上海第二个全抬板社区来了！建发云湖玥样板房周末开放
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进深
李誉
2026-03-11 16:58
上海进深 李誉 近日，建发美兰湖项目正式定名为“建发·云湖玥”。
目前展厅已开放，本周末开放样板房，预计今年二、三季度正式入市。
项目位于宝山区美兰湖板块，总占地约7.8万㎡，包括四幅子地块，容积率仅1.2-1.6，主打洋房+叠墅产品。
去年11月28日，在上海住宅新政落地后，项目挂出了全新的调规方案。
核心变化是整个社区地面抬升超5米，成为继安澜上海之后，上海新房市场第二个全抬板社区。
03地块：抬板5米，产品力拉满
调规最大的看点在03地块。社区周边道路标高在4-5米，而调整后社区地面标高直接拉到10.6米，单元首层地面标高达10.75米，整体地面抬升超过5米。
抬板带来三重实质性优势。
第一，居民活动层完全抬至地面以上，视线隐私大幅提升，地面空间利用率显著增加。
第二，下沉庭院地面标高-1.9米，两侧楼栋首层全部架空，从二层阳台算起，景观落差已超过15米。
下沉庭院占地面积约2500㎡，入口采用建发经典中式坡屋面设计，内设两进院落，通过电梯衔接负一层庭院与抬升后的社区地面，会所空间值得期待。
第三，首层车库完全位于地面以上，停车全程平进，自然光直接洒入，彻底告别传统地下车库的昏暗与上下坡道。
商品房部分为全洋房布局，一梯两户。面积分三档——西侧主力约100㎡，北侧约115㎡，下沉庭院北侧（景观最优位置）约125㎡。最西南角一栋小高层为保障房集中配建，位置独立。
建发拿地为底价成交，楼板价约2万/㎡，定价策略预计不会激进。
参考隔壁天安象屿·萃湖臻境的价格水平，洋房均价可能落在4.6-5万/㎡区间，500万以内可以起步上车，600万左右有机会选进楼王。
01地块：叠加为主，总价上探
01地块于12月19日同步重新公示，内部地面标高抬升约3米，幅度不及03地块，但同样实现了全明车库和抬板社区的基本面。
西南角四层叠拼从两单元调整为三单元。
最北侧两栋为8层洋房（底层可能仍为叠加产品，与楼上平层洋房组合），其余三排均为叠加产品（1号楼四层叠加，其他六层叠加），总计预估约110套房源。
体量明显收缩，占地约800㎡，集中在人行主入口后方，维持两进院落规制。建发的思路是四幅地块视为整体，核心配套共享，各地块保留独立小会所。
叠加面积段预计140-175㎡，与03地块洋房拉开产品定位，总价段上浮至600-900万区间。
板块背景：美兰湖时隔三年再迎新房供应
建发美兰湖项目，是罗店美兰湖板块，时隔三年的再次出让。
罗店美兰湖板块上一个新房项目是2022年成交的天安象屿·萃湖臻境，此后板块新房库存持续走低，目前已近见底。
2020-2022年间板块曾有超5200套的集中供应，其中86%为70-110㎡的刚需至刚改户型，大量购买力已在那一轮完成置业。
目前板块二手市场中，110㎡以内的刚需刚改仍是成交主力，超过110㎡去化周期明显拉长。
而140-200㎡挂牌量最高的改善产品，大多房龄10-15年，在缺乏新改善供应的情况下，这部分真实改善需求正在等待新的选择。
商业配套方面，去年中集金地广场开业，总建面超13万方，与地铁7号线美兰湖站无缝衔接，填补了板块大型商业综合体的空缺，区域活力明显提升。
来源：进深
作者：李誉
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