文/北京进深 徐迪 

上周末（8月24日），中铁建花语璟云开盘。

首批推售房源113套，官宣开盘去化率80%，也就是90套左右。

8月29日，已完成3套网签，签约面积310.12㎡。

签约速度是非常快的，代价是让利。

3套房的成交均价5.89万元/㎡，约为预售价的86折。

具体来看，网签房源中，有两套在中央楼王栋3#楼：

建面94.16㎡，拟售单价67810.6元/㎡；

建面105.66㎡，拟售单价68510.6元/㎡；

另外一套为4#楼次顶层，建面110.3㎡，拟售单价69510.6元/㎡。

3套房预售均价6.87万元/㎡。

5.89万元/㎡的成交均价，相当于每平米优惠了将近1万元。

01

花语璟云所在地块由中铁建地产4月29日摘得，5月20日公示总平图，6月20日取得建设工程规划许可证。

然而，就在规证到手后，项目进度突然慢了下来。

直到7月20日，才开放营销中心和样板间，8月2日取得预售许可证。

又过了20多天，才正式开盘。

比它早拿地20天的招商朝棠揽阅已经开始疯狂出货了。

一期（西区）7月20日开盘，目前网签265套，去化率53%；成交均价5.81万元/㎡。

尝到了小户型的甜头后，朝棠揽阅调整了二期（东区）方案，把原来的120㎡大户型，都改成69㎡和89㎡的，总户数增至394户。

8月29日，朝棠揽阅二期取得预售许可证。

首批次5栋楼，共256套房源，备案价6.6万元/㎡，较一期每平米高了将近1000元，与与花语璟云持平。

花语璟云东侧一街之隔的云璟揽阅，也是招商新作，去年10月底拿地，今年3月开盘，共367套房源，目前网签232套，成交均价5.81万元/㎡。

从成交均价来看，花语璟云略高。

但朝棠揽阅和云璟揽阅都是200多套房源的均价；花语璟云则是楼王栋和次顶层房源的均价，后续能否扛住这个价格还不得知。

就已出成绩来看，朝棠揽阅完成网签的总金额是13.7亿元，已收回一半多的土地款；云璟揽阅网签金额约13亿，覆盖地价的130%。

02

招商蛇口深谙通州楼市，直击刚需痛点，不打高端牌，主打一个低总价高周转，快速回流，落袋为安。

毕竟身后还有中建运河玖院这个庞然大物的追赶。

无论是地段景观优势、社区规模，还是赠送尺度，运河玖院在整个通州楼市都可谓一骑绝尘。

面积段上，运河玖院采取了高低搭配，前排河景大户型做利润，后排中小户型做流量保成本。

非常不凑巧的，花语璟云的小户型与运河玖院部分产品“撞车”了。

这大概也是花语璟云的延迟到这周才开盘的主要原因——需要重新修改推盘策略。

从目前的3套网签来看，花语璟云最终还是在价格上让步了。

以花语璟云的地块素质来说，临铁优势 规模限制，妥妥的刚需盘配置。

难就难在这块地的楼面价被抬太高了。

土拍现场经历了215轮叫价，溢价率达到22%，楼面价3.58万/㎡——与“运河八子”不相上下。纯住宅部分，花语璟语地块甚至还略高一些。

它旁边的招商云璟揽阅楼面价是2.86万/㎡，一路之隔，地价差出7000多。

按照云璟揽阅5.8万/㎡的成交均价，如果追求差不多的利润水平，花语璟云至少需要卖到6.5万元/㎡。

理想丰满，现实骨感。

3套高预价房源的率先网签，均价仍然未能站上6万。

梨园板块新盘众多，溢价能力有限。

除今年开盘的“两朵云”：招商云璟揽阅、金隅花溪云锦，花语璟语周边还有不少在售项目，近两年的成交均价都没有突破6万。其中：

招商璀璨公元5.7万；能建京玥兰园更是连5.5万都没站上，近两个月成交价已跌破5万。

主打大户型的纯改善盘新城基业颐瑞府均价接近6万，但取证快2年了，还有一大半房源在售。

03

对于房地产业务，中铁建地产在年报中提到，重点布局城市包括北京，但近两年来，中铁建地产并没在北京拿地。

它上一次在北京拿地还是2022年5月，联合大悦城以23亿元的底价摘得昌平北七家地块，开发了宸悦国际，当年9月底开盘，2023年售罄，成交均价5万/元左右，2024年10月底完成交付。

截至2024年底，中铁建地产计划总投资额排名前十的项目中，离北京最近的仅有天津和雄安的三个项目，其余均位于长三角、珠三大角以及西南区域。

花语璟云，是中铁建地产重回北京的关键一子。3万多平米的建筑规模，也恰是一次风险可控的选择。

中铁建地产拿出了高端产品系“花语”，力求打造出一个“小而精”的品质项目。

总共只有6栋楼，4-16F洋房、小高层。

依托通州最低的容积率，做出了50余米超阔楼间距，还有一栋通州楼市稀缺的4层洋房。

仅200多户的小型社区里，架空层、邻里中心、全龄泛会所，一应俱全。

面积段94㎡/105㎡/110㎡/124㎡，产权得房率77%-82.7%。

室内扩容空间方面，南向有通面宽跑道式阳台，进深1.5米；北面有设备平台；部分端户房源有侧边飘窗，270度环幕视野。

得房率BUFF三件套配齐，花语璟云扩容后得房率达到90%。

但是相较后来者居上的运河玖院，还是略逊一筹。

这个超级大盘住宅总体量23.7万㎡，约等于10个花语璟云。

运河沿岸、副中心站枢纽、北京政务区。除了副中心十年万亿级的城市配套，运河玖院的产品力本身也到了TOP级。

各种花式赠送，除了内嵌阳台和设备平台，还将花池和奇偶阳台等带到了通州楼市。

附：通州2025年取证楼盘