在投资者期望从市场波动中寻求更稳健资产的当下，华夏大悦城商业REIT（基金代码：180603）的2025年三季度报告再次验证了其“压舱石”般的投资价值，其凭借今年持续超预期的业绩表现、稳定的现金流和对消费趋势的精准把握，为投资者构筑一道坚实的防御壁垒与长期价值锚点。

一、核心数据速览

从三季报关键数据来看，华夏大悦城商业REIT再度实现核心指标的超预期兑现。

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运营表现方面

彰显成都大悦城对品牌的强大吸引力、号召力和管控力；项目现金流来源分散，租户结构健康，风险可控。

期末出租率持续稳居97%以上

期末租金收缴率提升至99.61%

平均租金单价涨至359.49元/平方米/月

前五大租户的租金收入占比6.93%

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财务表现方面

同样可圈可点，各项财务指标再次超预期达成，高分派率连续超越发行时预测水平。

基金层面实现收入8,546.40万元，环比增长3.92%

可供分配金额4,598.30万元

按募集规模计算当期年化分派率达5.49%

二、经营打法详解

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招商-聚首店强业态

项目成功引入多层级首店，形成覆盖烘焙、轻食、零售、餐饮等多维度的特色首店集群，全面激活商业氛围，首店经济持续发力。

餐饮业态多维焕新，味蕾体验全面升级：

西南首店 | Okey Bakery：坚持天然酵母与现场烘焙，重塑城市手作面包新标杆

成都首店 | K22轻酸优格：以“一杯三颗草莓”出圈，打造轻盈饮品新选择

成都首店 | 甘煸记：以川式干煸技艺，还原地道江湖风味

区域首店 | 喜满多烤肉：丰富烤肉餐饮矩阵，提升商圈消费吸引力

零售与生活方式结合，满足多元消费需求：

StoneDo：天然水晶集合空间，打造集收藏、美学与疗愈于一体的矿物生活体验场

影石 Insta360：以全景技术为基点，致力于自主研发和技术创新的全球知名智能影像品牌

D%Pa：墨尔本的年轻潮牌，融合潮流元素与经典款式的“欧若风”服饰品牌

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运营-创节点抢销售

项目以“聚人气、转销售”为主线，联动商户共创营销节点，做到月月有活动，有节奏地引爆市场。

7月深耕客群：以“暑期权益卡”精准链接学生与家庭，夯实消费基础。

8月引爆声量：借十周年庆投入最大资源力度，创下活动期间客流同比 68%、销售 36%，并斩获25家全国销冠、82家全城销冠。

9月巩固战果：延续热度组织大悦“疯抢节”，以差异化促销抢占市场份额，将热度转化为持续销量。

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推广-携IP爆声量

项目以十周年为主线，联袂“香港迪士尼20周年全球首展”， 引入高人气IP打造城市级事件，将商业空间焕新为原版迪士尼主题场景，落地人偶见面会等沉浸式互动活动。活动期间，单日客流突破15.5万人次，创下年度客流新高。

以超级IP为核心，项目整合线上线下全渠道资源，联动垂直媒体与政企平台同步发声，实现总曝光超2亿次，成功打破圈层壁垒，进一步夯实城市商业标杆的引领地位。

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会员-多策略促转化

会员体系持续升级，三季度实现消费会员同比增长超25%，新增消费会员增幅超50%，累计会员突破133万人。

平台升级：上新微信、支付宝、抖音三端合一的小程序矩阵，引入“AI积分”“无感积分”等功能，提升会员体验；

多元营销：围绕营销节点，联动大众点评、银行、社区等渠道，实现公域 私域的跨域引流与高质转化；

精准触达：依托会员标签体系助力精准营销，实现十周年活动期间超100万人次的精准触达，强化积分价值与企微私域运营，提升高客会员黏性。

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改造-新空间树地标

9月底创新空间“公园里 PARK MORE ”正式亮相，以极简风格与非标理念融合绿植、宠物、社交等元素，打造半开放生态空间，迅速成为成都网红萌宠社交地及项目新流量引擎。

空间亮相即引爆社交平台，小红书相关话题迅速升温，单篇笔记互动突破5,000次，吸引众多博主自发探店打卡，形成线上种草、线下体验的传播闭环。

三、价值共享共赢

自成立以来，华夏大悦城商业REIT以持续、稳定的分红回报投资者并兑现价值承诺。截至报告期末，基金已累计实施3次分红，累计派发现金红利14,906.90万元，以扎实的现金流生成能力和高效的分派机制切实回馈市场信任。

这不仅体现了底层资产强劲的运营实力，更彰显了基金管理人主动回报投资者、共享成长成果的决心，进一步夯实其作为消费REITs头部产品的配置价值与市场信誉。

结语

成都大悦城凭借“首店经济”、顶流IP与数字化生态多轮驱动，持续释放强劲的聚客能力与品牌迭代势能。

展望未来，项目将进一步聚焦业态升级与场景焕新，通过构建首店品牌矩阵、深耕垂直客群运营、激活空间生态价值，不断强化其在城市商业格局中的核心引力。

前行之路，未来可期！

华夏大悦城商业REIT 

代码：180603

上市场所：深交所

首募规模：33.23亿元

成立：2024.9.3

上市：2024.9.20

底层资产：成都大悦城

基金是西南地区首单消费REITs。基金底层资产成都大悦城所处成都市是西南消费重镇、国家中心城市，城市经济基础良好，人口持续导入，消费市场活跃。项目所在的武侯区是成都市核心主城区之一，人均GDP、人口密度领先，具备强大的客群基础。成都大悦城占地102亩，建筑面积约17.25万平，是大悦城体系内第一梯队的优质购物中心，营业收入、净利润等指标在大悦城体系内排名前列。自2015年底开业以来，经营表现持续攀升，核心经营指标持续维持较高水平，稳居成都非奢购物中心头部地位。