文/北京进深 林振兴

在楼市小阳春，拼的不仅仅是产品力，更是操盘手的狠劲。

整个春节假期，当大多数地产人还沉浸在节日的慵懒中时，嘉棠璟樾的操盘手邓辉和他的团队却一刻也没闲着，始终坚守在卖房一线。

这份拼劲，换来了一张漂亮的成绩单：开工仅短短3天，项目认筹量便强势冲上117组，平均每天近40组，堪称“开门红”中的战斗机。

甚至因为人手不足，邓辉在开工后便广发“英雄帖”，急招置业顾问、后台主管和渠道经理，生怕错失任何一个转化机会。

邓辉这步“棋”下得很妙，他没有把嘉棠璟樾的售楼处死守在丰台，而是直接选在了海淀。除了丰台本地客群，他还想承接地缘外溢购买力。

这个售楼处也是建工熙华台的旧址。作为曾经熙华台的销售总监，邓辉对这里再熟悉不过了——2023年项目入市，他带着兄弟们在这里创下不少傲人战绩，目前437套房基本清盘，网签均价8.14万/㎡。

站在熙华台的肩膀上，邓辉显然是想超越昔日的辉煌。

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熙华台当初的拿地楼面价是5.28万/㎡，而嘉棠璟樾的楼面价只有5万元/㎡，这为邓辉在定价上留足了腾挪空间。

1月28日，嘉棠璟樾取证，全盘8栋楼437套房源，拟售均价8.9万元/㎡。

但嘉棠璟樾有些生不逢时，它撞到了北京收紧“好房子”政策的枪口上。

此前，丰台新盘的赠送一个比一个狠，1.8米阳台 花池，得房率卷到接近100%。

而现在，嘉棠璟樾地段不错，赠送政策偏紧，南向阳台进深1.45/1.5米，没有花池，产权得房率76%-82%区间。

为了增加产品性价比，北京建工祭出了业内称之为“窗户大挪移”的黑科技——直接向保利朝观天珺“取经”，甚至青出于蓝而胜于蓝。

保利向外平移了约20公分，嘉棠璟樾更猛，直接向外延展30公分左右。

二者区别在于，朝观天珺做到了整面100%落地窗的极简美学，而嘉棠璟樾却留下了一个约5公分的地台。

这种窗户外凸设计，可能因为凸起部分影响楼间距，进而对采光、保温甚至隔音带来连锁反应，但建工地产团队已将这些因素悉数纳入考量。

嘉棠璟樾的背景不可谓不硬核，背后站着三家国字头房企。

它所在地块，是北京城建发展、北京建工地产和住总金第联手，在2025年9月，以29亿元的底价拿下。这三家企业在嘉棠璟樾持股比例为48%、42%和10%。

不同于其他北京新盘大佬云集站台，嘉棠璟樾营销中心开放当日，三大股东的高层没有时间来。

邓辉很懂营销，特邀北京玉雕"国家级非遗传承人张铁成，来这里办了玉石文化艺术展，聚拢了人气，搞活了气氛。

这一手，玩得漂亮。

也难怪邓辉能被北京建工地产董事长潘捷器重，能同时拿下三家国企的信任票。嘉棠璟樾的操盘手，不是随便就能当的。

02

嘉棠璟樾规划8栋10-18F住宅楼，共440套，面积段99/118/123/138/155/179㎡。其中138㎡是主力户型，占比近四成。

此次，它开放了99㎡、118㎡、138㎡、155㎡的四个样板间。

在业内人士看来，“样板间精装做了差异化管理，没有户型平权，以后可能户型价差拉大。”

先来看看99㎡三居两卫的样板间：该户型位于3#、6#、7#的西边户，以及8#整栋。

按理说，建面都接近100㎡，最起码是三面宽，例如建工怀柔的嘉棠澐玺97㎡也都做到三面宽。

嘉棠璟樾99㎡还是南向两面宽的狭长型户型，进深面宽比接近2。为了增加采光，客厅设计270度的转角飘窗。

大门是铸铝装甲门 智能门锁，6层隔音降噪，镶嵌玉石的门钹。

因为是起步户型，电视背景墙是岩板。

在赠送方面，南向只有卧室是阳台，客厅送大尺度转角飘窗，且北向有一间卧室赠送设备平台。赠送后的得房率不到90%。

该户型原来只有1个公共卫生间。设计师倒是很听劝，改良后，主卧也有了卫生间，台盆是墨绿色的莫奈花园石材。

更大的118㎡样板间：该户型位于6#中间1个单元，以及7#3个单元。

入户门正对卫生间。“开门见厕，秽气迎头”，这种设计私密性不足，风水上也是大忌。

入户门位置没有玄关柜，家政间只能放在餐厅旁。

同时，入户门到客卫的通道，存在面积浪费。这也导致北向两个卧室面积都偏小，甚至有一间才7.68㎡。

所以，做样板间展示的时候，开发商索性将北向两卧室都打通。

主力138㎡四居三卫的样板间：

家政间移到了北向书房外，减少了卧室和客厅的噪音。

原本很尴尬，也只有两个卫生间；改良后，南向次卧加了一间卫生间，但是暗卫。而且加完厕所后，该次卧的空间被压缩了不少。

进门地面的水刀拼花，很特别，后续还会优化得更美一些。

玄关柜用透光玉石做了壁龛，但鞋柜看起来不大，要看女主人的喜好。

电视背景墙终于升级为奢石，不再是岩板。

而且还Copy西颂，将转角餐边柜与客卫水台连到了一起。

大概为了不浪费空间，入户门正对卫生间，没有独立玄关。

其中，138㎡边户的西北次卧，赠送了飘窗，有西晒问题，但可见到阳光啊；主卫有浴缸，但没有独立的淋浴房。

最大的样板间155㎡，标准的四叶草户型，大门升级为子母对开门，电视背景墙是安第斯雪景奢石。

138㎡户型还有一个独立的家政间，155㎡户型家政间就放在餐厅旁边。

g型厨房，高低岛台设计，台面也是奢石；

主卧是270度转角窗，仅侧面采光面就有3米；

主卧卫生间地面拼花，双台盆 奢石浴缸 美妆冰箱。

随着样板间开放，嘉棠璟樾将直面更多购房者的严苛检阅。这一次，在操盘手邓辉的带领下，项目有望突破极限，缔造超越其昔日辉煌的全新战绩。