文/粤进深 严明会

挂牌仅半个月，越秀市客运站地块突然下架了。

据广州公共资源交易中心公告，原定于9月1日开拍的越秀区环市路以南AY0103023地块（市客运站地块），因故终止出让。

该地块于7月31日挂牌，起拍总价约135616万元，起拍楼面价33452元/平。

它也是今年越秀区挂牌的第一宗涉宅地。

寸土寸金的越秀，能挤出来一宗地块很是不易，谁知还没开拍就先“哑火”了。

这着实让人有些意外。

地块素质其实是不错的：

1）占地约1.1万平，总建面约4.05万平，容积率4.0。

其中，住宅建面约3.6万平，非商业类公共服务设施2755平，商业商务建面2000平。

主要是以住宅为主。

对比年初的供地蓝皮书，规模和容积率都有大幅下降。

此前规划8万平建面，容积率高达7.5。

虽说在老城区，动辄7、8甚至更高的的容积率，已经司空见惯。

但降了当然是最好不过。

如此调整，也符合目前广州土拍市场普遍降低容积率的大势。

此外，容积率还有“奖励”。

除首层以外的建筑公共开放空间，不计入容积率，若以单栋建筑为单位计算，最多占建面的5%。

这是为了鼓励开发商增加公共区域的建设。

未来业主或将拥有更充裕的公共活动空间，居住体验也可得到显著提升。

2）地块位置佳。

地处广东省汽车客运站南侧，东邻白马服装市场，距离广州火车站直线距离约500米。

周边有地铁2、5、11号线，交通便捷，居住氛围浓厚，学铁商医园等一应俱全。

不足之处是，紧挨着内环，噪音难以避免。

顺便提一嘴，越秀市客运站地块是广州首个由旧改做地转化而来的涉宅地，非常有标志性意义。

翻译成大白话，就是将原本属于旧客运站、城中村等低效利用或闲置的非居住类土地，转化为住宅用地。

并在公开市场挂牌出让。

3）地价不高。

起拍楼面价约3.35万/平，扣除公服后实际起拍楼面价约3.7万/平。

这个价格，在越秀区处于较低水平。

去年12月，越秀拿下的广州大道中地块，楼面价4.6万/平。

目前已打造成越秀东山云起项目入市，卖得很好。

4）板块内新房供应稀缺。

地块周边已多年未有宅地推出，新房市场供应紧张。

周边大多是30-40年楼龄的老旧小区。

因此，越秀市客运站地块一开始亮相的时候，就备受市场期待。

但仅挂牌半个月就终止出让，实在出乎意料。

值得一提的是，该宗地块也是网传下半年广州将出让的7宗地块中，最早挂牌的一块。

今年7月下旬，市场传出广州拟推出7宗涉宅用地，其中就包括越秀市客运站地块。

从区域分布来看，这些地块覆盖了越秀、天河、荔湾和黄埔四个区。

天河供应最多，有3宗；

荔湾次之，2宗；

越秀和黄埔各有1宗。

目前，除了越秀市客运站地块挂牌又终止外，还有一宗——荔湾石围塘地块，也已挂牌。

荔湾石围塘地块也是一个“香饽饽”。

纯江景宅地，容积率3.0。

是“石围塘三兄弟”当中最小的一块。

起拍总价50574万元，起拍楼面价2.15万/平。

与山村旧改项目仅一路之隔，属于白鹅潭商务区。

地块不远就是荔湾区桥梓大街南侧地块项目——建鑫鹅潭名郡，目前待售中。

其他在售楼盘还有，新世界天馥、万科理想花地傲璟、武汉城建保利花语和岸等，参考均价4.1-5.1万/平。

另外，老西关板块的荔湾中山八地块也已公布控规调整。

多出3宗涉宅地，容积率仅2.2。

离正式挂牌应该也不远了。

尽管这7宗地块里的首宗地块“出师不利”。

但下半年的广州土拍，仍然值得期待。

加上最近广州多个片区或地块集体调规，比如海珠西的“王炸”——翠城花园东地块，也要来了。

重头戏还在后面。