文/北京进深  严明会

开盘23天，中铁建花语璟云的网签破十了。

比它晚开盘的招商朝棠揽阅二期，网签量已反超它。

花语璟云，是中铁建地产阔别三年，重回北京的关键一子。

但以目前花语璟云的楼面价和售价来测算，中铁建地产这次可能不赚钱。

站在中铁建地产回归大本营的战略角度，北方公司总经理杨细初的这场战役，打得并不漂亮。

不赚钱的背后，或许是杨细初背后团队在投拓上的失误。

这块地的楼面价被抬太高了，土拍现场经历了215轮叫价，溢价率达到22%，楼面价3.58万/㎡，但中铁建地产还是心甘情愿将它囊入怀中。

往更远的考虑，重回北京第一枪“哑火”以后，杨细初向总部申请在京拿地将更难了。

此前，杨细初一直是在上海战场。

八年前，他曾是上海中铁京贤房地产总经理。而后，他一步步晋升，到中铁建华东公司副总经理、沪通事业部总经理。

2024年以后，杨细初从华东转战北方区域。

在中铁建地产体系里，中铁房地产集团北方有限公司存在感很低，2023年的净利润只有287.17万元。这或许也是集团将他调来的原因之一。

走马上任后，杨细初欲苦练内功，开创北方公司发展新局面。

理想丰满，现实骨感。杨细初进京的第一战并不顺遂。

2025年1-6月，中铁建地产实现营业收入121.48亿元，同期净利润为9077.42万元。杨细初或许最为担心，北京区域是否拖累集团业绩增长的后腿？

更何况，现在很多房企内部都开启了优化裁员，以及末位淘汰制，区域总并不好坐。

01

8月24日，帝都人民等来了中铁建花语璟云开盘。它首批推售房源113套，官宣开盘去化率80%，也就是90套左右。

至于这份海报是否有水分，或者只有杨细初等高管心里最为清楚。

截至9月16日，花语璟云完成11套网签。

网签破十的代价是“让利”。花语璟云成交均价5.86万元/㎡，它的预售价为6.47-6.79万元/㎡。

花语璟云东侧的云璟揽阅，是招商蛇口的项目。后者在去年10月底拿地，今年3月开盘，共367套房源，目前网签239套，成交均价5.8万元/㎡。

一路之隔，两项目的地价，差出7200/㎡。招商云璟揽阅的楼面价是2.86万/㎡，但花语璟云的楼面价3.58万/㎡。

按照云璟揽阅5.8万/㎡的成交均价，如果追求差不多的利润水平，花语璟云至少需要卖到6.5万元/㎡。

但眼下，花语璟云却未能站上6万/㎡，两者房子成交价仅相差600元/平米。

而且，花语璟云后续能否扛住这个价格还是一个未知数。

为了跟隔壁招商云璟揽阅的产品定位做出差异化，花语璟云放弃了90平以下纯刚需户型，集中精力做好94-126㎡面积段。

但从未在北京“打过仗”的杨细初，并未在花语璟云产品上做太大的创新，小户型直接照抄了云璟揽阅，甚至连隔壁案名都借鉴来了两个字。

02

原本花语璟云是要在8月2日开盘，但中铁建把时间延后了22天。

同在通州，比花语璟云早拿地20天的招商蛇口另一个项目——朝棠揽阅，已经开始疯狂出货了。

一期（西区）7月20日开盘，目前网签295套，取证房源去化率超58%，成交均价5.81万元/㎡。

尝到了小户型的甜头后，朝棠揽阅调整了二期（东区）方案，把原来的120㎡大户型，都改成69㎡和89㎡的，总户数增至394户。

二期备案价6.6万元/㎡，较一期每平米高了将近1000元，并在8月30日火速开盘。

比花语璟云晚开盘的朝棠揽阅二期，目前网签量超越前者，共计29套，成交均价5.98万元/㎡。

在通州，一步慢，就步步慢。

拖到了中建玖合的“运河八子”面世，花语璟云的四个面积段——94平米、106平米、110平米和126平米，直接与中建玖合后排小户型产品“撞车”。

无论是地段景观优势、社区规模，还是赠送尺度，运河玖院在整个通州楼市都可谓一骑绝尘。

9月13日，中建运河玖院取得预售许可证，共14栋住宅楼764套房源，拟售均价6.03万-7.94万元/㎡。

03

作为区域总，杨细初还擅长调兵遣将。

此次，他派来一位“火枪手”——方兵，作为花语璟云项目总。

在北京市场，方兵也是一位“新兵”，他从天津调来。

方兵还曾是天津弘创置业经理（目前，他均从这家项目公司中退出）。

现在，方兵的重心全扑在通州项目上，此前他所在的天津“后院”却着火了。

6月，天津弘创置业被法院列为被执行人，被执行总金额23.3万元。它是中铁建天津西派国印的项目公司。

天津弘创置业曾被渠道分销公司告上法庭，索要佣金89317.4元。

更早之前的2020年，董某购买天津弘创置业开发的天津市河北区方秀道与华新大街交口国印欣苑XXX及底商商品房一套。

商品房交付后，他发现自家水管存在漏水情况无法正常使用。天津弘创置业维修过程中，因操作失误，不慎将水管旁的地暖管砸坏，导致地暖无法使用。

经过多次协商，双方未能达成一致意见。购房者将天津弘创置业告上法庭。最终，法院判决开发商赔偿董某地暖管维修费用1000元。