在房地产行业深度调整期，民营房企的经营表现备受市场关注。

8月29日，新城控股（601155.SH）发布2025年半年度报告，从经营数据来看，新城控股凭借“住宅+商业”的双轮驱动战略，在上半年展现出了较强的盈利韧性。

期内实现营业收入221亿元，归母净利润8.95亿元，扣非净利润9.47亿元。整体毛利率提升至26.85%，同比增加5.25个百分点，这一毛利率水平在当前行业普遍承压的背景下显著高于多数民营房企。

值得注意的是，其商业运营总收入达到69.44亿元，同比增长11.8%，物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占总毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%，毛利率达到71.20%，对整体利润的贡献不断走高。

这份成绩单，不仅展现出新城控股自身穿越周期的能力，更印证了民营房企“守得住底线、找得到增量”的可持续发展逻辑。

开发业务基本盘稳定，回款与交付夯实信任根基

地产开发业务以“重销售、抓回款”为核心策略，提供了稳定的现金流支撑。

上半年，新城控股实现合同销售金额103.3亿元，合同销售面积133.5万平方米；同期回款金额达118.84亿元，回款率高达115.05%。

回款超过销售的表现不仅反映出市场对其住宅产品的认可，更体现出新城控股在销售端对现金流安全的重视。在行业流动性紧张阶段，高回款率比单纯追求销售规模更具实际意义。

截至6月末，新城控股已售未结转面积（含合联营项目）达1179.19万平方米，庞大的未结转资源为未来的业绩兑现提供了坚实保障，也缓解了短期业绩波动压力。同时，新城控股在“保交付”方面持续发力，上半年累计交付超1.6万套物业。

在行业“保交付”成为核心任务的背景下，稳定的交付节奏既保障了业主权益，也为公司后续销售与融资奠定了口碑基础。

双轮驱动显成效，商业运营构筑护城河

新城控股的商业板块已成为其区别于多数民营房企的核心竞争力，并成为其“找增量”的关键载体。

上半年，新城控股实现商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8%，在整体营收中占比超31%；物业出租及管理业务毛利达45.73亿元，占公司总毛利的比重从去年同期的57.21%大幅提升至77.06%，毛利率高达71.20%。

从运营效率来看，吾悦广场的高出租率优势持续巩固。截至6月末，新城控股已在全国141座城市布局205座综合体项目，已开业吾悦广场的商业面积达1608.14万平方米，出租率稳定在97.81%的高位。

新城控股在商业运营中持续践行“五边形经营理念”（品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴），通过IP活动与场景创新提升商业活力。

“我爱你・五月”活动推动吾悦广场销售额同比提升15%，客流量增长13%。7月联动苏超联赛打造的“吾悦爱江苏”主题活动，进一步探索“体育+商业”的消费场景，既增强了消费者粘性，也为商户带来了客流增量。

商业板块自2021年起便实现持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2025年上半年这一比例提升至4倍，成为名副其实的“安全垫”。

降杠杆与拓融资并进，民营房企信用修复标杆

在行业信用环境尚未完全回暖的背景下，新城控股通过主动降杠杆、拓宽融资渠道等方式持续巩固财务稳健性。

截至6月末，新城控股在手现金余额91.83亿元，净负债率53.40%，保持在行业较低水平；经营性现金流净额连续为正（上半年达2.86亿元），这种“现金充裕+低负债+正向现金流”的组合，有效降低了流动性风险。

债务结构优化方面，新城控股持续推进“缩表”。报告期内，其融资余额降至522.76亿元，较年初减少13.74亿元；合联营权益有息负债进一步降至25.82亿元，较年初减少6.91亿元。

主动压降负债规模的同时，新城控股还通过要约收购美元债等方式优化债务期限，避免短期偿债压力集中，且始终保持“零违约”记录，上半年累计偿还境内外公开市场债券10.67亿元，所有债务均实现提前或到期偿付。

2025年上半年，新城控股在融资端实现境内外双向突破：6月，母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企。

8月，成功发行10亿元中期票据，获中债增全额担保，认购倍数达2.28倍，票面利率仅2.68%，既体现出资本市场对其信用的认可，也为公司获取了低成本资金。

此外，依托吾悦广场优质资产，新城控股上半年新增经营性物业贷及其他融资约 44.79亿元，进一步拓宽融资来源。

除“住宅+商业”双轮驱动外，新城控股2022年布局的建管业务，在2025年上半年实现突破性发展，成为其“找增量”的又一重要方向。

上半年新城建管新增签约面积超305万平方米，累计管理项目达115个（含65个商业综合体项目），累计管理总建筑面积超1900万平方米，并跻身“2025中国代建企业品牌价值TOP10”。

结语

销售市场复苏基础尚不牢固，房企仍面临交付压力与资产价格下行等多重考验。能否维持良好的债务结构、避免流动性再度枯竭，将是决定企业生存与发展的重要标尺。

新城控股的半年报也反映出房地产行业底层逻辑的深刻变迁：传统以高杠杆、快周转为特征的开发模式逐步退潮，取而代之的是以现金流管理为核心、以运营能力为支撑的新发展范式。

在行业深度调整期，这种“守底线、找增量”的逻辑，不仅帮助新城控股实现稳健经营，也为更多民营房企提供了转型参考：只有回归经营本质、聚焦价值创造，在守住财务安全的同时通过优质运营挖掘新的利润增长点，才能在行业周期中实现行稳致远。