乐居财经 李兰 3月18日，招商积余(001914.SZ)举行2025年度业绩发布会暨投资者交流会。公司董事长吕斌、董事总经理陈智恒等高管及独立董事张博辉出席会议。

2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%。其中，物业管理业务收入增速保持双位数，同比增长12.83%，收入占比96.53%；此外，资产管理业务贡献了6.66亿元营收。在利润方面，公司实现归母净利润6.55亿元，2025年我们还完成了衡阳项目的处置，一次性影响归母净利润2.56亿元，剔除这项因素之后，归母净利润9.10亿元，同比增长8.3%。

截至2025年末，公司总资产达200.72亿元，货币资金充裕，达56.23亿元。应收账款占收入比管控良好，同比下降0.11个百分点。有息负债规模5.17亿元，同比下降37.94%。

截至 2025 年末，在管项目达到2473个、在管面积达到3.77亿㎡，物管业务进入166个城市，覆盖全国主要经济圈。2025年新签年度合同额44.80亿元。

招商积余已连续15年实施现金分红，其中自2019年重组以来累计分红9.12亿元，公司2025年现金分红预案为每10股分红2.6元，总分红金额约2.74亿元，以公司加回衡阳项目处置影响后的归母净利润9.10亿元为基数计算，分红比例与上年持平。

以下为业绩会现场问答实录>>

提问：“十四五”“期间公司持续发展，市场化拓展能力尤为突出，请问公司取得这些成绩的核心竞争优势是什么？

吕斌：非常感谢投资者对公司“十四五”发展成果的肯定，公司在核心优势主要体现在以下几个方面，首先第一个还是来自于股东支持，协同的空间相对比较广阔。公司控股股东是招商蛇口，招商蛇口上一级股东是招商局集团。所以在股东层面以及集团层面是高度重视并大力支持公司的业务发展，并且也是在集团和蛇口的指导之下明确了轻型化、规模化、科技化、市场化发展方向。招商蛇口为公司市场化拓展提供了品牌背书与资源赋能，助力公司提升市场竞争力与项目获取能力，不仅做好了地产业务协同，同时在招商局集团的业务板块当中因为招商局涵盖了交通、港口、物流、金融各个领域，也是有丰富的业态资源和生活场景，所以通过深化内部协同也持续为招商积余业务打开了增量空间，并为公司市场化发展提供了坚实的支撑。

第二，本身招商积余我们自身也有一套成熟的市场化机制，企业文化深厚。在2019年吸收合并中航善达，本身中航善达就是市场化高度集中的一家企业，我们通过强强联合方式，在第三方市场拓展方面屡获成功。

第三，更加注重服务品质，坚持品牌深耕，招商积余和其他传统物业企业不同的是我们有70%以上是非住客户，非住客户这些服务综合性要求更高，所以我们也是在非住赛道上开辟了多条更加专业化的赛道，比如刚才介绍的高校赛道、金融赛道以及医院、IFM这些专业赛道，我们也觉得坚持在这些专业化赛道当中做实做强，其实也是在进一步巩固专业赛道上护城河。

最后一个是，公司强力的财务体系。我们所有管控背后都有财务管控的要求，也是做好深耕服务同时，也在公司内部加强严格的财务管控体系。

以上四条我们认为是在“十四五”期间公司持续发展成为相对比较突出的竞争优势。

提问：当前数字化转型已成为物业行业未来发展趋势，投资者特别关注数智化、机器人的应用，分享公司在 “十五五” 期间数字化转型的具体规划与侧重点；同时请介绍物业行业推进机器人应用能否较大程度降低企业经营成本、是否会影响客户体验与满意度，以及公司未来机器人应用项目的推广覆盖计划及主要工作难点。

陈智恒：当前行业确实面临着提升服务效率、优化业务体验、提质增效等等多重压力，也是需要。因此大家都高度关注科技赋能，希望通过数智化、智能化手段提升管理模式、升级服务品质，助力企业高质量可持续发展。

下面我介绍一下积余在各方面的动作，首先在关于战略规划方面，公司“十五五”战略明确了以科技为基的数智化战略转型方向，以打造科技领先型企业为目标，制定了我们“十五五”规划，公司数智化转型策略聚焦两个方面进行，一方面是赋能主业精细化运营，另一方面加速AI创新应用。下面再跟大家汇报一下，赋能主业精细化运营方面，一个是项目管理穿透，聚焦客户服务提质和项目经营提效，在现有招商一业态一模板项目数智化基础上，我们升级构建项目管理全系统，整合了管理工作和网格化内容，实现了客户服务工单处理一站式操作，进一步实现精益服务，来提升客户服务效率。同时也通过强化项目经营看板建设，构建全周期的经营指标体系，打通内部数据循环，直观呈现营收、利润、成本等等核心数据，以数据赋能来经营决策。

二是精细化管理提效。我们聚焦在预算成本，核算到资金的全链条管控拉通，以业态经营化管理夯实经营基础，实现业财深度融合，针对公司服务166个城市，在管2500个项目的规模现状，来打造我们积余远程巡检、集约化运营、远程调度一体智慧运营中心，通过人才共享数据，实现规模化管理赋能。在加速AI创新应用方面，前面我也向各位嘉宾介绍了招商积余在人机协同、A创新应用相关落地成果，

在这里再着重分享一下下阶段公司在AI及人机协同方面推进计划，一个是落地新服务，推进AI专项成果，在物业客服、安防、巡检、运维、决策等重点业务场景构建AI智能体，来全面辅助员工作业，客户服务和管理决策，以人工智能构建服务的新范畴。

二是挖掘新场景，在现有巡检机器人人机协同举措基础上，探索机房设施设备巡检，四足机器人等新的科技创新举措，来赋能设施设备智能巡检、复杂地形智能服务，同步推动业务的标准和前置新房设计标准形成，来加快规模化应用。

三是打造AI创新应用模式，重点聚焦在机器人平台运营和停车场平台运营，助力场景运营降本增效和价值提升。

此外，在应用推广过程中，我们也发现有以下三个方面，一个是机器人对项目使用场景还是有一定的要求，需要相对平整、规范的运营。第二，机器人能否支持公司质量的服务。第三是要看客户的反应，比如客户对机器人接受程度。公司业务主要面向高端，包括高端写字楼、高端住宅，因此在高端服务过程中我们应用会更加的谨慎，也会更加打磨完善后再推出市场。

提问：行业可能在过去2-3年在整个环境压力之下，收缴率面临一定压力，也体现到应收帐款周转天数，整个行业平均还是可能有所上行的，公司过去两年在这块表现有很强的韧性，所以想请教一下管理层我们2025年综合收缴率表现情况包括对应到C端、B端、G端的变化趋势以及对应的原因，以及对26年收缴率有没有一个新的展望，包括公司会采取哪些措施去应对，相对应的应收帐款解决风险怎么样，是不是有进一步减值的压力？

江霞：在当前物业行业普遍面临收费挑战的环境下，公司近三年持续构建并且不断深化精细化应收帐款管理体系，实现整体收缴率有效管控。首先您问题关于应收帐款完全，2025年公司全面推行应收帐款精细化管理，首先建立了全量项目余额动态管控，对每个项目都进行动态余额跟踪管控，执行更为有效的节点回款奖惩方案，增强全员催费的意识和主动性。针对特殊的项目，开展提级攻坚，年内组织专项集中催费专项行动。在这些机制推进下，公司整体2025年度收缴率成功抵抗了潜在的行业下滑的压力，应该说整体我们收缴率略有增长。

从刚才您提到分业态，从C端来看，公司住宅业务收入占比相对比较小，我们对住宅业务主要是实行一项一策，每个项目都有不同情况，会聚焦典型优秀案例复制推广，在一些手段上复制推广还是行之有效的，这个板块相对波动比较小，对公司整体影响也比较可控，对于B端和G端相对比较类似，非住业务是我们公司的基本盘，虽然部分企业客户也承受经济压力，对成本管控进行了加强，对支付节奏也会更加谨慎，账期管理确实存在一定压力，但是公司通过标准化工具对非住项目全流程应收帐款节点管理，从前期投标到在管过程到退出，每一个关键环节应收帐款抓要点，把他们管住，随着管理效能提升和我们对服务客户信任的深化，B端、G端整体回款也是稳中有升，所以2025年度收缴率略有增长的一个态势。

关于您提到第二个问题，应收帐款减值风险。公司是高度重视资产的质量，建立了常态化运行高风险动态的项目清单和提级管理机制，通过分类治理、精准施策，对长帐龄欠费清单进行专项治理，并且对一些退出项目进行专项催缴攻坚，所以整体来说我们应收帐款节奏比较可控，公司严格执行会计政策，计提充分坏账的拨备，整体减值风险比较可控。未来我们也将持续通过这两个方面去强化过程的预警，分类治理，确保资产的安全性。

最后展望2026年我们的应收帐款管理策略从目前的精细化管控会向精益化运营进行升维，为长期稳定的业务发展打好坚实的基础。

提问：第一个，市场关注的，现在行业竞争比较激烈，招商积余怎么看待物业行业对非住、住宅这两个大的市场空间未来发展有多大体量、业务机会在哪里？第二个，现在市占率、续约率，构建了核心竞争力壁垒是哪些方面？最后一个，今年也是“十五五”开局和起步之年，想问一下领导在我们传统非住领域上，在未来三年规划哪些工作是我们重点方向，寻求突破新的内容？

赵肖：招商积余深耕市场多年，对市场有充分认知，目前布局非住基本上每一个专项赛道，并且取得了领先地位。随着现在经济下行，我们也会看到非住领域基本上进入存量竞争时代。但是也可以看到增量存在，比如高校社会化、医院深度专业化，这些带来市场扩容增值。同时你可以看到新质生产力蓬勃发展，给我们带来比较多的IFM市场机会。这几年政策开放后，物管会的成立和业委会的成立加速，这块也将释放较大的市场潜能。公司始终坚持市场化发展，我们市场业绩持续每年都能保持比较稳健的增长，2025年我们第三方新签年度合同额达到41.69亿元，同比逆势增长12.89%，在行业内还是比较不错的业绩。同时我们深耕细作，强化保供工作，去年通过优秀产品力、服务力以及比较高的客户满意度，实现了较大程度的续签。并且这个续签是同行优秀水平，也实现较大部分项目提价的问题。

我想说一下目前的市场竞争还是非常充分的一个市场竞争状态。从市场端来说，从供应端来说，可以看到价格也在下行，有效的供给。在竞争端来说，竞争是非常激烈的。去年内部数据，千万以上的项目机上上达到22家以上平均的竞争家数。在内部运营端，现在降价，住宅和非住都有一些情况出现，面对这个情况，对于企业运营能力。但是我们也可以看到在市场竞争中间，我们头部企业特别是特别优秀的市场化头部企业还是具有较强市场竞争力和话语权。刚才分析师提到我们在非住业态有比较强的市场竞争力，首先我们始终坚持我们的品质是我们的生命线，坚持我们品牌，2025年公司在第三方满意度，我们住宅达到了90分，非住达到了99分，持续保持在行业标杆水平。

第二，我们也具备全业态、全链条综合服务能力，我们深耕的业态非常全面。同时我们也打造了围绕主业态上下游十几家专业公司，保证专业实力。这几年也通过数智化、AI赋能持续提升运营服务水平。

第三，在优势赛道，刚才吕总介绍我们的优势也提到了我们在金融、办公、政府、高校这些赛道中能够打造我们的市场竞争力。我们拥有丰富的管理经验和客户的资源和客户的口碑，这块也对我们在市场上形成非常好的支持。

作为市场化领先的物业企业，2026年也是我们“十五五”规划开局之年，我们要持续秉持我们的优势，深耕求变，来持续推动市场化发展，我想主要有以下几个举措跟分析师共享。第一，我们持续推动积余深耕区域的布局。首先聚焦经济活跃区域，包括环渤海湾、珠三角、长三角、京津冀，同时持续培育高潜能区域，实现全域发展。第二，依托于稳定我们的基本盘，打造我们的优势赛道这个基本的市场策略，稳住非住、住宅这两个基本盘，加大IFM赛道、高校这两个高潜质赛道，提高医院专业服务能力，加大市场化发展。第三，对产品体系全场景能力提升增效工作，首先提升服务力，第二也是增强精益化运营和科技赋能科技化手段，焕新招商积余以及数个子品牌价值提高，彰显品牌竞争力。我们通过内部这种业务生态，通过竞争生态，也通过我们资源生态，来构筑招商积余整个的市场生态系统，形成我们具有系统领先优势的竞争优势和竞争壁垒，持续稳固公司在市场化发展在行业内领先地位。

提问：昨天在招商蛇口业绩会上也对物业服务提出了一些要求，重点包括加大市场拓展力度以及强运营、精细化服务，蛇口对招商积余有没有提出具体发展目标以及中长期发展目标或者在蛇口目前转型驱使下，会给积余提供哪些支持？

吕斌：就像昨天招商蛇口业绩发布会，会上招商蛇口董事长充分阐明了我们在“十五五”期间也会作为一个核心任务之一就是要做大做强轻资产业务，招商积余作为招商蛇口非常重要的一个轻资产管理平台，我们也会在“十五五”期间按照蛇口的要求做好中国领先的物业资产管理运营商。中长期目标来看的话，相对比较量化的情况下，我们会聚焦高质量发展，力争还是要提升行业头部，我们自己定的是保五争三。另外一块，相对于量化的目标更重要的，我们觉得应该在“十五五”期间要进一步锻造好自己的能力。刚才也都说到目前“十五五”阶段是机遇挑战并存，而且行业也已经是从增量市场转向存量竞争市场态势。刚才前面的投资者问到市场拓展的情况，市场拓展从原先大家都能做强做大、做大蛋糕，到现在大家在争抢相对比较固定份额的蛋糕的情况下，更要凸显背后的能力其实是更加的重要，我们应该要紧紧围绕服务专业化和服务精细化这两个根本，来提升好我们自己的管理能力，服务好我们的各类业主，获得我们各类业主的信任才能够更好的经营好我们自己的公司。

在谈到招商蛇口对积余支持方面，首先第一个最主要的，地物协同。基于作为开发的末端链条，我们会充分承接好蛇口对所谓的客户和业主后端相应所有的服务。另外我们也会在物业+康养、到家宜居等增值业务方面加强蛇口和积余的一系列协同，来进一步提升客户全周期的生活场景的体验。第三个就是蛇口也会进一步加强在集团内部的一些协同的工作，争取在集团的各个二级板块，但凡有业务开展有需要积余服务的机会，我们肯定还是会积极的去做争取，这个也当然是集团对于招商蛇口和招商积余的重视。当然我觉得更多的支持背后还是在于刚才我回答的第二个问题，能力的提升其实还是更加的重要。未来一方面我们要做好我们基础的服务。因为基础服务是最根本的，当然现在的基础服务，所有的业主这种对于服务的标准也已经是跟很多年前已经不一样了，他们会要求的更多，对于服务的场景、服务的要求也会更加的与时俱进。第二个我们觉得要做好的就是社群运营这方面工作，一定是希望所有的客户和业主生活和工作场景能够更加丰富，它不在是一个独立的个体，还是希望把大家串联起来，这种串联不是硬连接，而是通过软连接能够让大家觉得工作的更开心、生活的更舒心，这个可能也是希望招商积余在“十五五”期间能够努力慢慢打造的工作、生活的场景，来进一步夯实好我们一些基本的要求。

提问：这两年也看到招商积余在降本增效方面有非常明显的效果，尤其是管理费用率这两年都有明显下滑，想请教一下进一步降本增效的空间以及费用的缩减对于比如说像人工成本，行业最大一块成本刚性上升能不能起到一个缓冲的作用。

陈智恒：面对物业管理行业，成本刚性上涨是行业共性挑战。公司凭借前期在降本增效系统化布局和相关实践，建立起一套成熟可落地的应对体系，能够一定程度上对冲成本上涨的压力来保障公司经营质量。但是如何在保障服务品质的前提下持续降本增效，随着新形势和新技术的发展，仍然有较大的挖掘空间。公司也做了深度思考，接下来将聚焦精细化运营，科技深度赋能和采购创新管理三大核心方向持续发力，各个领域还是有明确提升路径和有关优化潜能。

首先精细化运营深度挖掘，公司编制了行业业务成本标准覆盖人工、能耗、维修、保安、保洁、保绿等等关键成本项，明确各个行业作业标准和成本阀值，依托历史数据建模和标杆对标，动态校准成本标准执行偏差，使得我们业务价格跟成本结构高度匹配，确保定价策略是具备成本覆盖能力和相对市场竞争力。第二，科技赋能的效能释放。公司的数字化工作分为三个阶段：标准化、信息化和数字化。在前面的精细化运营已经探索了标准化工作成效。同时我们也都已经上线了采购管理系统，智能催收系统等等数字化平台，后续我们将持续加大AI、互联网等技术在各个业务场景的落地应用，进一步推广我们的智能设备使用范围和应用场景，来实现我们设备全生命周期智能化管控，同时也通过大数据分析优化能耗、库存管理，从技术端来实现对成本管控。第三，供应链整合规模效应，聚焦总部的，持续加大集采，形成规模化采购需求为核心，实现以量换，核心目标。我们深化与优质核心供应商长期战略合作，构建稳定高效高性价比供应链体系，进一步释放规模采购成本优势与供应链协同价值。