抵债资产退货，物企与关联方变“戏发”
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乐居财经
徐酒眠
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2025-10-22 19:35
文/乐居财经 徐酒眠
以资抵债，又有物企向关联方退货了。
10月21日，德商产投服务（02270.HK）刊发公告，宣布其全资附属公司成都德商与相关债务人及车位出售方订立终止协议。
据此，成都德商同意将652个停车位退还至车位出售方，相关债务人则同意向成都德商支付总额2252万元的款项。
这批车位资产的来处，可以追溯到2023年末，当时成都德商与关联方订立债务清偿协议，涉及1512个车位，总代价5164万元，按等额基准抵销应收款。
2024年9月初，德商产投服务宣布将向相关债务人及车位出售方退还485个停车位，并由相关债务人支付总额为1546万元的款项。当时市场对其这番“减重”之举颇为赞赏，直言其“扳回一城”。
加上本次退还的停车位，当初抵债收入的1512个车位，德商产投服务已经退还了1137个了。
“关债务人以现金支付，一方面有助于扩充本公司现金流。另一方面有利于车位的快速去化，节约销售成本。”
前后两次退还车位，德商产投服务给出了同样的理由，也表明将在“收到相关债务人支付的全部款项后，将该等652个停车位以现状方式全部退还给车位出售方”。但值得注意的是，公告中并未披露还款退货的具体日期。
近几年，上市物企与关联方的“以资抵债”协议一桩接一桩，车位、商铺、办公楼、商品房……流水一样进入上市物企的账面。
这的确好过应收账款变成计提的坏账，但也有一个不得不警惕的现实问题：对走轻资产路线的物企而言，这类资产拿到手，若能出售套现，是否卖得上价；若自用或自营，又何时能回本。
因此，对于物企与关联方的“以资抵债”思路，市场一直喜忧参半。
尤其是大多数情况下，划拨出来抵债的资产大多集中在低能级城市，流动性差、变现困难。比如德商产投服务，前后退还了近75%的抵债车位资产，可见其去化确实缓慢。
另一方面，重资产的流入还会增加存货规模，从而可能加剧物企的流动性风险，增加财务负担。
因此，退货能换回真金白银当然好，但物企与关联地产之间的复杂关系，目前行业就已经有退货收不到退款、还录得亏损的案例。
比如远洋服务与远洋集团之间：
两年前的7月份，远洋服务以6.26个小目标收购远洋集团相关资产，其中包括4961个停车位与168项商用物业，对应代价分别为4.74亿元、1.52亿元，交易以远洋集团欠远洋服务的应收账款结算。
然而，今年7月中旬，远洋服务公告称，将向远洋集团退回位于中国华东区域的2684个停车位，总建筑面积合计约为42,174平方米。
退还车位在此前的交易价约为3.23亿元，按照最新协议将予以原数退回，但远洋服务仍未能拿到真金白银。公告显示，3.23亿元将由远洋服务作为贷款人向远洋集团借款人提供的长期贷款结算，远洋集团为担保人。
根据确认的有担保贷款应收款的现值与交易车位资产账面（2.46亿元）之间的差额，减去交易成本后计算，远洋服务初步估计将在此笔交易中确认约1.8亿元的亏损。
而在最新剧集中，又因266个车位成功完成过户，贷款金额随之下调至3.124亿元，但远洋服务还是预计因此录得1.74亿元的亏损。
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