文/北京进深 林振兴

距离拿地已经过去一年零五个月，距离取证也过了半年，朗润（国誉燕园二期）愣是一点开盘的动静都没有。

上半年，朗润宣传的势头很猛。项目董事长李兆彦在3月办过案名发布会和奠基开工典礼，5月搞过新品发布及品鉴会。

当所有人都认为它将在8月或9月开盘时，朗润却沉寂了下来。

这三个月来，在国誉燕园官微里，朗润只在一期交付稿中出现过一次，打了个酱油。

为何，朗润要刻意放慢了推盘节奏？

这恐怕也跟母公司城建发展“换帅”有关。

7月，北京城建集团总会计师齐占峰“空降”至城建发展，接替储昭武，担任新一任董事长。

财务出身的他，开始狠抓城建发展的财务。对于公司下半年工作，齐占峰的首要任务就是去库存。

压力一下子就给到了项目端。毕竟，国誉燕园一期还有大约600套房没卖完，清盘不是一天两天的事。

为了给一期争取更多去化时间，二期朗润就搁置了。

但说到底，最根本的压力，还是来自昌平楼市那惊人的天量库存。

就在朗润“躺平”的这段时间，昌平市场供应已经爆了，上万套新房压顶，规模堪比丰台。

更刺激的还在后面，明年上半年，东小口、歇甲村、未来科技城南区等几个位置更优的项目将扎堆入市，竞争直接白热化。

朗润迟迟不开盘，等于拿地近一年半的时间全是投入，不仅产生不了一点现金流入，还得沉淀大量资金。

截至2024年3月底，项目公司城建兴荣向工商银行怀柔支行的借款余额为10.9亿元，还款日期2027年12月26日，担保方式为抵押。

01

国誉燕园一期共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡，自2022年11月取证，已走过三年。

截至2025年12月17日，网签1187套，去化66%。

这个数字，是操盘手王风华靠“降价走量”换来的。回顾其销售轨迹，更像一场起伏的价格博弈：

2023年1月，一期网签数据出炉，单月网签191套，成交均价33,839元/平米，这是它的高光时刻。

随后8个月，价格一路上探，成交均价一度突破3.5万元/平米。

2023年10月，国誉燕园一期开启了“团购”模式，单月网签328套，价格大跳水，降至冰点——30,227元/平米。

次月，成交均价迅速回调至3.5万元/㎡；往后10个月左右时间，成交均价很坚挺，维持在3.5-3.73万元/平米。

命运似曾相识，又是一年10月（2024年），国誉燕园一期因为此前数月网签成交为个位数，最终扛不住，成交均价降至31,677元/平米。

此后，成交均价再未回到3.3万元/平米。

道理摆在那里，市场总是“买涨不买跌”，越降越卖不出去。

2025年以来，一期单月网签基本都是在几十套徘徊，甚至还有挂0，成交均价也在3.1万元/平米左右。

国誉燕园为啥就是量价起不来？说白了，昌平楼市过去一直是靠“海淀外溢”这条大腿撑着。

可最近这一年，海淀自己疯狂供地，新盘一个接一个地冒出来。海淀的购买力就那么多，根本不够分，哪还轮得到昌平？

这种依赖外部输血的市场结构，一旦遇到行情收缩，压力便会迅速传导。

02

一期成交额超37.3亿元，收回了地价款（22.6亿元），也让北京城建动了拿下双子地块的决心。

2024年7月，城建发展全资子公司北京城建兴荣房地产开发有限公司（简称“城建兴荣”）以19.86亿元竞得二期朗润所在地块。

城建兴荣也是国誉燕园一期的项目公司，法人兼董事长为李兆彦，经理为李延国。

在地块素质上，二期容积率2.4，绿地率30%，建筑高度60米。

这两项数据相比于一期的容积率1.8、绿化率40%，要逊色不少。

在产品上，一期是6-10层洋房，建面约66-127㎡二至四居；

二期是7-11层洋房，建面约67-134㎡户型，主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居，产权得房率80%-86%区间。

在价格上，二期住宅部分的楼面价约为1.31万元/㎡，略高于一期的楼面价1.2968万元/㎡。

地块资质、价格不如邻居的情况下，二期只能项目设计上发力，规划有开敞阳台、内嵌设备平台、飘窗“三件套”，赠送面积非常大，户型使用率最高达98%。

6月底，朗润取得预售许可证，房源为东区12栋楼，共828套住宅，销售指导价3.9万元/㎡。

仅4栋楼均价超4万/㎡，为10#、11#、12#和17#楼。

11#楼均价最高，为4.08万元/㎡。其中次顶层房源拟售价4.1万/㎡，为顶配134㎡户型。

据朗润销售介绍，“二期104平平户型，单价3万 ，总价350万；最便宜的是88平户型，成交单价2.8万。”

而且户型越大，得房率越高。

最低的位于4#和1#，为88平和94平户型，产权得房率分别为79.68%、79.81%；最高位于11#，为134平户型，产权得房率达接近86%。

03

在户型结构上，二期88平和一期88平最大区别是，客厅-餐厅与主卧-主卫之间互换了位置。此外，二期优化了家政区和次卫的设计。

在赠送上，朗润88㎡是三居两卫，南向7米长通面宽阳台，1.8米进深，算下来有6.3㎡赠送；北向还有5米长的设备平台 防火挑檐，进深0.8米，总计4㎡面积全赠送，扩展了北向两个卧室的空间。

但北面赠送后，最小卧室才8.28米，放大点的床可能就放不下大衣柜，影响居住体验。

值得注意的是，朗润面积更大的104平三居户型，阳台和设备平台的尺度并没有明显加大，南向阳台未做到通面宽，主卧换成了飘窗，实际空间增幅降了下来。

国誉燕园一期108平户型，就比朗润104平三居多了4平，却能做到四居。此外，朗润104平开门直对北向次卧，导致卧室的隐私受到侵犯。

在同面积段的127平，朗润与国誉燕园一期要面临正面交锋，两个户型的结构也一致。

面宽上，朗润127平南向总面宽10.4米，其中客厅面宽4米，不及国誉燕园一期南向总面宽10.5米，其中客厅面宽4.2米。

朗润127平四居是四叶草格局，南向三开间。阳台仅比88平户型多了10厘米，赠送6.39㎡；主卧面宽3.3米飘窗，赠送1.65㎡；北面两个分开的设备平台，总计4.56㎡的。

由此计算，建面127户型合计赠送面积约12.6㎡，扩容不到10%。

甚至朗润有一些设计让外界直呼看不懂。它弄了一个绿化地上停车场，可以停26辆车，这样也使得小区没有完全做到人车分流。