硬刚国央房企，懋源“收之桑榆”
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进深
林振兴
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2025-11-25 18:30
文/北京进深 林振兴
朝阳松榆里地块，让全北京开发商都虎视眈眈。
共有8家房企前来应战，包括懋源控股、首开股份、金隅地产、招商蛇口、越秀地产北京建工、建发房产、中建玖合。
在土拍没开始前，松榆里地块就提前释放出了火药味。招商蛇口和中建玖合，先后公开了招标计划。
在举牌策略上，两家的打法迥然不同。
招商蛇口开局选择按兵不动，55号中建玖合则率先举牌，跟77号懋源控股1v1硬杠，竞相提价，每一手举牌都是450万元。
作为场上唯一的一家民企开发商，懋源在太阳宫土拍大战中，惜败给中建智地。但它并不气馁，转头又来跟一众国央企开发商抢东三环新地。
开拍一小时后，11号金隅地产加入战局，参与三国杀。
冲刺阶段，中建玖合默默退出，留下金隅和懋源，肉搏了半个小时。
17点33分，现场还出现了一个小乌龙。
拍卖员没看见举牌，倒数三声落槌了，在场所有人都以为懋源胜出。默默观战的22号越秀地产北京建工，却突然杀了出来。
双方僵持了8分钟后，懋源还是扛到了最后，以50.24亿元夺得朝阳松榆里地块，折合楼面价6.21万/㎡，溢价率18.2%。
但越秀地产和北京建工的这一“搅局”，还是让懋源多掏了6300万。
01
之所以，松榆里地块吸引那么多家有头有脸的开放商前来厮杀，是因为地价缝差真的太诱人了。
该地块往北1.4公里，中能建东誉府，东西向、室内采光通风双拉胯的现房，现在成交均价10.8万元/㎡，超过了销售指导价。
未来，松榆里地块在“好房子”三件套的加持下，肯定能卖出超过更高东誉府的价格，预计项目入市均价为10.5-12万元/㎡。
继太阳宫地块之后，松榆里地块绝对是一块难得的好地。
它位于朝阳区潘家园街道，地处东三环至四环正中间，西大望路沿线。这样的黄金位置，配套不用等。
该项目还是妥妥的地铁盘，离北工大西门地铁站约100米左右；以及规划的地铁11号线南侧，未来实现 “双地铁”。
正因为靠近地铁，松榆里地块的规划要求更为严苛。
它与地铁口之间，隔了一块文化设施用地。
土拍文件要求，住宅地块东侧边界中央须分别设置地上、地下小区人行出入口，其中地下出入口预留与街坊路、规划文化用地之间的地下连接通道。
甚至鼓励设置下沉庭院。下沉庭院可通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通。
这也是北京首个在出让文件中提到下沉庭院详细设计要求的地块。
02
除了环线和临铁优势，松榆里地块自身的综合素质也非常优秀。
它是纯住宅用地，占地2.89公顷，规划地上建面8.08万㎡，容积率2.8，限高60米（局部80米）。
更为关键的是，这块地形规整，正南正北，东西长而南北短，面宽资源好。
这也意味着，楼栋排布灵活，很适合打造大面宽、短进深的产品。
预计做高层小高层产品，按照户均130㎡的刚改面积段，大约有600套房源。
这个地段有做高端改善的潜力，毕竟在CBD商圈辐射范围内。
不过，它也有个小缺点，地块内含1条南北向宽度为7.5米的街坊路，使得实际容积率有所提升，或许将达到3.0。
另需建设用地面积约300㎡开闭站一处，无偿移交相关部门。
南面是6-18层的老社区，以及南磨房中心小学。所以，用地西南角预留不低于现状道路（约4米）的条件，保障南侧居民消防及出行需求。
来源：进深
作者：林振兴
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