广发证券郭镇：房地产资产分三类，价格逻辑完全不同
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乐居财经
张林霞
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2025-09-17 15:11
乐居财经 张林霞 9月17日，2025中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十五届房地产品牌发展高峰论坛在上海举行。
会上，广发证券房地产首席分析师郭镇发表主题演讲，他认为未来可以把房地产资产分成三类，三类市场的资产价格逻辑要分开去看。
第一类是新房，其价格跟着产品走，政府也好，企业也好，都在不断的给新房做加法，产品的获得感更强，甚至现在有些企业开始卷情绪价值，最近看盘看的体验也很好。
第二类是核心二手房，所谓核心二手房是它的功能性，它的价格段会跟新房产生一定的差异化，作为互相的补偿，这类核心二手房资产，它们的价格表现跟市场交易量走，每个城市也都有自己的荣枯线。
第三类就是非核心二手资产，非核心二手资产的价格，因为过去过度的供应，包括居民购买过程当中的一些判断也好，保有量很大，可能存量的350亿平米里面有200亿平米是这类房子，它们肯定还会面临一定的价格压力，就需要政策的明确支持。
持有这类资产的人越来越多的进行资产置换，所以它的抛售压力也在逐步的增强。所以我们认为未来其实在整个市场端，随着新房开盘去化率的提升，企业的拿地行为，包括非城投企业的购地强度在逐步回升。
开发商越来越注重产品，居民消费者现在也开始不把房子当成一个普通的财产配置，而作为一个消费品去进行考虑和对待，整个产业重塑完成之后，行业的供应链指标，包括开工、拿地、投资等会变好，对于行业的贡献也会相应的增长。
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