印力集团丁力业：商业地产REITs是倒逼运营升级的“市场化考卷”
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乐居财经
李兰兰
2026-04-18 15:41
乐居财经 李兰 4月17日，以“向新而生 韧性增长”为主题的2026(第二十一届)商业地产行业发展论坛在厦门举行。
印力集团董事长丁力业发表题为《商业地产REITs的政策创新与市场机遇》主题演讲。他认为，REITs不只是退出工具，更是倒逼运营能力升级的“市场化考卷”。
丁力业指出，当前市场环境已发生三大根本变化：供给侧，中国商业地产增速屡创历史新低；需求侧，购物中心里购物的需求越来越少，更多的是情绪或情感需求；信用侧，主体信用普遍坍塌，但资产信用大家看得非常明白。
丁力业回顾，中国政府最早在2009年提出不动产证券化研究，然而早期实践被住宅开发公司主导，与商业地产本质是两回事。直到2021年，中国走出了一条独特的“ABS+公募基金”之路。但规模仍然太小——截至去年底仅发行12支REITs、融资300多亿。2025年年底，证监会正式发布商业不动产REITs试点公告，功能性合规要求实事求是，自有资金100%可自由使用，回报底线放宽至十年国债加150BP（约3.5%）。
他透露，印力集团成立之初便立下铁律：不拿一平方米住宅去卖，不拆售一平方米购物中心。2023年得知消费类基础设施推出后，“必须是第一人，因为这是唯一的出路”。2024年2月，印力REIT正式上市。丁力业认为，不动产证券化对商业公司的价值在于：一是市场化锚定资产价值，二是真正检验运营能力——“投资人看的最多的是你的运营管理能力”。
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