这家房企，提前还清
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乐居财经
李兰兰
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2025-08-20 11:28
文/乐居财经 李兰
龙湖又提前还债了！
8月7日，龙湖集团启动针对今年12月到期的92亿港元海外银团贷款分批提前偿还计划，目前已完成首笔11亿港元偿付。
在民营房企流动性压力加大的背景下，这一动作显得尤为亮眼。事实上，龙湖集团年内已如期兑付多笔境内公开债券，累计金额突破百亿。其年内到期的信用债已全部偿还完毕。
其中包括：1月提前兑付的39.77亿元"22龙湖01"和"20龙湖02"；7月提前兑付的17.66亿元“22龙湖04”，以及8月兑付的9.5亿元"20龙湖06"。
这种提前偿债的做法已成为龙湖集团的常态化操作。数据显示，2022年至今，该集团已累计提前兑付超400亿元债务。这种主动管理源于清晰的战略预判。2022年行业调整初期，龙湖就提出不再新发信用债券，转向以经营性现金流为正去降有息负债。
财务数据印证了这一策略的成效。截至2024年底，集团在手现金达494.2亿元，现金短债比1.63倍，净负债率51.7%，持续保持"三道红线"绿档水准，为债务偿付提供充足保障。
支撑债务偿付能力的核心也在于龙湖多元化的收入结构。根据企业的公开披露，2025年1-7月集团实现了合约销售额410.1亿元，经营性收入达154.5亿元（不含税，下同），其中运营业务(主要为商业地产运营)收入81.9亿元，服务业务(主要为物业管理等)收入72.6亿元。
在融资端，截至2024年末，集团平均融资成本4%，平均合同年期进一步拉长到十年以上。在2024年全年抓住政策红利实现了经营性物业贷款净增299亿元，预计2025年将净增100亿元以上（上半年已净增35亿元），同时国内长租贷款预计新增15亿元。在手现金达494.2亿元，现金短债比达1.63倍。
审慎的投资策略同样功不可没。2025年前8月，龙湖仅在上海、苏州和贵阳获取三个项目，总地价21.13亿元，且上海项目为联合获取。这种高度选择性的投资策略避免了资金沉淀，同时通过资产运作提升效率——如2024年底处置四个天街项目49%权益获得12.03亿元收益，进一步强化了资金储备。
从债务结构来看，龙湖已形成长期均衡的到期安排。数据显示，2027年前集团已无境外债到期，境内债券到期分布均衡：2025年仅剩两笔共35亿元中期票据到期（其中20亿元已启动提前兑付程序），2026-2027年每年到期债券约24亿元。据管理层透露，到2025年底有息负债规模预计将压降至1400亿元左右，债务结构将更趋稳健。
行业整体仍面临严峻挑战。机构数据显示，从债务到期来看，由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5301亿元，其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1579亿元。
业内分析认为，在行业新常态下，龙湖的实践提供了一种可能路径：通过经营性收入支撑债务兑付，以精准投资替代规模扩张，用财务自律换取发展主动权。其案例表明，即便在市场下行期，具备稳定现金流生成能力、坚持审慎财务策略的企业，仍能保持战略定力。
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