《星岛》见习记者 钟凯 深圳报道

中介巨头贝壳控股有限公司（NYSE:BEKE，下称“贝壳”）跨界房地产开发的首个自主操盘项目，正引起市场关注。其成都金融城·贝宸S1项目（备案名为“贝宸小区”）开盘月余网签率仅23.15%，与此前贝壳披露的口径形成鲜明反差。

公开信息显示，贝宸S1是贝壳旗下贝好家首个自主操盘项目，定位高端住宅，于2025年11月中旬取得商品房预售许可证，均价6.5万元/平方米，涵盖全部108套住宅，总价介乎1590万元至5400万元。

11月17日，贝壳方面曾对外表示，贝宸S1项目取证2天即实现销售额逾14亿元。市场分析称，按套均2000万元计算，项目销售70套左右，去化率约6-7成。

但《星岛》从“成都市住建蓉e办”平台查询的一房一价信息显示，截至2025年12月25日，贝宸S1仅有25套房源处于“售出”状态，网签比例为23.15%；此外，有2套房源处于“签约中”状态，剩余81套房源则处于“可售”状态。

按照2025年9月成都市住房和城乡建设局对网友的回复，“成都市住建蓉e办”的预/现售项目一房一价信息，属于实时同步的业务数据，具备权威性。

▲成都住建局回复网友备案数据更新问题

贝宸S1项目自诞生起就自带“地王”光环。2024年9月，贝好家以总价10.76亿元竞得成都锦江区金融城三期H12地块，楼面价2.73万元/平方米，溢价率42.19%，刷新成都市宅地楼面价纪录。贝好家当时宣布，将基于C2M（用户直连制造）模式打造该项目。

高投入是该项目的另一标签。据悉，贝宸S1建安成本已超过3万元/平方米，叠加2.73万元/平方米的拿地成本，6.5万元/平方米的入市均价盈利空间有限。这一“高成本试错”作品也吸引了华润置地、招商蛇口、万科、中海、越秀、保利等逾50家房企、地产服务商现场考察。

同时，国内核心城市的豪宅高景气度也曾让外界对贝壳的试水抱有期待。克而瑞四川统计数据显示，2024年，大成都区域千万级住宅成交突破1000套；而2025年上半年成交套数就已达到983套，创下历史新高。

而贝宸S1开盘一个月却仅网签25套，这样的表现令外界感到意外。截至发稿，《星岛》尚未获得贝壳方面针对该项目网签数据差异的直接回应。但一位接近贝壳的人士直言，从网签数据来看，贝壳操盘项目难言成功。

贝壳跨界开发的背后，是主营业务面临增长乏力的挑战。2025年第三季度，贝壳净收入总额230.52亿元，同比增2.07%；归母净利润7.47亿元，同比降36.1%。分业务看，核心的存量房、新房业务净收入分别下降3.64%、14.07%，仅有家装家居微增2.06%，以及房屋租赁服务增长45.30%。

▲贝壳2025Q3业绩增长乏力

上述接近贝壳的人士认为，拿地开发是贝壳寻找新增长点的重要尝试。2024年以来，贝壳已在西安、上海、杭州、长沙、成都等多个城市拿地，除了成都金融城·贝宸S1项目，其自主操盘项目还包括上海奉贤新城贝涟C1。

值得注意的是，在2025年中期业绩发布会上，贝壳管理层曾透露，除了成都金融城三期项目和上海奉贤新城项目外，公司不再做自操盘项目。12月12日，贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚也回应，“不再自主操盘项目”的决策原因并非已有自操盘项目“卖得不好”，“目的是为了携手开发商，打造更多更好的产品”。