文/北京进深 林振兴

耿晓冬深谙“圈层”二字的重要性。

作为长安府的董事长，他在项目上搞过高规格的私董会、大使会客厅，以及联动五粮液举办品鉴会。

他懂得这批塔尖人士，正是长安府别墅的目标群体。

虽然活动搞得很有噱头、也很精彩，但肯为长安府千万别墅买单的顾客却不多。

长安府卖了近两年，才卖出去8套（截至2025年9月19日）。

而且成交均价也从巅峰期的7.46万元/㎡，降到不足5万元/㎡。以单套400㎡计算，总价降价超1000万元。

是什么原因促使耿晓冬打骨折卖别墅，是噱头？还是另有隐情？

不止通州长安府，门头沟的“半山别墅”项目——西山源著，更名为泷悦·玖宸，价格也从原先一套1500万起直降至790万起，近乎“腰斩”。

此外，昌平御汤山熙园也从5月套均1569万，降至7月套均743万。

令耿晓冬颇为头疼的是，甚至有女明星投诉花2800万元买长安府别墅，却遭遇虚假宣传。

一波不平，一波又起。长安府还因为违建，被相关部门立案调查。

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见过举报别家的，没见过连自家都举报的。

长安府最出圈事件，莫过于今年夏天，某女星投诉花2800万元买长安府别墅，却遭遇虚假宣传、强制交付。

开发商则提出不同说法，称该业主在约定的交房日提出了两项条件：

一是买房后价格下降严重，开发商需要向业主赔偿差价；二是将购买的约447平方米别墅调换到小区“楼王”位置。

另外，北京通州市场监督管理局也收到了长安府业主的举报。

时间回溯至2023年11月22日，某购房者与长安府开发商签订北京市商品房预售合同，购买澜庭景园（一期）79#住宅-1层101房屋。

购房者向相关部门举报，该小区具有宅院风格大门、多种珍贵植物景观、中央水景花园、室内装修等宣传内容与实际情况不符，以及小区南门未通过规划、小区与榆景苑为同一小区等问题。

9月中旬，北京通州市场监督管理局表示，长安府小区南门为单独报批，目前规划部门正在审批中。该部门最终处罚开发商桓丰苑1万元。

一波未平，一波又起。

8月1日，永顺镇综合行政执法队对长安府违建情况，予以立案调查。

经查，长安府88号楼东侧配电室一处砖混结构房屋为桓丰苑所有，永顺镇人民政府通过委托测绘公司的专业人员现场测量上述位置共有建筑总面积182.62平方米，其中涉嫌违法建设建筑面积182.62平方米。

开发商桓丰苑未能出示建设工程规划许可证等规划许可证件，依据相关规定，所建房屋属于违法建设。

更早的2024年，桓丰苑曾因为存在将建设工程肢解发包，将一个单位工程发包给两个以上的施工单位，被通州住建委处1.187884万元罚款。

此外，长安府开发商桓丰苑还存在委托没有资格的机构代理销售商品房的行为，被北京住建委处20000元罚款的行政处罚。

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长安府自2023年11月开始预售，共计60栋独栋别墅，单套建筑面积约418~486㎡，0.39的超低容积率，层高3.9米。

在帝都 “禁墅令”的背景下，长安府独栋别墅确实很稀缺。

CRIC显示，通州长安府共计备案房源20套，拟售均价7万 /㎡。截止9月19日，网签8套，成交金额共计1.98亿元。

2023年开售当月，长安府网签一套446.74㎡别墅，成交均价62,877元/㎡，总价约2808.96万元；

2024全年，销售很是惨淡，仅网签了一套417.42㎡别墅，成交均价74,638元/㎡，总价约3115.52万元；

之后，长安府就开始降价。2025年虽然网签了6套，但最新的成交均价已经不到5万元/㎡。

9月，网签了一套483.89㎡别墅，成交均价49,185元/㎡。

通州长安府位于北京物资学院板块，原本是老旧小区榆景苑的一部分。

通州榆景苑是上世纪90年代的别墅区，因项目一直未建设完成，使成为烂尾项目。

而后，桓丰苑于2007、2014、2015年通过广东佛山市和北京第三中级人民法院裁定，取得榆景苑小区I-II期共66幢房屋的所有权（取得了法院执行书、预售合同），其中北区11幢，南区55幢。

2014-2017年，桓丰苑办理完成其名下全部房屋的土地使用权证，翻建房屋均位于榆景苑小区内。

桓丰苑相关人则向媒体表示，长安府项目和榆景苑小区之间进行了物理隔离，通过围墙和玻璃等方式分开，满足高端别墅小区私密性和安全性的要求。

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长安府开发商为北京桓丰苑投资管理（简称“桓丰苑”），成立于1996年，注册资本15000万元，由耿晓冬、耿一鸣、王惠勤，分别持股50%、30.55%、19.45%。

去年3月，三位股东悉数将持有桓丰苑价值共计15000万元的股权份额，出质予大连银行北京分行。

目前，桓丰苑旗下有5家子公司，包括北京桓筑国际建筑设计咨询、北京清大科技、北京德宝文物交流中心、北京增益惠民科技和北京欧陆苑物业管理。

大股东耿晓冬喜欢玩跨界，从能源、房地产、建筑设计、咨询再到金融二级市场，他名下还有北京桓丰金源商贸、北京雷火丰房地产经纪、北京庚瑞奇建筑工程。

1989年，耿晓冬辞去中国五矿陕西进出口公司的“铁饭碗”，担任新加坡利德石油公司北京代表处首席代表。

在他看来，“当时年轻气盛，想人生应该多些经历，趁年轻多出来闯荡闯荡。”

1990年，他主导成功引进了进口原油来料加工项目，开辟了中国石化企业进口来料加工的先河。

六年后，“不安分”的耿晓冬放弃新加坡身份，创办了北京桓丰苑投资管理有限公司，从事房地产投资及开发。

当时第一个投资的项目，便是朝内75号院住宅楼开发。

2002年，耿晓冬成功引进外资，与美国KPF公司联合成立了北京桓筑国际建筑设计咨询有限公司，从事建筑设计咨询工作，曾中标中国海洋石油总公司综合办公楼设计。

到现在，耿晓冬又投身到通州长安府，他甚至亲率团队赴从山西太行山到吕梁山脉，再到山东泰山山脉矿场，采撷具有年代感原石。