文/粤进深 严明会

10月广州土拍，番禺当红不让。

今天上午，番禺又卖了一块地。

越秀出手，拿下番禺区大石街南大干线北侧BA0602091地块。

成交总价11.94亿元，折合楼面价15422.5元/㎡。

溢价率约8.15%。

地块足足竞价了18轮，比上周绿城拿下的黄沙岛地块还多了2轮。

两家房企参拍，一家是越秀，另一家是敏捷。

刚拿地，越秀就发了新盘海报。

海报上的小字透露出，这块地将被打造成越秀全新“天系”产品。

之前，越秀在白云开发的首个“天系”项目——越秀云悦，就卖得非常好。

有珠玉在前，番禺这个盘大概也不会差到哪去。

来看一下地块情况。

这块地，原为鸿图工业园。

2024年12月的时候，地块进行了控规调整。

由原来的工业用地摇身一变成了宅地，并成功通过审批。

宗地面积38828㎡，其中可建设用地面积29776.59㎡，计算容积率建筑面积77419.13㎡，容积率2.6。

起拍总价11.04亿元，起拍楼面价14260元/㎡。

地价虽然不高，但素质却很不错。

几个亮点：

1）交通便捷。

地块距离地铁3号线大石站约800米，从大石站出发，6站可直达珠江新城。

自驾出行的话，地块南侧就是南大干线，一脚油门就能到万博CBD。

2）容积率低。

容积率只有2.6，比前两年成交的龙湖御湖境和保利滨江和著项目地块容积率都要低。

居住舒适度也会更好一点。

3）居住氛围浓厚。

地块周边有敏兴四季花园、新月明珠花园、怡景花园等住宅小区，居住氛围十分浓厚。

商业配套方面，有万民城、富力广场等，可满足基本的吃喝玩乐需求。

缺点：

1）噪音影响。

地块交通虽便利，但离南大干线实在太近，车流量大。

未来可能会受到一定的噪音和粉尘影响。

2）学校不确定。

地块没有配建学校，要看统筹。

周边有大石中心小学、大石小学、礼村小学等，都不算名校。

从航拍图看，目前地块已经基本平整完毕，周边大部分都被老旧小区包围。

地块所在的大石街，2024年没有卖地。

更早之前，在2023年，曾成交两宗摇号宅地。

一宗，是2023年4月南通亚伦拿下的番禺迎宾路地块。

当时，该地块在开拍前一天，就获得17轮报价，直接进入封顶摇号环节。

成为那年广州第二宗进入摇号的地块，第一宗是荔湾保利花语和岸项目的羊城食品厂地块。

番禺迎宾路地块共有16家房企参与摇号。

包括龙湖、保利、华发、中铁建、中铁置业、武汉城建、中建五局、山西星河、美的等知名企业。

最终，南通亚伦成为幸运儿。

以封顶价23.2亿元摇中该地块，折合楼面价24082元/㎡（未扣除配建），溢价率约15%。

通过这宗地块，南通亚伦首入广州。

后拉来龙湖一起开发，打造了龙湖御湖境项目，目前已基本售罄。

另一宗，是2023年9月吸引12家房企报名竞拍的番禺新光快速西侧地块。

同样进入摇号。

参与摇号的房企有保利、保利置业、华侨城、中铁置业、中铁建、中建、山西金振德、山西裕通晟等。

地块最终被山西金振德收入囊中，成交总价10.8亿元，折合楼面价22574元/㎡。

山西金振德拿地后，也没独自开发。

保利很快入局，打造了保利滨江和著项目。

目前，在售建面约118-142三至四房，均价约3.5万元/㎡（贝壳找房数据）。

越秀今天拿下的这块地，热度虽没有前面那两块地高，但胜在地价便宜。

进深君预计，未来地块或会主打刚改市场，做中小户型产品。

售价可能在3万元/㎡左右。

总价在250-300万元区间，再高点也就到350万元左右吧。

如果去到400万元，就比较难打开市场了。