文/上海进深 严明会

上海内环新房豪宅化的趋势下，高端项目热销已成常态，但并非所有内环盘都能共享这份热度。

上周六，位于内环内的静安玺樾165套房源过会，均价12.42万元/㎡，将在9月5日开启认购。

本批次加推房源的主力户型是建面约97-106㎡的2-3房。

包括2号楼的18单元和20单元，一共105套，均价11.8万/㎡；7号楼的2单元，一共60套，均价13.8万/㎡。

从位置来看，2号楼南侧有小区景观廊道，前面的3号楼比较低，中高区前方无遮挡，景观视野和采光条件较好，但20单元紧邻南北高架；7号楼中高区视野无遮挡，可直接看陆家嘴三件套。

三批次推盘，操盘方越发谨慎了。

这是静安玺樾加推套数最少的一次，也是价格最低的一批次。一期307套房源，均价12.5万/㎡；二期220套房源，均价12.58万/㎡。

在当前内环新房价格不断冲高的行情里，静安玺樾算是个“亲民”选项。

但即便如此，操盘方的压力丝毫不减，因为前两期的去化情况已暴露了市场接认可度。

项目一期在去年5月开盘，认购率约62%，11月推出的二期认购率甚至不足23%。

截至目前，项目累计推出527套房源，网上房地产数据显示仅售出278套，开盘一年多，网签去化率仅约53%。

静安玺樾一共有926套房源，此次推盘后，还剩230余套房源待入市。

这样的进度在内环热门板块中，显然是滞后的。

高端刚需

从地段来看，静安玺樾所处的新静安不夜城板块，是上海热门的城市更新板块，区位条件没得挑。

此前，万科中兴奥舍、华发静安华府、新湖青蓝国际等“爆款”项目都出自这里，板块价值早已得到市场验证。

对比当前上海其他区域的新房价格，静安玺樾的性价比更突出：浦东北蔡新地块预计13万/㎡左右、长宁新地块14万/㎡左右，临平路16万 /㎡、徐汇龙华更是奔着17万/㎡去了，这些中环附近板块3房总价起步就是1500万以上。

静安玺樾12.4万/㎡的均价，在内环里算是一股“清流”。

由于竞品挤压和自身不足，静安玺樾的地段优势没能完全转化为销售优势。

2024年，静安玺樾周边集中推出了保利永兴里、越秀静安悦、万科中兴澳舍等多个新盘，这些项目品质做得不赖还会宣传造势，分流了大量购房者。

对多数人来说，同等预算下，自然优先选无噪音、城市界面好的项目，静安玺樾沦为“备选项”。

对比之下，静安玺樾的不足也被放大。

项目西侧紧邻南北高架，中高楼层噪音、尾气影响非常明显，劝退了一部分注重居住舒适度的购房者。

项目被老破小环绕，城市界面一般，缺乏高端社区该有的整体氛围。

近几年，上海内环新盘户型都在朝“偏大偏改善”的方向发展，不少项目最小户型都是100㎡以上的大三居、四居，而静安玺樾推出的百平左右的2-3房，主打市中心区域的高端刚需，千万级入主静安内环。

建面约98㎡的A户型做了2房，是中间套。整体偏狭长，面宽小，进深大，只有客厅和主卧朝南，客卫是暗卫。

104㎡的B户型和103㎡的B1户型是3房2厅2卫，都是边套，与98㎡户型类似，都呈狭长型。

其中，103㎡户型大多位于靠近高架的一侧，噪音问题突出。104㎡户型客厅和阳台朝西，上午时间段采光会受影响，下午会存在西晒问题。

这种情况让项目陷入“夹心困境”：12.6万/㎡左右的均价，对预算有限的刚需来说门槛太高，买不起；对有实力的改善客群来说，又看不上项目的硬伤，宁愿多花点钱选周边条件更好的竞品，导致项目卡在中间，难以触动两端的客户。

旧改底色

静安玺樾的开发商为上海静安城市更新投资发展有限公司‌，法定代表人陈卫东，该公司成立于2019年3月，是静安区属国有独资企业，由上海北方企业（集团）有限公司全资控股。

从项目背景来看，这里原是静安区洪南山宅240街坊项目，即静安区中兴社区C070202单元302a-02地块，是老闸北区传统的破旧棚户区，直到2019年年初才启动拆迁。

2019年6月，静安区国资委正式批复了关于同意北方集团与市地产集团合作投资参与洪南山宅240街坊旧区改造项目，其中，由上海北方企业（集团）有限公司出资8.31亿，与上海城市更新建设发展有限公司合作成立上海市静安区城市更新投资发展有限公司，占股40%。

之后，上海城市更新建设发展有限公司在2022年10月退出。

北方集团主要做静安的城市更新，在上海独立打造的住宅项目并不多，在高端项目上更是缺乏经验。

在静安玺樾上，北方集团花费了不少心思。

作为一个规划规模较大的社区，静安玺樾规划了近10万平方米的完整社区空间，不仅覆盖居住功能，还特意通过景观花园、泛会所等配套空间的设计，兼顾儿童玩乐、家人休闲锻炼、邻里社交会客等需求，试图打造适配全年龄人群的社区氛围。

在产品标准上也向高端市场靠拢：室内采用精装修交付，中央空调、地暖、新风系统三大舒适配置全部配齐；厨卫电器、橱柜、水槽、龙头等硬装与家电，均选用国际一线品牌。

然而，当前上海内环改善型住宅市场的竞争已进入白热化阶段，购房者愈发理性，不再单纯被内环地段或相对低价打动。

如何进一步突破地块先天局限，同时在产品细节、社区氛围等方面形成差异化优势来提升项目整体竞争力，仍是陈卫东及操盘团队当前面临的直接且现实的挑战。