文/上海进深 严明会

国贸在松江新城的第三个项目，挂出了规划方案。

中山街道SJC10010单元14-01号地块，拟建11幢4F叠加别墅类产品，以及2幢7F小高层，另有1幢6F的公租房。

7#和14#楼做了首层架空，中间打造了下沉庭院。

住宅户数239户，其中，叠墅136户，洋房84户，公租房19户。

从方案本身看，很难说这是一个会制造话题的项目。

产品结构不张扬，形态也谈不上先锋。

空间逻辑延续了萃屿原墅的那套思路，定位改善型低密社区，没有多少新鲜感。

当下流行的抬板设计，风也没刮到松江新城。

地块的现实条件，也没有给项目加分。

两侧高压线，正南方有高压铁塔，是个先天短板。

这不是一个适合讲故事的地段，也不是一个能靠气质取胜的区位。

就在这张规划图公示之前不久，国贸地产上海公司完成了关键的人事更替——

国贸地产副总经理鹿兵接任上海公司总经理。

风控、内控、法务体系出身，让他的职业底色更偏向“守盘型”。

也正因如此，这个项目呈现出来的气质，几乎就是他管理风格的投射。

没有豪赌，也没有激进。

更多的是在复杂周期里保持判断力，在情绪起伏中守住节奏感。

小股操盘

去年的10月的上海第八轮土拍中，国贸联手松江交投，以65619万的底价拿下了SJC10010单元14-01号地块。地块成交均价21500元/㎡，装标不低于2500元/㎡。

这是国贸近两年内在松江新城摘得的第三块地。

往前追溯，2024年5月28日，国贸联合松江交投摘得广富林街道SJC10004单元2街区04-02号地块，后来被打造成国贸·海上原墅。

该项目是区域内的热盘，现已五次开盘，连续3次触发积分，五批次均价5.5万/㎡。

2025年2月20日，国贸&金地&星狮摘得方松街道SJC10008单元05a-24号地块地块，被打造成萃屿原墅。

但在这三次下注中，14-01号地块的特殊性十分明显：

这是国贸在松江新城项目中，持股比例最低的一次。

在萃屿原墅项目中，星狮作为资方持股51%，操盘者国贸持股40%，金地持股9%。

海上原墅项目中，国贸通过间接和直接持股约67%、松江交投持股16.5%。

而14-01号地块的项目公司——上海松江交发贸房地产有限公司，由上海松江商业发展集团、上海松江交之影置业、上海筑成房地产分别持股61.5%、33.5%、5%。

股权穿透后可以看到，松江国投等平台合计持股95%，操盘方国贸仅占5%。

话语权不在手上，操盘责任却在肩上。

这种模式，对房企而言并不轻松：收益空间有限，风险敞口却并不小。

愿意接受这样的结构，说明国贸在松江看重的，不单纯是某个项目的利润回报，而是持续存在的机会。

很多房企进入上海，是为了存在感；国贸选择松江，更像是为了稳定感。

自2014年首入上海起，国贸便将落子点放在松江。十一年时间，在沪开发的14个项目中，有11个集中于此。

这个板块不在聚光灯下，却有着持续输出改善需求的能力。

当市场情绪高涨时，它显得平淡；当市场转冷时，它反而成了安全区。

国贸在松江反复复制的，正是这样一套逻辑：

低密度、叠墅、电梯洋房、成熟配套半径，这些元素组合在一起，不一定造就爆款，但很容易形成放心盘。

在这个周期里，减少失误，本身就是一种进攻。

提速、换帅并行

去年11月，国贸上海公司完成总经理更替，鹿兵接棒周中庆。

这位年仅40岁的高管从福州调任上海，肩负着推动国贸地产在华东市场持续增长的重任。

这是一次发生在上升期的人事调整，信号本身就足够明确。

很多企业在压力最大时换人，国贸选择在成绩向好时调整节奏。

这种做法，往往意味着目标已经从“止跌回稳”转向“稳中再进”。

鹿兵的履历，很难用传统地产高管的标签去概括。

风控、内控、法务体系出身，让他更像一位擅长守盘的经理人。

他的职业生涯在2019年迎来关键转折，当年他出任厦门国贸房地产事业部内控与风险管理部总经理、及国贸地产法务风控中心总经理。

从厦门到福州，再到上海，他的每一次调动，都发生在企业需要更强管理能力的时候。

如今接手上海公司，面对的是竞争最激烈、客户最理性的市场之一。这既是机会，也是一场压力测试。

过去一年，国贸地在上海实现114.04亿元的销售额，权益销售额81.99亿元。

2024年，这两个数字分别是42.95亿元、25.7亿元。

相比之下，这是一条清晰的上升曲线。

在上海市场，国贸地产近年来多次出手夺地。除了松江的几块地，去年7月，国贸还与象屿合作以7.58亿元竞得奉贤新城地块。

在行业整体放缓的大背景下，任何增长都更像逆水行舟。

继续向前，需要的不只是营销能力，更需要管理层对节奏的掌控。

鹿兵此刻走到上海这个位置，本质上是在接一场耐力赛的第一棒。

而国贸在松江一块块并不耀眼的土地，正是这场耐力赛的起点。