-143-183㎡的高层产品，总供应478套。去年5月一次性全开，均价10.99万/㎡，首日去化约80%，现已售罄。

外滩源著由2栋高层和风貌别墅组成，高层主力户型建面约99-122-145㎡。2024年12月、2025年3月历经两次开盘，共推出228套住宅。网上房地产显示，目前仅剩19套房源可售，去化超9成。

蓄势待发的风貌别墅外滩源著·复兴里，户型建面约150-350㎡，据说将卖到16万/㎡，总价2500万起，总供应约100套，首开27套。

今年3月，中建壹品推出的滨江核心段风貌类商业别墅华忻坊，29套房源也已近乎售罄。

此次拿下I9-01地块不失为一个良好时机，地块周边已形成成熟市场氛围。

地块北侧的低密纯洋房社区保利海玥外滩序BUND98今年5月和6月开盘，两开两罄。一批次223套房源首开，一个半小时全部售罄，均价126432元/㎡。二批次92套房源光速售罄，均价128463元/㎡。

东北侧的I15-01地块被中铁置业在去年1月拿下。虽未入市，也为板块储备了关注度。

西北侧的I4-01地块，即将在上海第七轮土拍中出让，起拍楼板价约7.20万/㎡，总价21.36亿元。

从成本与预期来看，I9-01地块的成交楼板价7.6万/㎡比保利外滩序BUND98（81960元/㎡）便宜约0.6万/㎡左右。

结合高端低密的产品定位，I9-01地块未来实现货值相较地价显著提升甚至翻倍是大概率事件。