文/广州进深 严明会

随着去年绿城、保利相继拿地，白云新城格局生变，博弈愈演愈烈。

当前，绿城的云樾和鸣项目，已经开放了实景示范区和实体样板房，眼瞅着开盘在即。

保利的云城东路项目，也一直小消息不断。项目面积段已经流出，预计3月公布案名，5月开放营销中心，6月开盘。

这两个盘，虽然位处同一地段，不过在产品和定位上，两家房企却有意错开。

从面积段就能看出来，云樾和鸣是建面约100-138㎡，保利项目是建面约130-200㎡。

一个主打刚改，一个偏高端改善。

通过产品错位，避免贴身肉搏，反而形成互补。

但对于白云新城的老盘而言，这无疑是双重打击：

刚改被云樾和鸣截流，高端改善被保利锁定。

两头一夹，老盘既没价格优势，又缺产品新规红利，接下来去化只会更难。

近日，作为白云新城标杆之一的粤海云港城，就在大秀存在感。

项目楼王单位在春节假期“热势劲销”，“稳居白云价值TOP1”。

海报上，还特意带上了越秀马场地王，即蹭了热度，也侧面坐实了白云新城核心地段的价值共识。

粤海云港城是一个大型综合体，总建面超70万㎡。

项目业态复杂，既有住宅、公寓，还有办公和商业……

其中的住宅主要是桂府壹号，目前在售建面约140-270㎡改善型大平层豪宅。

桂府壹号共9栋楼，分别为D1-D9，共716户。

梯户比为2梯2户和2梯4户，不同的梯户比，价差也大。

2022年开盘的时候，价格去到8.5-11万元/㎡，堪比天河、海珠一些标杆新盘。

不难看出，桂府壹号就是不折不扣的豪宅。

不过，也可以发现，项目开盘三年多，依然处于在售阶段。

进深君查了下，截至发稿时，其累计网签551套，全盘去化率77%，仍有约165套房源未售。

其实，一开始卖得还不错，从去年开始销售显著下滑。

项目开发主体——广东粤海置地发展有限公司董事长兼总经理杜艳军，在去年曾透露：

“自2022年首次面市以来，三年间累计成交金额已突破百亿大关，成为白云区品质与价值兼优的标杆楼盘。”

这个“百亿”，应该是连公寓产品一起算在内的，住宅部分到目前为止的成交金额为81.45亿元。

2022-2024年，粤海云港城住宅网签分别为140套、200套、128套。

到2025年，销售量同比近乎腰斩，仅网签75套。

2026开年至今，网签8套。

成交均价，2022年时9万元/㎡，2025年8.24万元/㎡。

今年的最新成交价是7.15万元/㎡。

这个项目从一开始就备受争议。

硬核区位得到认可的同时，其性价比却显得没那么高。

如今价格来到“7字头”，看似让利换量，实则是在新盘围剿、二手倒挂的双重压力下，不得不放低身段。

中介平台上，粤海云港城有3套二手住宅在售，最低挂牌单价在6.26万元/㎡，最高8.47万元/㎡。

项目位置上，确实没什么说的。

白云新城核心区，代表白云最繁华的城市界面；周边有凯德云尚、5号停机坪、白云万达等商圈。

步行几分钟就是2号线白云公园站。

交通上，无论是驾车还做坐地铁，去珠江新城CBD，也就三四十分钟的时间。

更重要的，项目还靠近白云山。

都说云山珠水。

白云山，在广州豪宅圈是什么样的存在，相信不用多说大家也都清楚。

但要知道，最近这一两年时间，随着新规产品的面市，市场卷得不行。

动不动就100%以上的使用率，选择又多。

粤海云港城作为旧规产品，即便是豪宅定位，得房率仅80%多。

比如项目最大的270㎡户型，也仅做了四房。

而新规产品，像保利云城东路项目，130㎡轻轻松松上四房，吹风价也仅6-6.5万元/㎡。

性价比显然更高。

可想而知，同板块新规盘的到来，对粤海云港城这些旧规盘，冲击不是一般的大。

保利云城东路项目同样定位高端改善，最大户型200㎡。

面积段上，跟粤海云港城也有一定的重叠，正面硬刚的意味已经很明显。