文/粤进深 严明会

前不久，广州黄埔的海丝城二期项目——中建岭南序开盘了。

首开5#和6#。项目没怎么宣传。

甚至，很多人都不知道它开盘了。

不过凭借着高使用率亮点，似乎卖得还可以。

目前，已经有七十多套成交的住宅在网签里面体现了。

这个项目，最近还发生了一件有趣的事。

一开始，网络上出现了大量关于项目使用率能达到150%的宣传。

这个数字一出来，瞬间吸引了市场的关注。

在广州市场，像之前的招商林屿境、中交黄埔未来城。

宣传最高的使用率也只有130%-140%。

中建岭南序的150%，比这二者还要高。

简直可以用“变态”来形容。

也许是被市场过多地放大了，搞得开发商不得不下场“辟谣”。

官方声明：

“中建·岭南序户型实用率超150%"的相关言论，此类信息并未经我司确认或授权。

这就很奇怪了，这么精准的数字。

要不是项目内部传出的，是怎么传来的？

不过吧，既然官方都声明了，而市场又那么高关注度。

至少有一点可以明确，中建岭南序的使用率确实不低。

项目其实还有一项比较受关注的点。

就是采用“零飘窗”设计。这点据称倒是不假。

中建岭南序是中建海丝城第二个销售的项目。

后者来自于黄埔巨无霸双沙旧改，由中建八局与知识城集团联合打造。

总投资约289亿元，总建筑面积约330万m²。

业态涵盖高端住宅开发、旗舰商业运营、数智产业招商和历史文脉传承等多个领域。

中建岭南序作为二期，占地面积约3.6万㎡，建筑面积约15.5万㎡，容积率4.3，总户数约1435户。

其开发主体为广州市弘鑫房地产开发有限公司。

由广州市黄埔区红山街双沙股份经济联合社、中建八局（广州）城市更新投资有限公司、知识城（广州）投资集团有限公司分别持股51%、34.3%、14.7%。

中建八局城市更新投资的执行董事为何朱意，经理为夏洪林。

何朱意同时也是中建八局华南投资发展有限公司党委书记、董事长。

几天前，在广州“好房子”高质量发展论坛暨中建华南好房子发布会上，何朱意就出席，并代表发言：

中建海丝城项目，将全面落地应用中建“好房子”营造体系，深度融合岭南地域特色与绿色低碳要求，为大湾区打造了一所有情感、有温度、有智慧的未来居所。

作为二期，岭南序规划9栋住宅，首开5栋、6栋，首开产品面积108-141㎡。

具体在价格上：

108-111㎡户型：单价3.7万-4.3万元/㎡。

118-121㎡户型：单价3.9万-4.5万元/㎡。

141㎡户型：单价3.8万-4.6万元/㎡。

这样的价格比一期高了不少。

CRIC数据显示，中建海丝城一期阅山最新报价在3.2-3.7万/㎡。

对比之下确实还拉开挺大差距。

不过，虽然二期岭南序价格高，使用率也确实不错。

但位置上，不见得比一期好。

距离地铁较远，周边城市界面也更荒；

而且岭南序南面黄埔东路，东面是黄埔大桥。

相比之下，也存在粉尘和噪音的影响。

因此，二期岭南序的定价策略，其实也有衬托和推动一期去化的嫌疑。

毕竟，一期的阅山组团，去化并不算十分理想。

进深君查了下，一期阅山在去年8月开盘。

至今一年有余，网签去化在48%左右，不足五成。

不过有一说一，前后两期的产品定位是有所差距的。

一期侧重刚需刚改，产品主要为中小面积段；

二期则偏向刚改改善，产品以中大面积为主。

但怎么说，如果结合周边项目，这个价格其实还是略高了。

另外，在产品上也多说几句。

虽然使用率不低，房间数不少。

但整体来看，二期户型不是很方正，绝大部分户型有内凹墙设计。

一定程度可能会影响空间舒展度。

甚至像110㎡及以上的户型，有一个房间正对着入户玄关。

而且，部分功能布局和动线，走起来有些凌乱。

只能说，这种高使用率的创新户型，需要给市场适应的时间。