文/深圳进深 李奕和

不愧是原大运“深港国际中心”地块。

一亮相，就拿下今年以来深圳挂牌地块总价最高的名头。

深圳公共资源交易中心，最新挂牌了龙岗区龙城街道G01046-0106地块。

起拍价高达70.45亿元。

土地面积16.97万㎡，建筑面积47.68万㎡，容积率3.26。

其中住宅30.56万㎡，商业14.35万㎡（集中商业11.6万㎡、酒店2.5万㎡）；

另外还包括文化活动中心、幼儿园、托儿所、物业服务用房等。

这个地块，一经上架，就引起了极大的关注。

一方面，是因为它高达超70亿的起拍价；

另一方面，也因为地块是原“深港国际中心”的核心组成部分。

不仅区位优越、定位高端，且有过一段曲折的历史。

01 曲折历史

2017年，世茂集团以239.43亿元，总价拿下了“深港国际中心”地块。

项目原规划要建一座700米高的超高层建筑，总投资500亿元，是深圳东部的地标。

地块也成为当时深圳土拍史上的第二高总价"地王"。

拿下后世茂将其分为14宗分地块进行开发。

不过随着世茂资金出现问题，项目于2022年开始全面停工。

其也从备受期待的地标、门户，变成深圳东部最大烂尾项目。成为片区发展的一道“疤痕”。

2023年7月、11月，深港国际中心的12宗地块被法拍，两次拍卖均因无人问津流拍。

直到2025年7月，该12宗地块及地上物被以68亿元的总价收储。

地块才得以重新推向市场。当然规划也有所调整。

最新挂出的G01046-0106地块，属于原“深港国际中心”项目中的商业用地。

原主要规划为超高层地标建筑、酒店、商业中心等商业服务设施。

重新挂牌后，地块调整为"二类居住用地 商业用地 城市道路用地"。

主导功能转变为居住为主、商业为辅的混合功能区。

调规后的建筑，由低层、多层、高层、超高层组成。

其中住宅建筑高度管控要求按国家、省、市相关规范及政策要求执行。

02 门槛不低

地块将在5月6日正式出让，竞价方式为“不设上限，竞地价，价高者得”。

不过想要拿下地块，其实并不轻松。

一个，地块的价格不低；另一个，土地出让要求也不少。

出让公告显示，竞得人需承担相关公共配套设施建设义务。

包括宗地范围内文化活动中心、道路及周边公园复合工程，并就宗地内集中商业及酒店运营接受监管。

并且，因为地块属存量盘活项目。

竞得人应按现状接收土地，在保障安全的前提下自行处理现状地上建（构）筑物。

另外，出让宗地用地范围内有现状在建的深惠城际大运北站出入口。

竞得人可以将出入口与本宗地开发建设项目统筹开展一体化设计与改建。

但轨道交通设施改建所产生的相关费用均由竞得人承担。

也就是说，除了地块本身的地价跟开发费用。

竞得人还需承担不少的配建、改建，甚至是原地上烂尾建筑物的拆除等费用。

加上地块的起拍价本来就高，没点资金实力的开发商，还真的很难吃得消。

03 重生的底气

这也引出了一个问题，最终拿下地块的，到底会是谁？

其实从地块的历程以及片区定位看。

官方既然能把地块挂出来，应该不至于流拍的。

并且地块处于大运新城核心、有着超30万㎡体量的住宅，对房企而言是妥妥的现金奶牛。

如果有实力能盘下，对谁都是一个不小的诱惑。

从目前市场传出的消息看，已经有多家头部房企有参拍意愿。

包括华润置地、中海地产、招商蛇口等，甚至传言有香港地产大佬会来。

从市场表现看，深圳作为四个一线城市之一，强劲的购买力依然不容置疑。

去年四季度以来，深圳湾澐玺、中信信悦湾、后海招商玺等一批豪宅项目的热销，就是最好的证明。

说明在深圳市场，只要地段足够价值，产品做得足够好，就能收获足够多的投票。

而G01046-0106地块重生的底气，正在于此。

特别是，去年，深圳湾澐璟的入市，让全国市场见证了一场顶豪的盛宴。

这场盛宴是由华润置地和中海地产所呈现的。

鉴于G01046-0106地块较高的资金门槛，以及对商业运营严格的要求。

说不定，市场有望看到二者的再次合作。

04 华润置地 X？

为什么这么说？

明显的一点，或许是有了“深港国际中心”的这段历史教训。

地块重新挂牌，在商业方面的要求也颇为严格。

根据出让文件，宗地须自《出让合同》签订之日起，住宅1年内开工，4年内竣工；

集中商业及酒店2.5年内开工，6年内竣工。

并且要求，宗地住宅办理商品房预售许可时，商业主导地块必须开工且主体工程达到正负零。

等于是明确了，后续的开发，住宅虽然可以先走一步，但也要看到商业在紧随其后跟上。

更严格的，还有对商业、酒店运营的要求。

文件显示，为确保购物中心项目保持高标准运营，竞得人应通过协议形式引进一家商业运营单位及若干家国际品牌。

具体为：不少于5个高端国际零售品牌和不少于5个国际一线户外运动品牌。

商业运营单位应负责管理、运营购物中心。

其所在集团旗下的所有并表公司在境内及港澳地区运营（含持有）的购物中心和百货2024年营业收入合计应不低于50亿元人民币。

引进的高端国际零售品牌须入选 Brand Finance发布的《Luxury & Premium 50 2025》榜单前二十名；

引入的国际一线户外运动品牌须入选中商产业研究院发布的《2025年中国最喜爱的户外用品品牌排行榜》榜单前二十名。

并且，竞得人需承诺自购物中心项目开业起3年内（含开业）累计应招引国际国内知名品牌的全国、华南、深圳、龙岗首店、旗舰店不少于30家，且均在本项目中正常营业；

自购物中心项目开业的年度次年起算的前5个年度，项目公司在购物中心项目年均营业收入不少于8000万元（目标收入）。

这些运营要求和目标，后续都会核查。如未达标，竞得人需要支付相应的违约金。

所以说，即便有资金实力的房企，如果在商业地产领域实力不足，也很难单独盘下这宗地块。

就拿购物中心和百货2024年营业收入要达50亿这点来看。

进深君翻了下以往的数据，在华润置地、中海地产、招商蛇口三者中，也仅有华润置地达到了。

而且，目前一路之隔的大运中心体育场馆，便是华润运营的。

所以拿下这个地块的，会不会是华润置地或“华润置地 X”的组合呢？

毕竟，开发商自己具备商业硬实力，后续商业的引入跟运营起来，就简单多了。

而这个“X”有很大的可能就是中海。

毕竟，在出让地块的不远处，就是中海去年刚入市的新盘大运玖章。

所以中海对这块地的兴趣，应该也蛮大的。

现在有一点可以确定的是，无论是谁拿下地块，对片区的发展都是一大利好。

地块如成功出让，将意味这个深圳东部的“疤痕”，终于要被修复、抹平了。