文/北京进深 徐迪

长假在即，北京楼市也开始热闹起来了。

写稿的时候刚收到消息，海淀北小伙伴最关注的国誉星城项目，再有两个小时收筹就截止了，将在今天晚上19:57正式开盘！

感兴趣的可以蹲一波。

近期跑了几个刚开的样板间，特意避开周末假期，但还是连个好角度的空镜都没能拍到。

进深君多少有点心潮澎湃的意思，感觉不管是开发商还是购房者，信心都在恢复。

随着五环外限购松绑，今年的十一黄金周，北京有些售楼处可能比旅游景点还热闹。

当然只是“有些”。

也并非拉踩，北京太大，五环和五环还不一样。

哪些五环外板块和项目能最先吃到这波政策的红利？

从北京的供地导向来看，优先“轨道交通站点周边市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域”。

轨道交通站点周边，地铁盘，这是板块即将被赋能的重要信号之一。

在此基础上，产业、教育、商业、医疗、公园……配套越完善，政策倾斜力度越大。

先看北五环，海淀北-昌平南，现状成熟住区，规划落地快，新盘众多。

昌南区域，北五环外最后的价值洼地

在昌平，买房选址逻辑简单直给：离海淀、朝阳近。

但是朝阳往北还有顺义可选，所以能够承接海淀北外溢客群的昌平南，是最确定的五环外区域之一。

地理位置上，昌南区域有着先天的优势。

以生命科学园板块为例，一站海淀，快速通达中关村、西二旗、后厂村。

房子价格，五环边的就不说了，单看永丰的新盘，也已经来到9万左右的水平。

在昌南，6万是能选到顶配户型的，并且是海淀所不具备的新规产品，南北阳台、超大飘窗。

质价比一项，足以成为在海淀就业的新北京青年最优选。

而昌平南之所以最热，除了地缘接驳海淀，也是自带产业BUFF的。

一条北清路，串起“中国硅谷”主轴，昌南板块主要聚焦生命科学、数字智能和科教集群。

仅一个生命科学园就有千亿级产值，600 科研龙头的入驻，带来约4.8万研发精英。

这部分高知高收入群体，为区域楼市注入了新的活力。随着生命科学园三期项目的建成投用，板块企业生态和人才密度会再提一个量级。

产业规划的不断落地，相应的基础设施配建也在持续完善。

去年，生命科学园地铁站上盖的超极合生汇开始试营业。这座体量超46万方的商业综合体，大幅度提升地段价值和居住品质，与周边优质住宅项目形成“科研办公-居住生活”的闭环。

配套加码迭代，吸引更多高净值科技人才家庭落户，大型开发商持续进驻，区域发展仍处上升通道。

多元选择，“好房子”集中供应各有亮点

昌平今年到目前为止有6个纯新盘供应，对应了五个小板块。

按照与海淀的直线距离依次是：生命科学园、朱辛庄。这两个都属于昌南区域。

再往北还有昌平新城的马池口、南邵板块，往东有北七家板块。

重点看下昌南的三个新盘：星耀未来、未来之境和国誉星城。

三个项目都有未来科学城置业参股，其中星耀未来和国誉星城由越秀操盘，未来之境则是中海地产在昌平的首个好房子项目。

整体来看这三个盘定位上是比较接近的，都是刚需为主，兼顾改善，面积段比较集中，90-130㎡左右，没有太大或太小的户型。

听项目销讲，这三个盘可能看不出太大区别，进深君总结了一份优缺点笔记，仅供参考。

像外立面、大门、样板间软装这些，审美体验类的主观元素，就不做赘述了，主要看一些硬指标。

1、最早开盘的星耀未来，也是第一波吃到好房子新规福利的项目。

项目地上建面约10万㎡，容积率1.8，规划17栋住宅楼，均为6-8层矮板，总共978户，主力户型为92/97/107㎡三居、132㎡四居。

首批取证930套，备案价在6.3万-6.8万/㎡区间。

昌平首个的双阳台体系新品，吸引了不少海淀北的年轻客群。

加上项目前期优惠力度比较大，开盘价最低到5万以下，5.3万能选到不错的楼层。

开盘当天现场认购了200多套，到第3天就有25套正签落地。

这个速度当时在昌平是一骑绝尘的，整个上半年全北京也只有海淀的和樾望雲有这个流速。

星耀未来最大亮点是扩容空间：南向内嵌阳台送一半面积，飘窗和全赠送，加赠后得房率88%-91%。

并且大部分是1米8的阳台，封进室内；北边还有个尺度不小的设备平台全赠送。在这两项上，后来的新项目都没能超越它。

小区规模在昌南来讲是比较大的，但是容积率低，住着很舒服。

公区建设也不错，搞出了昌南的首个下沉会所，东南角还配建了商服。

总价500万，综合来看性价比相当高的。

2、未来之境，成熟板块的标杆项目

这个盘属于是昌南自己的“顶豪”了。

一是价格“豪”，备案到7万/㎡，创昌平房价新高，网签均价6.2万 ，朱辛庄全盛期价位水准。

二是地段“豪”，小板块来看，朱辛庄板块仍是目前昌平C位，学铁商全是成熟配套。

三是产品“豪”，总共只有6栋楼300多户的小体量社区，公服配建近3000㎡，仅有10多套97㎡小三居，其余全是105㎡及以上户型，自然筛选改善用户。

社区规模有限，但是基本上各方面都做到了满配。

未来之境的起步总价要到600万级了，当然装标也很高，加上临铁优势，有溢价也正常。

综合素质在昌南新盘中肯定是拨尖的，但还是那句话，这个时期没有闭眼冲的盘，根据自己的实际需求和预算能力合理取舍。

3、国誉星城：“新贵”不贵，低总价全优盘

预算有限买不进朱辛庄的，可以考虑北四村的平替。

地段上是平替，产品上实际做到了高配。

两个方面。首先社区足够规模。

东西两区合计15栋楼行列式排布，中央预留出大块面积做园林，大庭小院，公共空间的配建上非常丰富。

特别是在会所的打造上，让这个刚需盘呈现豪宅化倾向。

900㎡地下会所 880㎡架空层 550㎡的便民商业配套。

15栋楼里，北排的6栋小高层首层都做了架空。这个双会所的体量，在整个昌南板块已经算是独一份了。但开发商又在东区拿出一层楼做了双主题架空层。

注意，这个架空层300㎡的面积，原本是有产权可以进售卖的一层楼，怎么也有个小两千万的货值吧，直接敞开来给老人和孩子日常玩耍了。这个小细节，就挺拉好感的。

其次是户型，最小建面做到81㎡三居，总价段直接拉进400万 ，同区域无竞品；

97㎡南向三面宽，这个面积段做三面宽、客餐厨南北通透的户型，同区域无竞品。

赠送上，南向内嵌阳台 飘窗，北边是两段设备平台，有一个可以做景观露台。

最大的亮点在侧边飘窗。国誉星城所有边户房源的侧边墙，都做了半米的飘窗延伸。

单纯看赠送比的话，飘窗是全赠送，阳台要计一半建面，且一般来说进深是要大于面宽的，1米5的阳台PK全进深半米的飘窗，实际差不了多少。

同时侧边飘窗会给到房间双采光格局，视觉上增加空间尺度感。

最后再说回地段。

北四村项目离合生汇其实比另外两个项目还近一些，地铁生命谷站再有两个月动工，这个站点就在小区门口。

并且它是一个换乘站，S7东北环线与19号线在此交汇。

预计2028底和2029年中，两条线路将相继开通运营。

而国誉星城预计交房时间是2028年6月30日。

19号线可直抵南城，东北环线则是串联了北京中轴，包括望京、四惠、CBD等。

这条线的能级有多高，通勤族都懂。特别是家庭成员在不同区域工作的，多轨交汇的临铁盘实在太香了。

越秀对昌平太熟了，房子开发到四代宅，越秀在昌平也做到了第四个盘。

说国誉星城是集前三盘之大成者也不为过。既有梧桐星宸的轨交优势，也有越秀星樾的产业优势，更有星耀未来的好房子产品。

刚需产品，流通性和保值能力很重要

新政出台之后，五环外新房楼盘咨询量明显增加，这其中，有意“置换”或“多置业”的购房者占比提升。

房子的金融属性在弱化，但对于首置客群来说，保值功能必须要考虑。

在北京这样的超大城市，楼市的两极分化现象日益明显，品质好、板块优的项目供不应求。另一方面，还是存在不少高库存区域，没个十年专业购房经验的别尝试抄底。

1、产业是基本盘，强产业板块能带来稳定的居住人口，保证楼盘的流通性。

2、配套方面，要能保证入住后的舒适度，更重要的还要看后续规划，买全熟板块需得打开多维度视角，否则容易买在高点站岗。

3、每个板块的能级都是有上限的，不要为地段以外的因素支付高溢价。

一线城市地价是主要成本，建安和精装成本占不到太大比例，别让所谓品质干扰你对项目价值的判断，去买脱离市场定价体系的非主流产品。

4、再说产品品质，怎么是好？需求不同，很难一概而论。最简单方法的是看稀缺性。

比方说赠送尺度收紧的当下，一些项目高得房率产品，且看且珍惜。

5、没必要过度焦虑板块后续的供地计划，持续供地说明还是有需求缺口，同时也代表着居住氛围会更加成熟，缺失的配套将加速兑现。

最后，进深君今天会在前排关注国誉星城开盘，十一期间有看房需求的加关LJCJ2025，安排！