北京进深 徐迪 9月24日开盘的顺义龙湖宸翰开始网签转化了。

截至10月16日，签约3套，合计308㎡。

成交均价41119.66元/㎡，大概是备案价的97折左右。

两套97㎡户型，15#、16#楼各一套，备案价分别为：41807元/㎡、40777元/㎡。

一套建面115㎡房源位于5#楼，备案价为44547元/㎡。

开盘海报的销售数字是8.6亿元。

按照预售证下28.58亿元货值计算，去化率大约30%。

样板间才开放三四天，这个成绩也算相当不错了。

龙湖在顺义的口碑还是不错的，据说有不少客户在样板间没开之前就已经认筹了。

项目建设用地约3.6公顷，容积率1.8，地上计容建面6.47万㎡。

规划17栋5F-17F洋房+小高层住宅，9月13日取得预售许可证，共551套房源，拟售均价4.02万-4.57万元/㎡。

主推97/118/138/165㎡四种户型。

阳台做到了多种形式。北边是挑空平台，南向通面宽的阳台有三种：

· 顺义首次出现的花池，面积全赠送；

· 花池内嵌的阳台报规是开敞阳台，送一半面积。

· 另外两段报规是挑空平台，可做封闭处理，但面积全赠送。

而北边用挑空平台代替了常见的设备平台，同样不计面积，设备平台进深一般在1米左右，宽的能做到1米2，但挑空平台的进深普遍是1米8。

这三种阳台，足以让096地块的住宅建面实用率再突破一个新高度。

1、97㎡三居两卫

位于小区最南排的15#、16#、17#三栋楼，赠送面积约26㎡。

2、118㎡三居两卫

有洋房和小高层两种产品：

洋房位于东西两侧楼栋，小高层118户型位于西北角的2#楼。

赠送面积超27㎡。

3、138㎡四居两卫

10#、11#、12#楼整栋，中央3#、4#楼各有一个单元。

赠送面积有将近37㎡。

4、顶配165㎡四居三卫

位于3#、4#楼两端单元，以及6#、7楼整栋。

赠送面积和138户型差不多，37.5㎡左右。

项目所在顺义东风商场地块成交于今年2月26日，由顺义区属国企北京顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。

包含两幅住宅子地块，其中西侧096地块，即龙湖宸翰项目，开发主体为北京兴竺房地产开发有限公司。

3月19日成立，注册资本13亿元。6月底完成投资人变更，目前股权结构为：

申万宏源和远东宏信合计持股70%；顺义新城发展持股29.7%；北京天竺持股0.3%。

新股东入局的同时，龙湖集团旗下代建品牌龙智造宣布，成功签约北京顺义区东风商场SY00-0201-096住宅地块，为该项目提供代建代销服务。

地块位于东北六环外约2.5公里处，属于顺义主城板块，周边配套成熟且有新增规划，包括地铁线路和商业规划，采用了TOD模式商业体的发展模式。

在龙湖宸翰北侧，就是龙湖开发的御湖境项目，这一片是龙湖的绝对主场。

御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均价4.4万/平米，堪称顺义主城区的标杆产品。

吸取了御湖境的开发经验，龙湖宸翰加码了“好房子”全套配置，1万平米中心景观花园，架空层、风雨连廊、邻里中心一应俱全。

样板间做了97/118/138㎡三种。用御湖境样板间改的，优点是没有刚装修完的呛人气味，缺点是改得比较糙，基本都没展示出实际交付的效果。

看出来进度比较赶，为了能在十一黄金周期间多蓄客。

97㎡三居是按报规户型做的，赠送面积全在室外没有包进来，空间体验非常不好，完全没感受到“负公摊”户型的优势。

特别是北边的卧室，挑空平台外置，室内只有1米多宽的一条，两三个人进去就站满了。客厅阳台+花池的组合是用铺布颜色深浅来区分的，平面效果，大概感受下，或者去看隔壁108样板间。

138㎡户型，南向次卧和客厅打通，北边两个卧室之间无隔断，主卧洗手盆甚至都没装上。

该做的没做，不该做的倒弄了不少，大量非交标家具，并且明显不是专门为新产品定制的，陈列方式不能很好的表现出户型的功能性，给人一种老房翻新的感觉。

更奇怪的是，除了主卫和公卫之外，南向次卧还增配了个卫生间，相当于四居两卫的户型，做了个两居三卫的样板间出来。