丁祖昱：从经营角度而言，房企最困难的阶段已经过去-乐居财经

丁祖昱：从经营角度而言，房企最困难的阶段已经过去

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经徐迪 1118阅读 2026-03-18 15:02

乐居财经徐迪 3月18日下午，2026房地产TOP500研究成果发布会暨房地产发展高峰论坛在北京举行。

中国房地产业协会副会长、上海易居房地产研究院院长、克而瑞集团联席董事长、普睿数智科技董事长丁祖昱发布2026房地产TOP500研究成果。

从入榜企业来看，头部排名波动在加大，国央企优势在进一步加强，TOP10的变动率达到了20%，TOP50变动率达到了14%，TOP100变动率达到了14%。TOP100企业中，国央企占比达63%，比去年上升两个百分点；只有一家民企还在TOP10行列当中。

综合实力在2026年跃居第一的是华润置地。华润在过去十多年的发展过程当中一直秉承双轮驱动，这五年也依托商业运营业务的布局，构筑了第二曲线的快速增长，形成了新的竞争优势。开发销售保持持平的情况下，华润的商业优势显现出来。后面九位分别是保利、中海、招商、绿城、越秀、建发、龙湖、华发和金茂，代表当前房地产企业最优秀的标杆。

房地产TOP500资产规模降幅也在扩大，总资产下降了12%，净资产下降了9.49%。这与部分民企快速出清有一定的关联，还与2025年整体市场下行、资产价值的下降有关。

从销售规模来说，虽然也在减少，但降幅在收窄，整体销售呈现企稳态势，个别房企去年的销售还有所上升。2025年销售规模过千亿的房企共有十家，比前一年减少了一家。2022年五千亿企业消失，2025年三千亿房企也消失了，现在头部最大房企两千多亿销售额。

从风险管理角度来说，房企整体负债率略有下降，偿债压力还是比较大，TOP500这里面仍有大量出险企业。房地产TOP500资产负债率均值58.65%，同比下降两个百分点，净负债率下降到99.98%，低于100%，下降了2.52个百分点。

资金来源，到位资金总额是9.3万亿元，下降了13.4%，其中，国内贷款1.4万亿，同比下降了7.3%，利用外资的非常少，只有25亿，自筹资金3.3万亿。销售款这块有2.8万亿，按揭款有1.28万亿，都在同比下降，基本与销售规模同步。

融资情况，TOP50房企融资总额（不含开发贷）3817亿；融资成本也下降了0.29个百分点，现在新增融资成本（不含开发贷）是2.72。

盈利能力，房地产TOP500的营收和利润、净利都在下降，营收均值是85.64亿，下降10%左右；净利只有1.42亿，下降36%。另外，由于房企最后能够结算的时间都比销售期一般要晚两到三年，所以接下来两年整个盈利压力还是继续存在的。相对盈利能力也是下降，总资产收益率只有0.38%，净资产收益率是1.1%。

当前从财报的角度来说，房企还是面临比较大的压力，而且这个压力还在持续。但是从经营的角度，最困难的时候已经过去。

房地产TOP500运营效率指标相对企稳，流动资产周转率0.14，基本持平。

社会责任方面主要是税收方面，贡献度也在下降，但是央国企责任担当还在彰显。另外，在保障房方面、在社会责任其他方面，央国企承担了比较大的责任。

重要提示：本文仅代表作者个人观点，并不代表乐居财经立场。本文著作权，归乐居财经所有。未经允许，任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容；经允许进行转载或引用时，请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com，或点击【联系客服】