开发商这一招，被叫停
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乐居财经
王敏
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2025-08-21 10:05
文/乐居财经 王敏
高得房率房子要成为历史了？
据业内消息透露，广州即将出台住宅报建新规，严查“偷面积”行为。
也就是说，一大批靠飘窗、花池、天井“玩设计”的高得房率新房，今后恐怕再也见不到了。
虽然新规尚未正式落地，但相关部门已开始对项目报建进行“从严审批”，要求严格按照规划规范执行。开发商以前靠“拼设计”“拼得房率”的玩法，正在失灵。
一位广州房企人士透露，相关审批流程已变得非常严格，“以前设计得巧妙点，能偷出超高得房率，现在基本很难通过审批。”
业内人士表示，住宅新规的出台，或将为众多不能靠“高得房率”来扩大竞争优势的二手房送来一场“及时雨”。
其实，在此前，全国多地就陆续出台文件针对“偷面积”现象提出整治措施。
这些措施主要包括规范飘窗设计（仅允许厨卫采用内凹式飘窗，杜绝客厅、卧室通过“假飘窗”违规增加面积）、将所有结构柱纳入面积核算、对40米以上楼层花池进行功能限定（禁止改造为实用空间）、标准化建筑内部天井尺寸（规避增加户型数量而压缩天井尺寸）等。
2024年6月，成都市规划和自然资源局发布的《成都市规划管理技术规定（2024）》中指出，每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、抗震板等）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%。
值得注意的是，此前，这类空间的水平投影面积占比要求为不超过15%。
另外，《成都市建筑工程竣工规划土地核实工作程序及标准》中要求，“板率”增加值不得超过1.5%，这意味着开发商违规改造设备平台导致板率超标将无法通过验收。通知还要求层高误差值限制在0.15米以内，防止开发商通过加高夹层、隔板等方式变相扩容。
广州则是在2023年年底出台《广州市建筑工程容积率计算办法》，其中将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。
此外，北京也收紧了建筑新规。在今年2月，北京“好房子”最新阳台标准，它给阳台赠送尺度做出了明确的量化：“按需设置封闭或开敞阳台。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。”
而在最近，北京市场传出了新消息——新项目得房率将被收紧，不再允许大面积的赠送。
在这些规定的指引下，成都、广州等多座城市开始上架能够打造高实用率住宅的地块。
例如，成都的万科·都会甲第项目主推建筑面积86至121平方米的改善型产品，最高得房率达到113%；成都越秀阅金沙项目的得房率也高达120%。
在今年6月17日，黄埔区KXCGS-I4-8地块挂牌出让，结果无一家房企出手，最终撤牌。
地产经济学家邓浩志指出，这一切源于广州刚刚宣布的“禁止偷面积”政策。
一位业内人士表示，各地对优化容积率计算的方式，可以提高住宅的实用率，在同样的地价前提下，这类项目显然会更有优势，更受到房企的青睐。“既能做到稳定地价，又能够让购房者享受到更高的实用率，对新规楼盘是共赢的。”
某机构一份研报中表示，从政策引导到市场实践，“好房子”建设既需要房企以匠心打磨品质，在合规框架内通过设计创新提升居住体验，也依赖监管体系的持续完善。
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