文/北京进深 林振兴

京城二环内，天坛旁，今年位置最香的住宅地块开抢了。

原本是场精彩的三国杀，但来自山东的建筑企业百年基石，临阵弃权了，只剩下中海新城和北京城建在现场1v1。

最终耗时27分钟，近40轮的较量，北京城建以20.28亿元摘得东城区祈年大街项目，溢价率4%。

最终成交的综合楼面价为8.11万元/㎡，其中住宅部分楼面价达到10.36万元/㎡。

打破了海淀树村10.23万元/㎡的纪录，成为北京住宅楼面价最高的地块。

中海新城无须多言，它在二环内操盘了西城的京华玖序，首开创造销售62亿的开盘神话，登顶2024年北京单盘销冠。

北京城建“换帅”后，拿地野心慢慢显露了出来。

它先是和几位老伙伴以29亿拿下丰台岳各庄地块，而后又单枪匹马去抢太阳宫地块，现在又激活了祈年大街地块。

前两家都是老熟人，临阵弃权的百年基石则是北京楼市的生面孔。

它是一家山东建筑企业，才成立三年多，注册资本4500万元，法定代表人、经理为李继鹏，背后实控人是刘伟。

今年4月，百年基石才转型为房企，新增房地产开发经营业务。

拿地前夜，百年基石刚经历了股东大换血。

10月13日，山东莱信清洁能源将持有百年基石100%股权，转让予洋浦澳聚源新能源（由刘伟持股100%）。

前股东山东莱信背后股东是信发集团，它是一家集发电、供热、氧化铝、电解铝及铝深加工等产业于一体的企业集团，2014年营收3028.94亿元。

继续穿透可知，信发集团由张刚、宋传英、张玉洪、张红芝、张怀青，分别持股51%、19.6%、9.8%、9.8%、9.8%。

更有意思的是，现股东洋浦澳聚源新能源，之前的实控人也是张刚。而后，张老板将公司全部股权转为予刘伟。

张刚是何许人也？

他的来头不小，为山东省信发集团董事长，是个富二代，生于1981年。

13年前，他从父亲张学信手上接过权杖。在2024年3月胡润全球富豪榜中，张刚家族以1350亿元人民币财富位列榜单第92位，是山东新首富。

张刚还热衷于大规模买矿。

2024年6月，信发集团以30.135亿元受让了新疆火烧云铅锌矿公司24.5%股权；2024年10月，张刚实际控制的宁波焜烨贸易有限公司斥资45.57亿元在山西省中阳县买下铝土矿采矿权；今年5月14日，张刚实际控制的洋浦澳斐亚国际贸易有限公司拍下山西省沁源县一宗铝土矿探矿权，成交价格为16.12亿元。

除此之外，张刚的地产野心不小。在京城，他还潜入了华润置地的京熙润府。

此次，百年基石临阵弃权，是何原因？毕竟光保证金就是3.9亿元，放在银行一天都有不少利息。

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祈年大街地块，可用“起死回生”来形容。

10月11日下午17:00时，预申请截止，无人问津。次日，它便从用地预申请列表中移除。

原以为是下线，不料它杀个“回马枪”，又在 10月16日挂出来了，并增加了限制条款。

众所周知，近五年来，二环内极少供应新地。

上一次，还是金鱼池地块，它距离祈年大街项目500米左右。

时间回溯至2024年7月，河北鑫界以3.375亿元“夺食”金鱼池地块，虽住宅建筑面积仅1700平方米，但溢价率却高达25%。

但这块地很诡异，一年多了还没出设计方案。甚至有小道消息传出，河北鑫界要出售这块地。

祈年大街地块的住宅建面约1.75万㎡，开发门槛比金鱼池地块更高，非普通玩家可入局。

该地块位于东城区天坛街道，二环内，位置不用多说了，步行到天安门广场半小时。

周边有大大小小的老胡同，北边是前门大街，南边是天坛公园，皇城根儿的居住氛围感。

交通也便捷，离7号线桥湾站和5号线磁器口站都不远。

该地块并非一整片完整土地，而是由四幅子地块组成，沿祈年大街，呈南北排列，占地2.27公顷，建筑控制规模2.5万㎡，容积率仅1.1。

以东晓市街为界，北边0201、0202地块中间隔了条10米宽的胡同，南边0203和0204地块中间也有一条12米宽的规划道路。

具体来看下这四幅子地块的素质：

0201地块占地0.38公顷，规划建面0.7万平米，容积率1.84；

0203地块0.52公顷，规划建面0.7万平米，容积率1.34；

0204地块0.73公顷，规划建面0.85万平米，容积率1.17。

这三幅子地块，限高均为18米。

按照土拍文件中，规划地上建面2.5万平米，其中非住宅占地约30%，换算过来就是0.75万平米左右。

这样看来，最北面的0201地块，应为非住宅用地，建成写字楼或酒店的可能性最大。

但如此一来，给开发商增加了不小的“包袱”。

0203地块和0204地块，大概率做4-5层的大平层产品。

平层类产品面积段大概率200平米起步，如果以每套300平米计算，预计供应50来套房子。

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最“特别”的0202地块，限高3.3米，容积率最低0.39，占地0.64公顷。

这样低密的好地块，很难不让开发商动起做别墅产品的念头。

据小道消息，“此前河北老板拍走的金鱼池地块，据说老板想搞个豪宅大别墅类的产品。原以为能搞定报规，方案都申报了，结果被打回来，没批过。”

可见，在二环内造别墅，并非易事。

此次祈年大街土拍文件中，也彻彻底底将这条路堵死了，它规定：

0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护等要求进行建设，禁止通过高低配的方式建造别墅及私家庄园。

所以，这块地做四合院产品最为合适。

此外，它还隐约透露了两层信息，更加可以佐证外界关于四合院的猜想：

其一、整院售卖；

其二、4 号地块院落布局应与金台书院相呼应。

金台书院，又称状元府，是一座三进四合院，建筑共计六十四间。

业内人士猜测，它的四合院可能有两种形态：

1、类似金台书院，只有一座四合院，地上建面2500平米。

2、规划6套四合院，每套地上建面约400平米，但产权证只有一个。

这块地看似肥美诱人，实则对开发商的要求要求，既要开发商有深厚的老北京传统居住文化底蕴，还要具备打造现代顶豪的产品力。

相信在这片稀缺地段上，必定会诞生天价四合院。

按照金鱼池期房指导价15.1万/㎡反推，祈年大街四合院单套产品价格在6000千万 ，甚至到上亿都有可能。

中国人对于四合院还是有情结的。今年1月初，中海丰和叁號院1套784.35㎡的四合院，以5924.2万元成交，成交均价75530.59元/㎡。

但祈年大街0202地块也有一个小bug，北侧0201地块公建将对四合院产品的私密性有影响。

有业内人士打趣道，毕竟身价不菲的四合院大佬们，个个非富即贵，花几千万上亿买个四合院，还天天被北侧的商办瞅着。所以，最佳的方案是，既买四合院又买北侧商办。